Property resale gains fall to lowest rate since 2013
재판매 차익, 2013년 이후 최저치로… 장기 보유·약세장 영향 뚜렷
뉴질랜드 주택시장에서 재판매를 통해 차익을 실현한 비율이 12년 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌다.
부진한 시장 흐름, 장기 보유 기간 확대, 매수자의 가격 협상력 강화 등이 판매자 성과에 영향을 미친 것으로 분석된다.
부동산 분석기관 코탈리티 NZ(Cotality NZ)가 2025년 3분기 발표한 ‘페인 앤 게인(Pain and Gain)’ 보고서에 따르면, 9월 분기 중 원래 매입가보다 높은 가격에 재판매된 주택 비율은 87.8%로 2분기의 89.4%에서 하락하며 2013년 중반 이후 가장 낮았다.
코탈리티NZ의 데이비슨 수석 부동산 이코노미스트는 “여전히 많은 지역에서 주택 가치가 정점 대비 큰 폭으로 낮아진 데다, 매수자가 가격 결정력을 쥐고 있는 시장 상황이 반영된 결과”라며 “급락이라기보다 2022년 초 이후 완만하게 하향 조정돼 온 흐름”이라고 설명했다.
3분기 전체 판매자의 약 10명 중 9명은 여전히 차익을 얻었지만, 그 규모는 최근 5년 중 가장 낮았다. 3분기 전국 중위 재판매 차익은 27만 달러로, 2021년 말 정점이었던 44만 달러보다는 낮았지만 2020년 말 이전 어느 시점보다 높은 수준이다. 중위 손실액은 5만 달러로 2분기보다 소폭 감소했다.
차익을 실현한 주택의 중위 보유 기간이 9.5년인 점을 고려하면, 연평균 수익률은 약 2만 8,400달러 수준이다. 데이비슨 이코노미스트는 “재판매 성과 자체가 절대적으로 약한 것은 아니다”라며 “장기 보유가 자본이득 가능성을 높이는 핵심 요인이라는 점을 보여준다”고 강조했다.
보유 기간이 성과를 좌우
주택을 재판매하기 전까지 보유한 기간은 이익 또는 손실 여부를 결정하는 가장 명확한 지표 중 하나로 나타났다. 차익 실현 시 중위 보유 기간은 9.5년으로, 1990년대 중반부터의 데이터 중 가장 길었다. 반면 손실을 본 경우의 중위 보유 기간은 3.7년에 불과했다.
데이비슨 이코노미스트는 “3년대 보유는 가격이 매우 높았고 모기지 금리가 상승하기 시작했던 시기와 겹친다”며 “그 당시 매입 후 상황 변화로 급매에 나선 경우, 기대보다 낮은 가격에 판매할 가능성이 높다”고 설명했다.
단독주택이 아파트 대비 우위… 아파트 손실률, 2012년 이후 최고
3분기에도 단독주택은 아파트보다 더 견조한 흐름을 보였지만, 두 유형 모두 실적이 다소 약화됐다. 단독주택 재판매 손실률은 11.4%로 2분기(9.8%)보다 상승하며 2013년 중반 이후 최고치를 기록했다.
아파트는 더 약했다. 3분기 아파트 재판매의 36.2%가 손실을 기록해 2012년 초 이후 가장 높은 비율을 기록했다. 아파트의 64% 정도만이 차익을 실현했다.
데이비슨 이코노미스트는 “이는 시장 불안의 신호가 아니라 장기적인 자본이득 구조의 차이”라며 “아파트는 장기적으로 단독주택보다 자본이득 폭이 작기 때문에 약세장에서 손실 가능성이 상대적으로 높다”고 말했다.
오클랜드·웰링턴, 주요 도시 중 가장 약세
오클랜드는 3분기 주요 도시 중 손실 재판매 비율이 가장 높았다. 2분기 15.9%에서 19.3%로 상승했다. 웰링턴은 15.8%로 뒤를 이었다. 두 도시 모두 전국 평균보다 높았다.
