이란발 정세 불안이 뉴질랜드 주택 가격 회복을 촉발하는 이유

Tony Alexander: How Iran turmoil could spark a recovery in NZ house prices

이란발 정세 불안이 뉴질랜드 주택 가격 회복을 촉발하는 이유

– 호르무즈 해협 폐쇄로 인한 비료 공급 차질, 글로벌 식량 부족 우려 키워

– 농가 소득 증대와 지역 경제 활성화, 주택 시장 낙폭 제한 및 점진적 회복 견인할 것

지난 2월 말 미국이 이란을 상대로 공격을 시작한 이후, 대중의 관심은 자연스럽게 부정적인 측면에 집중되어 왔다. 전쟁은 보통 대부분의 사람들에게 이롭지 않기 때문이다. 그러나 뉴질랜드에게는 긍정적인 측면도 존재한다. 이는 결과적으로 뉴질랜드의 성장세를 한층 더 강화하는 데 기여할 것이며, 나아가 주택 시장의 새로운 회복을 뒷받침하게 될 것이다.

현재 호르무즈 해협의 폐쇄는 원유뿐만 아니라 비료 공급망에도 차질을 빚고 있다. 비료 구매 및 살포 비용이 상승하면서 세계 곳곳에서 작물 파종이 제대로 이루어지지 못하는 실정이다.

이러한 상황은 우리 뉴질랜드인들이 그동안 진정으로 경험해보지 못했던 새로운 우려, 즉 ‘식량 부족에 대한 불안감’을 전 세계적으로 촉발하고 있다. 뉴질랜드는 국가적으로 약 4,000만 명을 먹여 살릴 수 있는 생산 능력을 갖추고 있으며, 비록 때때로 비용은 꽤 높을지언정 식품을 풍족하게 소비하는 데 매우 익숙한 나라다. 이제 세계는 우리가 가진 것을 원하고 있다. 일부 국가의 정부들은 식량 공급 가능성과 가격을 둘러싼 대중의 불만이 다가오는 선거에 부정적인 영향을 미칠까 전전긍긍하는 모양새다.

이 같은 변화는 다른 두 가지 현상이 동시에 맞물리면서 나타나고 있다.

첫째, 전 세계적인 인구 고령화 속에서 단백질 섭취 확대가 강조되고 있다. 특히 이러한 수요는 최근 유행하는 체중 감량 약물(비만 치료제)로 인해 더욱 증폭되었는데, 해당 약물들은 체지방뿐만 아니라 근육 조직까지 감소시키는 부작용이 있다. 사람들은 이를 보완하기 위해 다시금 더 많은 단백질을 찾고 있다.

그리고 이것이 바로 뉴질랜드가 생산에 가장 특화되어 있는 분야다. 결과적으로 이는 뉴질랜드산 유제품 및 육류 수출품에 대한 좋은 가격(우리 현지인들에게는 비싼 가격을 의미하지만) 형성으로 이어지고 있다.

둘째, 지속 가능성 등의 이유로 양모(wool) 소비를 늘리려는 구조적 변화가 진행 중인 것으로 보인다. 비록 양모가 과거만큼 절대적인 위상을 차지하지는 못하지만, 이 역시 뉴질랜드 수출에는 긍정적인 요소다.

결론적으로 대도시를 벗어난 뉴질랜드 지방의 농가 소득이 증가하고 있다. 이러한 현상은 도시 거주자들이 주로 소비하는 상품과 서비스에 대한 농민들의 지출을 서서히 늘릴 뿐만 아니라, 농장 개발 및 확장으로의 지출 확대로 이어지기 마련이다.

시간이 흐르면서 이러한 농촌 지역의 경제 활동 활성화는 도시의 노동 시장으로 확산될 것이며, 시장 전반에 자신감을 불어넣을 것이다. 이는 올해와 내년에 걸쳐 진행될 금리 인상의 부정적 충격을 상쇄하는 데 큰 역할을 할 것으로 보인다.

그렇다고 해서 주택 시장의 강력한 반등이 바로 코앞에 다가왔다는 뜻은 아니다. 투자자 수요의 구조적 감소와 신규 주택 공급 증가 같은 또 다른 장기적 펀더멘털 요인들이 여전히 작용하고 있기 때문이다. 그러나 지난 2월 28일 이후 급증한 시장 우려에 비해, 주택 시장의 약세 수준은 현장의 일부 사람들이 우려하는 것(혹은 신규 매수자들의 경우 기대하는 것)만큼 깊지 않을 수 있다.

