Bank switching goes ballistic, plus who thinks house prices will rise the most?
은행 갈아타기 급증… 올해 집값 상승을 일이킬 주요 이슈는?
‘주간 부동산 시장 리포트: 이번 주 당신이 주목해야 할 5가지 핵심 포인트’
1. 역대급 ‘캐시백’ 경쟁이 불러온 대이동
지난주 발표된 중앙은행(RBNZ)의 주택담보대출 통계는 가히 충격적입니다. 지난 12월, 은행권의 총 대출 실행액은 141억 달러라는 사상 최고치를 기록하며 전례 없는 수치를 보였습니다. 이러한 급증세는 일정 부분 부동산 거래 증가를 반영하지만, 진짜 동력은 이른바 ‘은행 갈아타기(Refinancing)’에서 나왔습니다. 대환대출 규모만 58억 달러에 달했는데, 이는 직전 최고 기록인 7월의 26억 달러보다 두 배 이상 높은 수치입니다.
이 현상의 핵심은 ‘캐시백(Cashbacks)’이었습니다. 지난 11월, 시중 은행들이 일제히 1.5%의 파격적인 캐시백 혜택을 내걸었고, 그 결과가 12월 실제 대출 실행으로 이어진 것입니다. 주목할 점은 이러한 대출 이동이 위험군 차주들에 의해 주도된 것이 아니라는 사실입니다. 실제로 대출 증가분의 상당수는 부채상환비율(DTI)이 낮은 우량 차주들로부터 발생했습니다.
한편, 12월 1일부터 완화된 LVR(담보인정비율) 규제의 영향으로 투자자들을 위한 저담보 대출 문턱도 낮아지는 기류가 포착되었습니다. 저담보 투자 대출 비중은 1.7%로 여전히 낮은 수준이지만, 이는 지난 5년 사이 가장 높은 수치입니다. 종합하자면, 12월 대출 시장은 순성장보다는 ‘거대한 자금 순환’의 장이었으며, 캐시백을 챙긴 차주들이 실질적인 승자였습니다.
2. 시장 심리, ‘신중한 낙관론’으로 급격히 전환
코탈리티(Cotality)의 최신 부동산 설문조사 결과에 따르면, 2026년은 매도자들에게 2025년보다 훨씬 유리한 한 해가 될 것으로 보입니다. 응답자의 약 4분의 3이 올해 집값 상승을 예상했으며, 이 중 14%는 5% 이상의 가파른 상승을 점쳤습니다. 지역별로는 캔터베리(Canterbury)가 가장 강한 자신감을 보인 반면, 웰링턴(Wellington)은 여전히 회복세가 더딘 모습입니다.
이러한 낙관론은 근거가 충분합니다. 주택 구매 여력(Affordability)이 개선되었고, 대출 금리는 하락했으며, 경제가 회복기에 접어들었기 때문입니다. 이에 따라 이동을 고민하던 실소유자들의 시장 진입이 본격화될 가능성이 큽니다. 다만, 총선 관련 불확실성과 DTI 규제 도입 가능성은 가격 급등을 억제하는 상한선 역할을 할 것입니다.
3. 경제 지표, 과도한 낙관보다는 ‘균형 잡힌 시각’ 필요
지난주 발표된 주요 경제 지표들은 대체로 긍정적이었습니다. 취업자 수는 완만한 상승 곡선을 그리고 있으며, 소비자 신뢰 지수 또한 반등했습니다. ANZ 기업 신뢰 지수가 다소 하락하긴 했으나 여전히 높은 수준을 유지 중입니다.
하지만 우리가 잊지 말아야 할 점은 이번 경기 침체가 매우 길고 고통스러웠다는 사실입니다. 경제 회복이 반드시 직선적인 우상향을 그리지는 않을 것입니다. 특히 지방세(Council rates)와 전기료 등 가계의 고정 지출 증가는 여타 소비 활동을 위축시키는 요인이 될 수 있습니다.