데이비슨 이코노미스트는 “두 지역 모두 상승장이 강했기 때문에 최근 매입자들은 상대적으로 높은 가격을 지불했으며, 이에 따라 약세장의 영향을 더 크게 받는다”며 “특히 오클랜드는 아파트 비중이 높아 손실률이 더 상승한 측면도 있다”고 말했다.
중위 차익은 도시별로 차이를 보였다. 타우랑가는 35만 2,000달러로 가장 높았고, 오클랜드(33만 8,000달러), 웰링턴(33만 달러)이 뒤를 이었다. 크라이스트처치는 손실률이 5.5%로 주요 도시 중 가장 안정적이었지만, 중위 차익은 26만 5,000달러로 상대적으로 낮았다.
지역별 흐름… 퀸스타운 호조 지속, 인버카길도 강세
주요 도시 외 지역에서는 엇갈린 흐름이 이어졌으며, 일부 북섬·남섬 지역은 재판매 손실 비중이 줄어드는 등 견조한 면모를 보였다.
퀸스타운 레이크스는 손실 재판매 비율이 2.4%에 그치며 여전히 가장 두드러진 강세를 유지했다. 중위 차익은 48만 6,000달러였다. 인버카길도 2분기 3.9%에서 3분기 2.6%로 손실 비율이 낮아지며 회복력을 보였다.
데이비슨 이코노미스트는 “퀸스타운은 공급이 제한되고 수요가 매우 탄탄해 거래가 줄어들어도 가치가 잘 유지된다”며 “인버카길은 상대적 저렴함이 꾸준한 수요를 견인해 고른 안정성을 보여준다”고 설명했다.
반면 넬슨은 2분기 8.5%에서 3분기 14.1%로 손실률이 크게 상승하며 남섬 시장 중 가장 부진했다.
2026년 회복 가능성 있지만 손실 비중 완전 정상화까지는 시간 필요
향후 단기간에는 손실 재판매 비율이 높은 수준을 유지할 것으로 보인다. 부진한 시장 분위기, 매물량, 가계 심리 등 변수가 여전히 시장에 영향을 주고 있기 때문이다.
데이비슨 이코노미스트는 “거래량이 늘어날 수는 있지만, 주택 가치는 여전히 정점 대비 낮고 매물도 과거 평균보다 많은 상태”라며 “장기 보유자들은 여전히 상당한 차익을 얻겠지만, 시장에 맞춘 가격 조정이 필요할 것”이라고 말했다.
대부분의 실거주자들은 다운사이징이나 저가 지역 이동을 제외하면 차익금을 현금으로 체감하기 어렵다는 점도 언급했다.
다만, 2026년에는 모기지 금리 하락과 점진적 경기 개선으로 가격 상승 여건이 형성되고 있으며, 최근 거래량 증가로 공급이 줄어드는 초기 신호도 나타나고 있다.
그는 “2026년에는 재판매 성과가 개선될 여지가 있지만 급반등을 기대하기는 어렵다”며 “퀸스타운 레이크스나 남섬 일부 지역처럼 수급이 타이트하거나 상대적 구매력 우위가 있는 곳이 가장 안정적일 것”이라고 전망했다.
Property resale gains fall to lowest rate since 2013
New Zealand property owners are realising the lowest rate of resale gains in more than 12 years, as a soft market, long hold periods, and firm buyer expectations continue to shape vendor outcomes.
Cotality NZ’s Pain and Gain Report for Q3 shows 87.8% of properties resold for more than their original purchase price in the September 2025 quarter, down from 89.4% in Q2 and the weakest result since mid-2013.
“The figures are consistent with property values still being down significantly from their peak in many areas, as well as buyers holding most of the pricing power. Rather than a slump, it has been a gradual drift downwards for resale performance since early 2022,” Cotality NZ Chief Property Economist Mr Davidson said.
Nearly nine in every ten sellers still achieved a gain in the three months to September, with the size of those gains remaining substantial even though they are now at a five-year low. The national median resale gain in Q3 was $270,000, down from the late-2021 peak of $440,000 but still higher than anything recorded before late 2020. The median loss was $50,000, slightly below Q2.
