Flat market wouldn’t have generated much capital gains tax lately
자본이득세 논의에도 주택시장 안정… 첫 집 구매자 비중 사상 최대
뉴질랜드 주택시장이 여름을 앞두고 완만한 회복 흐름을 보이며 전반적으로 안정세를 유지하고 있다. 최근 몇 달간 주택 가치 상승은 미미했지만, 첫 집 구매자들의 활발한 시장 진입과 투자자 매수세 회복이 거래 흐름을 떠받치는 모습이다.
코탈리티 NZ가 11월 발표한 ‘월간 주택시장 차트팩’에 따르면, 10월까지 최근 3개월간 전국 중앙값 주택 가치는 0.1% 하락하는 데 그치며 사실상 보합세를 나타냈다. 이는 2022년 고점 대비 17.3% 낮은 수준이다. 지역별로는 크라이스트처치와 더니든이 소폭 상승했고, 오클랜드는 1.0% 하락했다. 인버카길은 새 최고가를 경신하며 지방시장의 견조함을 재확인했다.
■ 노동당 ‘자본이득세’ 공약… “시장 반응은 제한적”
노동당이 다음 총선에서 가족 거주 주택을 제외한 주거용 투자주택 및 상업용 부동산에 대한 자본이득세(CGT) 도입을 공식 공약으로 내세우면서 시장에서는 과세 효과와 매도·보유 전략 변화에 대한 논의가 다시 불붙고 있다.
코탈리티 NZ 켈빈 데이비슨 수석 이코노미스트는 “시장 활동이 매우 강하지도 약하지도 않은 균형 상태에 있는 시점에서 CGT 논의가 제기돼 관심이 집중되고 있다”며 “투자자들이 과세 시점을 고려해 보유 기간을 조정할지, 그리고 실제로 정부가 상당한 세수를 확보할 수 있을지 여부가 핵심 쟁점”이라고 말했다.
노동당의 초기 제안에 따르면, 2027년 7월 이후 새 평가 기준일 이후 발생한 차익에 대해 순이익의 28%를 과세하며, 가족 거주 주택·농장·금융자산은 대상에서 제외된다.
데이비슨 이코노미스트는 “최근 몇 년간 주택 가치 상승폭이 제한적이었던 만큼, 제도가 상당한 세수를 확보하려면 향후 집값 상승이 필요하다”며 “2020년 10월과 비교하면 전국 주택 중앙값은 5년간 10% 오르는 데 그쳤다”고 평가했다.
■ ‘첫 집 구매자’ 29%… 시장 지탱하는 핵심 수요층
전국적인 가치 상승은 둔화됐지만 첫 집 구매자들의 참여는 오히려 활발하다. 10월 기준 전체 거래 중 첫 집 구매자 비중은 29%로 사상 최고치를 기록했다.
금리 하락과 모기지 이자 공제 재도입 효과로 다주택자 및 임대 투자자 비중도 지난달 거래의 25%를 약간 넘는 수준으로 확대됐다.
데이비슨 이코노미스트는 “예측 가능한 시장 환경과 안정된 가격 흐름이 구매 심리를 뒷받침하고 있다”며 “주택 구매 여력 개선, 내년 고용 회복 전망 등을 고려하면 뚜렷하진 않지만 신중한 낙관론이 형성되고 있다”고 분석했다.
다만 “향후 부채 대비 소득(DTI) 규제가 도입될 경우 시장 흐름에 중요한 변수가 될 수 있다”고 지적했다.
■ 거래·매물 흐름… “매수 증가가 신규 매물 상당 부분 흡수”
10월 주택 매매량은 전년 동월 대비 약 6% 증가해 상승 흐름을 이어갔다. 이는 2022~2023년 경기 저점 이후 30개월 중 28개월째 증가세다.
봄철을 지나며 신규 매물도 늘었으나, 매수 증가분이 신규 공급의 상당 부분을 흡수하면서 전체 매물량은 작년 같은 시기보다 약 12% 감소했다. 다만 2020~2023년 같은 시기보다는 다소 높은 수준이 유지되고 있다.
■ 2026년까지 점진적 회복 전망
단기적으로는 2026년 이후 시장이 보다 견조한 흐름을 보일 전망이다. 대출자 상당수가 내년 더 낮은 금리로 재설정되면서 가계 재정 부담이 줄어들기 때문이다.