필자가 뉴질랜드 홈론즈(NZHL)의 지원을 받아 실시한 최신 부동산 중개인 설문조사에서도 비관론이 일부 완화되고 있음이 이미 확인된다. 한 달 전만 해도 구매자들 사이에서 ‘포모(FOMO·매수 타이밍을 놓칠지 모른다는 불안감)’ 증상이 보인다고 답한 중개인은 5%에 불과했으나, 현재는 10%로 상승했다. 수치 자체는 여전히 낮지만, 분명한 개선세다.

또한 더 많은 중개인들이 시장에서 생애 첫 주택 구매자와 투자자들을 목격하고 있으며, 경매 및 오픈 홈 방문자 수 감소를 보고하는 중개인의 비율도 줄어들었다.

여전히 통계 데이터는 주택 부동산 시장이 침체되어 있음을 단호하게 가리키고 있다. 그러나 봄은 다소 이를 수 있어도, 다가오는 여름이 되면 수출 소득 증가와 관광 및 유학생 수의 회복이 맞물리면서 주택 시장의 활동량과 가격 모두 궁극적이고 보다 지속 가능한 회복세로 접어드는 데 기여할 것이다.

 – 토니 알렉산더(Tony Alexander) 뉴질랜드 경제 평론가의 더 많은 경제 분석과 칼럼은 공식 웹사이트(www.tonyalexander.nz)에서 확인할 수 있다.

Tony Alexander: How Iran turmoil could spark a recovery in NZ house prices

‘The closure of the Strait of Hormuz has disrupted fertiliser supplies, raising fears of food shortages.’

Since the US launched attacks on Iran at the end of February, the focus, quite naturally, has been on the negative, with wars as a rule not good for most people. But there is a positive for New Zealand, which will eventually contribute to stronger growth and, in turn, will assist a new recovery in the housing market.

The closure of the Strait of Hormuz has disrupted the supply of not just oil but also fertilizer. The higher cost of buying and applying fertilizer means that in many places, crops are not being sown.

This is leading to something we have never truly experienced in New Zealand – worries about food shortages. As a country, we have the capacity to feed about 40 million people and are well used to having plenty of food at our disposal, even if the cost is sometimes quite high. The world wants what we have, with some governments worried that any discontent around food availability and prices will have a negative impact on forthcoming elections.

This development comes at a time when two other things are happening. First, the world is ageing, and there is an emphasis on increasing our protein intake. This demand has been enhanced by weight-loss medications, which can remove muscle tissue as well as fat. To offset this, people are again seeking out more protein.

This is what we are experts at producing, and that means good prices (high prices for us locals) for our dairy and meat exports.

Second, there appears to be a structural shift underway towards greater use of wool for reasons of sustainability amongst others. This is also good for our exports, though wool is not really as important as it used to be.

The upshot is that out in the regions away from our major cities, farmer incomes are growing. This sort of thing not only tends to slowly boost farmer spending on the sort of goods and services we in the cities usually buy, but also leads to increased spending on farm development and expansion.

Over time, the upturn in rural economic activity will reach city labour markets and generate a rise in confidence, which will go a long way to offset the negative impact of rising interest rates this year and next.

This doesn’t mean that a strong upturn in the housing market lies just around the corner. Other long-term fundamentals are in play, like a structural downshift in investor demand and increased new housing supply. But the extent of housing market weakness in response to the surge in worries since February 28 may prove less deep than some on the ground fear, or perhaps hope in the case of new buyers.

I can already see some easing off of the pessimism in my latest survey of real estate agents, undertaken with help from NZHL. A month ago, only 5% of agents said they could see some buyers displaying FOMO; now 10% say that. The number is low, but an improvement.

More agents were seeing first-time buyers and investors in the market, and fewer agents were reporting a drop in attendance numbers at auctions and open homes.

The data still firmly tell us that the residential real estate market is quiet, but come summer (spring feels too early), higher export incomes and upturns in tourism and foreign student numbers will contribute to an eventual and more sustained recovery in housing activity and even prices.

 – Tony Alexander is an independent economics commentator. Additional commentary from him can be found at www.tonyalexander.nz