When viewed against the median hold period for gains of 9.5 years, the effective annual return equates to around $28,400. Mr Davidson said that context is important.
“The resale performance of property is not weak in an absolute sense, but the figures highlight the role of time in the market. Longer ownership provides a much greater likelihood of securing a capital gain.”
Hold periods a key driver of outcomes
The length of time a property is owned before resale remains one of the clearest indicators of whether it will sell for a profit or a loss. The median hold period for a gain rose to 9.5 years, the longest in the series dating back to the mid-1990s. For a loss, it was 3.7 years.
Mr Davidson said both the timing of a purchase and the length of ownership were crucial.
“Three-and-a-bit years ago places you at a point in the cycle when prices were extremely high and mortgage rates were already rising. Anyone who bought then and has since faced a change in circumstances is more exposed to selling at a lower price than expected.”
Houses outperform apartments
Standalone houses continued to outperform apartments in Q3, although both property types softened over the quarter. House resales recorded an 11.4% loss rate, up from 9.8% in Q2 and the highest level since mid-2013.
Around 36.2% of apartment resales in Q3 were made at a loss, up from 34.5% in Q2 and the highest level since early 2012. Only around 64% of apartment resales achieved a gross profit.
Mr Davidson said the performance gap reflects long-run market behaviour rather than signs of distress.
“Apartments tend to record smaller long-term capital gains than standalone houses, so they carry a higher chance of a loss if resold into a weaker market. That’s normal for this part of the market and there’s no evidence of widespread fire-sale behaviour.”
Auckland and Wellington remain the softest of the main centres
Auckland recorded the highest proportion of loss-making resales among the main centres at 19.3%, up from 15.9% in Q2. Wellington followed at 15.8%, with both results well above the national average and due to similar drivers.
“Both Auckland and Wellington went through very strong growth during the boom period, so more recent buyers paid top prices and are now more vulnerable. Auckland’s larger pool of apartments also contributes to its higher loss rate, although that reflects long-run performance rather than short-term weakness,” he said.
Median resale gains in dollar terms remained varied. Tauranga recorded the largest nominal gain among the main centres at $352,000, followed by Auckland ($338,000) and Wellington ($330,000). Christchurch remained the most resilient of the major centres in relative terms, with 5.5% of resales made at a loss in the three months to September, albeit a smaller median gain ($265,000) than some other areas.
Regional insights
Markets outside the main centres continued to show mixed results, with solid resale dollar figures and a reduction in the proportion of resale losses across some North and South Island markets.
Queenstown Lakes remains the standout, with only 2.4% of resales made at a loss in Q3 and a median gain of $486,000. Invercargill also strengthened, recording 2.6% loss-making resales, down from 3.9% in Q2.
“Queenstown has limited supply and deep demand, which helps preserve values even when activity slows. Invercargill meanwhile benefits from its affordability appeal and therefore steady buyer interest, giving it a level of resilience not seen everywhere,” Mr Davidson said.
Nelson showed the weakest performance among the key South Island markets, with loss-making resales rising from 8.5% in Q2 to 14.1% in Q3.
A growing market in 2026 but pain won’t immediately disappear
The share of loss-making resales is expected to remain elevated in the near term, given the subdued market backdrop with outcomes to hinge on values, household sentiment and the volume of stock for sale.
“Even if sales activity improves, values remain well below their peak and listings are still high by past standards,” Mr Davidson said.
“Vendors may need to meet the market, but gains will remain substantial for those who have held for a long period. Most owner-occupiers won’t see a cash windfall, as equity generally rolls straight into the next purchase unless they’re downsizing or moving to a cheaper location.”
There are early signs that rising sales volumes are reducing available stock, and the outlook for 2026 points to price growth supported by lower mortgage rates and a gradually strengthening economy.
“Property resellers may fare better in 2026, although a rapid turnaround looks unlikely,” Mr Davidson said.
“Regions with strong affordability or tight supply, such as Queenstown Lakes and parts of the lower South Island, remain best placed to hold their ground.”