4. 2026년, 주택 건설 경기의 부활 예고
오는 화요일, 뉴질랜드 통계청(Stats NZ)은 12월 신규 주택 건축 허가 건수를 발표합니다. 최근 건축 허가 수치에서 명확한 반등 추세가 확인되고 있으며, 비록 회복 속도가 일정하지는 않더라도 2026년 주택 건설 부문은 청신호가 켜진 상태입니다. 다만, 인구 대비 주택 재고가 이미 상당 부분 늘어난 점을 감안할 때, 이는 주택 자산 가치의 폭등을 경계해야 할 또 다른 이유가 됩니다.
5. 실업률 정체기, 고용 시장의 향방은?
수요일에는 2025년 4분기 공식 노동시장 통계가 공개됩니다. 이번 주 가장 중요한 경제 데이터가 될 이 지표에서 실업률은 5.3% 수준으로 보합세를 유지할 것이라는 전망이 지배적입니다. 고용 성장이 이루어지더라도 노동 인구 공급 증가에 의해 상쇄될 것이기 때문입니다. 실업률의 실질적인 하락은 올해 중반쯤에야 가시화될 것으로 보이지만, 고용 안정성의 증대와 채용 활성화 조짐은 부동산 거래량과 가격을 지지하는 든든한 버팀목이 될 것입니다.
Bank switching goes ballistic, plus who thinks house prices will rise the most?
‘The five things you need to know about the housing market this week.’
1. All about the cashbacks
Last week’s Reserve Bank mortgage lending stats … where do I start? It was a crazy month in the banking sector in December, with total gross lending flows soaring to a new record high of $14.1 billion. To some extent, the surge reflected a rise in property purchases, but the big impetus really came from bank switching (or “refi”). This was $5.8b, more than double the previous high of $2.6b in July.
In turn, that was all about the cashbacks. Back in November, the banks were all offering 1.5% cashbacks, which then fed into December’s strength once the loans had actually been drawn down. But it wasn’t necessarily ‘risky’ borrowers that switched. Indeed, much of the growth in lending came at lower debt-to-income ratios.
Meanwhile, there were also hints that low deposit finance has become a bit more available for investors after the LVR speed limit eased from December 1. At 1.7%, the share of investor lending being done with a low deposit was still fairly muted, but the highest figure in almost five years.
On the whole, lending activity in December was a story of huge gross churn but not necessarily net growth. Borrowers pocketing the cash will have been the winners, although some banks may have gained market share.
2. Market sentiment switches to cautious optimism
The results of Cotality’s latest real estate survey suggest this year will be better for sellers than 2025. Nearly three-quarters of respondents expect house prices to rise in 2026, including 14% who believe prices will rise by more than 5%. Canterbury was the most confident region, but Wellington is still lagging.
I can’t see much to disagree with in those survey results. With housing affordability having improved, mortgage rates down, and the economy recovering, some sort of growth in property values seems likely, with more relocating owner-occupiers looking poised to come out of the woodwork. But potential election-related uncertainty and the lurking presence of debt-to-income ratio caps should keep a lid on activity and prices.
3. Let’s just stay balanced when it comes to the economy
Broadly speaking, last week’s economic indicators were positive: filled jobs seem to be slowly trending higher, and consumer confidence has lifted; although ANZ’s business sentiment indicator dropped, it remains at a high level. But let’s not forget that this has been a prolonged and painful recession; it may not necessarily be a straight line upwards for the economy, especially since higher household spending on taxes, such as council rates and electricity, will crimp other activity.
4. A better year beckons for house building in 2026
On Tuesday, Stats NZ will publish figures on the number of new dwellings consented in December. We’ve recently seen a clearer upwards trend now emerging for dwelling consents, and although it may not be a straight line to recovery, the signs look positive for residential construction in 2026. That is another reason to be cautious about the outlook for property value growth, especially since the stock of dwellings has already lifted relative to our population.
5. A flat quarter for unemployment?
Then on Wednesday, Stats NZ will release the official labour market figures for the final three months of 2025. This will be the main economic data for the week, with most expectations being for a flat unemployment rate at 5.3%, with any job growth being balanced by a rise in the labour force (i.e. supply of available workers). We may not actually see the unemployment rate edge down until around the middle of the year, but a slow re-emergence of new hiring activity and a rise in job security in 2026 would tend to support property sales volumes and values to a degree.
