Capital gains tax fallout: ‘House prices are not going to fall another 20%’
자본이득세(CGT) 논란: ‘집값, 추가 20% 하락은 없을 것’
‘전문가들, 노동당 정책에 경고 신호’
경제학자들과 부동산 전문가들은 노동당이 제안한 자본이득세(CGT)에 대해 냉정한 평가를 내렸다. 전문가들은 일부 주택 소유주들이 해당 세금이 시행되기 전에 부동산을 매각할 수 있다고 전망했다.
또한 노동당이 새 세금으로 거둬들일 것으로 예상한 금액이나, 이 정책이 주택 구입 부담을 완화할 것이라는 주장에 대해서도 의문을 제기했다.
노동당은 어제 부동산 매각 차익에 28%의 세금을 부과해 뉴질랜드 국민의 무료 진료를 지원하겠다고 발표했다. 이 정책은 가족 주택과 농장을 제외하며, 내년 총선에서 노동당이 집권할 경우 2027년 7월부터 시행되며 소급 적용은 하지 않는다.
노동당의 예상 수입은 첫해(2027/28) 1억 달러에서 시작해, 2년 차 3억8,500만 달러, 3년 차 9억6,900만 달러로 증가할 것으로 전망됐다.
이 세금의 영향을 받을 수 있는 주거용 부동산 수는 정확히 추정하기 어렵지만, Valocity의 시장 분석에 따르면 뉴질랜드에는 약 50만 채 이상의 투자용 또는 부차적 주택이 존재하며, 이는 전체 시장의 약 29%에 해당한다.
Valocity는 2024년 투자자들의 주거용 부동산 구매 총액을 330억 달러, 상업·산업용은 64억 달러로 추산했으며, 2025년에는 전년도보다 투자 시장이 다소 회복됐다고 밝혔다.
노동당의 재정·경제 대변인 바바라 에드먼즈는 어제 이 세금 정책이 주택 시장에 미칠 영향에 대해 “하방 압력이 예상된다”고 말하며, 이 정책이 주택 구입 부담을 완화할 것이라는 노동당의 기대를 시사했다.
하지만 Cotality 수석 경제학자 켈빈 데이비슨은 해외 사례를 들어 CGT가 집값 상승을 막지 못했다고 경고하며, 투자자들이 정부 정책에 순응하지 않을 수 있다고 말했다. 그는 “사람들이 단순히 생각을 바꾸고 매각하지 않을 수도 있어 순환 구조가 될 수 있다”고 OneRoof에 밝혔다.
데이비슨은 이번 발표가 향후 세금 체계가 주택 소유주에게 덜 유리하게 작용할 수 있음을 보여준다고 분석했다. 정책이 막대한 수익을 내기보다는, 부동산 투자를 억제하고 대신 주식이나 키위세이버(KiwiSaver) 같은 다른 투자로 유도하는 수단이 될 수 있다는 설명이다.
레이 화이트 마누카우 맹게레 공동 소유주 톰 로슨은 이 정책이 “투자자를 겨냥한 것”처럼 보인다고 평가했다. 그는 노동당이 집권하면 일부 투자자들이 자본이득세를 피하기 위해 부동산을 매각할 것으로 예상했다.
로슨은 정부가 자본 손실에도 대비해야 한다고 말했다. 그는 “지난 3년간 부동산에서 손실이 있었고, 일부는 막대했다. 정부는 이를 어떻게 보전할 생각인가?”라며 “‘이익을 얻었으니 세금을 내라’거나 ‘손실이 발생했으니 보전하지 않는다’는 식으로 양쪽을 다 가질 수는 없다”고 지적했다. 이어 그는 “정책 기대와 현실의 차이가 최근 부동산 투자자들에게 얼마나 어려웠는지 보여줄 것”이라고 덧붙였다.
뉴질랜드 부동산 투자자 연합(NZ Property Investors Federation) 홍보·옹호 담당 매트 볼은 노동당 정책이 임대주택을 제공하는 부동산 투자자들을 겨냥한다고 지적했다. 그는 “다른 사업은 괜찮은데, 다른 사람들에게 따뜻하고 건조한 집을 제공하려고 하면 벌을 받아야 한다는 것이 말이 되나? 우리는 더 많은 주택을 원하지, 적은 주택을 원하는 게 아니다”라고 말했다.
볼은 또한 정책이 투기 과세라면 장기 임대 주택을 제공하는 투자자에게는 지원이 필요하다고 강조했다. 그는 “노동당이 수리·유지·개선비용과 물가상승을 고려해 세금을 설계하도록 촉구한다”고 밝혔다.
키위뱅크 수석 경제학자 재로드 케르는 이번 정책이 집값에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 봤다. 그는 “이 정책 때문에 집값이 추가로 20% 하락할 것이라는 얘기는 과장이다. 그런 일은 일어나지 않을 것”이라고 말했다. 그는 호주의 CGT 경험을 들어 “거의 효과가 없었다”고 덧붙였다.