데이비슨 이코노미스트는 “주택 구매 여력은 최근 몇 년 중 가장 양호한 수준이고, 매물도 점차 감소할 가능성이 크다”며 “고용이 안정된다면 매매 활동과 주택 가치 모두 내년부터 완만한 상승세로 돌아설 것”이라고 내다봤다.
이어 “연말 몇 달은 시장 흐름을 가늠할 중요한 시기다. 계절적으로 신규 매물이 늘지만, 현재의 매수 증가세가 이를 충분히 흡수할 수 있는지 확인할 필요가 있다”고 덧붙였다.
한편, 이번에 발간된 ‘코탈리티 NZ 11월 주택시장 차트팩’에는 매매량, 매물, 모기지 대출 흐름, 구매자 유형별 비중, 주택 가치, 임대시장, 주요 경제 지표 등이 종합 정리돼 있으며, 제안된 자본이득세 정책이 현행 주택 가치와 어떤 연관이 있는지에 대한 분석도 포함됐다.
Flat market wouldn’t have generated much capital gains tax lately
New Zealand’s property market remains largely stable heading into summer, with modest movements in values and continued strength in buyer participation from some groups, particularly in light of record first home buyers entering the market and renewed investor activity.
The Cotality NZ November Monthly Housing Chart Pack shows national median property values remained broadly unchanged over the three months to October, edging 0.1% lower and sitting 17.3% below the 2022 peak. Christchurch and Dunedin recorded modest gains, while Auckland dipped 1.0%. Invercargill reached a new high, underscoring the relative resilience of provincial markets.
Cotality NZ Chief Property Economist Kelvin Davidson said the possibility of a capital gains tax (CGT) announced by Labour last month has prompted discussion at a time when market activity is steady rather than strong.
Labour has confirmed it will campaign on a CGT at the next election, with the policy exempting the family home and applying to gains on residential investment and commercial property from a new valuation day in 2027. Gains made before that valuation date would fall outside the system.
“The timing of Labour’s proposal is interesting. The market is getting busier but remains a touch below normal, affordability has improved, and investor participation is on the rise. Against that backdrop, the CGT debate naturally raises questions about behaviour, whether investors would hold properties longer to try and avoid the tax for a while, and how much revenue a tax might realistically generate,” Mr Davidson said.
“Labour’s proposal is for a 28% tax on net profit from the sale of residential investments or commercial property from July 2027, excluding the family home, farms, and financial assets. From a market perspective, timing and assumptions are important considerations. For such a system to collect meaningful revenue, property values would need to rise, yet recent years have seen only modest growth. Our data shows national median values up 10% since five years ago in October 2020.”
■ Stable conditions support cautious optimism
While national figures show value growth has been subdued, first home buyer activity remains highly active, accounting for a record 29% of purchases in October.
Lower interest rates and the reinstatement of mortgage interest deductibility has helped support mortgaged multiple property owners, including rental investors, who also lifted their share to just over 25% of transactions in the last month.
“The predictability of current conditions is reassuring for buyers, who are continuing to adjust to the recent experience of stable prices and slightly lower mortgage rates,” Mr Davidson said.
“With affordability gradually improving and employment conditions set to strengthen next year, there’s a growing sense of cautious optimism, even if the recovery will be measured rather than sharp. Debt to income ratio caps are a key factor to watch.”
■ Sales and listings
Sales volumes continued their upwards trajectory, rising by around 6% in October (compared to the same month last year), marking the 28th rise in the past 30 months from the 2022–23 cyclical trough. Mr Davidson said with more households repricing onto lower mortgage rates over the next year, further growth in sales activity remains likely.
New listings also lifted through the middle of spring, pushing fresh stock onto the market, as per normal seasonal patterns. However, the rise in available listings was largely absorbed by the lift in sales, leaving total stock about 12% lower than the same time last year, albeit still sitting above levels seen between 2020 and 2023 for the time of year.
■ Outlook
Mr Davidson’s short-term outlook is that 2026 could bring firmer market conditions as lower interest rates work their way through household budgets.
“Affordability is at its best level in several years, listings are set to ease lower, and a large share of fixed loans are shifting onto cheaper rates. Provided employment holds up, those factors point to a gradual lift in both sales activity and values next year,” he said.
“We’ll be watching the final months of the year closely, as they will show whether the steady rise in sales is strong enough to keep absorbing the normal seasonal lift in new listings.”
The Cotality NZ Monthly Housing Chart Pack, November 2025 provides the latest breakdown of sales, listings, mortgage lending activity, buyer classification, property values, rental trends, and economic indicators, alongside updated context on how current median values relate to the proposed CGT policy.