인포메트릭스 수석 예측가 가레스 키어넌은 향후 몇 년간 주택 가격 전망이 이미 “상당히 보수적”이라며, 노동당 같은 정책은 수요를 더욱 억제할 수 있다고 평가했다. 그는 “이 정책이 주택 시장 위에 그림자를 드리우고, 정치 여론조사가 근소하게 진행되는 상황에서 투자자 수요를 억제할 가능성이 크다”고 분석했다.
그는 이어 “자본이득세가 도입되면 투자자들은 예상되는 차익 일부를 잃게 되므로 임대 수익률 재조정이 필요하고, 이를 위해 집값이 하락해 임대 수익률이 높아지는 것이 가장 쉬운 방법일 것”이라고 설명했다.
* Capital Gains Tax (CGT)에 대한 참조 :
자본이득세 (CGT) : 투자 수익, 주식 · 부동산 차익 등 포괄적으로 적용 가능
양도소득세 (한국 세법) : 한국 세법에서는 주로 부동산 매매 차익을 과세할 때 공식 용어로 사용
Capital gains tax fallout: ‘House prices are not going to fall another 20%’
‘Experts pour cold water on Labour policy.’
Economists and property experts have poured cold water on Labour’s proposed capital gains tax, telling OneRoof that some property owners might sell up before it comes in.
They also questioned the amount Labour planned to raise from the new tax or the party’s assertion that it would improve housing affordability.
The Opposition Party yesterday announced it would tax gains from property sales at 28% to help fund free doctor visits for Kiwis. The policy, which excludes family homes and farms, would become law from July 2027 if Labour won power at next year’s general election and would not be applied retrospectively.
Labour’s forecasts showed revenue would start low at $100m in the first year (2027/28) before rising to $385m in the second and $969m in the third.
The total number of residential properties that could be affected by Labour’s planned tax is hard to gauge, but, according to market analysis by OneRoof data partner Valocity, there are roughly just over half a million properties that are either investments or secondary homes in New Zealand – about 29% of the market.
Valocity also pegged the total value of investor purchases in 2024 at $33 billion for residential, and $6.4b for commercial and industrial over the same year, noting that the investor market had improved slightly in 2025, compared to the previous year.
When asked yesterday what impact Labour’s tax plans would have on the housing market, the party’s finance and economy spokesperson, Barbara Edmonds, said she expected “downward pressure” – a hint that Labour expects the policy to improve housing affordability.
Cotality chief economist Kelvin Davidson, however, warned that CGTs overseas failed to put the brakes on house price growth and noted that investors might not play ball with the Government. “It can all get a bit circular because people might just change their ideas and not sell,” he told OneRoof.
Davidson said the announcement outlined how the tax system could be less favourable for property owners in the future. Rather than the policy generating a huge amount of money, it could be a way of disincentivising property investment and incentivising investment in other things such as shares or KiwiSaver, he said.
Ray White Manukau, Māngere, Māngere Bridge and Manurewa co-owner Tom Rawson said it seemed like a policy that was “out to get investors”. If Labour was elected, he expected to see some investors sell up to avoid paying capital gains tax.
Rawson said the Government should be prepared for capital losses too. “In the last three years, we’ve had losses on property – some of them massive. How do they intend to cover that off?
“You can’t have it both ways and say, ‘You’ve made a profit, give us some money’ or ‘You’ve made a loss, oh we aren’t going to give you any money’.
“I think the expected changes from a policy like this versus the reality will be an eye-opener to how tough it has been to be a property investor over the last little while.”
New Zealand Property Investors Federation PR and advocacy manager Matt Ball said Labour’s policy targeted property investors who were providing rental accommodation.
“Other businesses are fine, apparently, but if you want to provide a warm dry home for other people to live in, you must be punished. It doesn’t make sense. Surely, we want more homes for people to live in, not less?”
Ball said a lot more details were needed because if it was a tax on speculation, then there should be support for property investors who were providing long-term rental stock. “We call on Labour to ensure the tax makes allowances for repairs, maintenance and upgrades, and inflation.”
Kiwibank chief economist Jarrod Kerr did not think the proposed policy would have a big impact on house prices. “I’m certainly not going to sit here and say this is the end of the world and house prices are going to fall another 20%. That’s not going to happen,” he said.
“The Australian experience [of CGT] is it didn’t do much at all.”
He added: “You have to make gains in order to be taxed and it will be interesting to know what you can kind of write-off.”
Infometrics chief forecaster Gareth Kiernan said Infometrics’ house price forecast was already “pretty conservative” for the next couple of years from both an owner-occupier point of view and income returns for investors. Policies like Labour’s could further stifle demand, he said.
“I guess with that policy now sort of hanging over the housing market and given how close the political polls are at the moment, it’s probably the sort of thing that again just dampens any investor demand out there.”
If a capital gains tax was introduced, Kiernan said investors would be looking for a realignment of their rental yields if they were going to lose a significant chunk of the potential capital gains and the easiest way for that to recalibrate itself was for house prices to pull back so the rental yield was higher.