Going nowhere? What rising unemployment means for house prices
제자리걸음인 부동산 시장, 실업률 상승이 주는 신호는?
‘이번 주 뉴질랜드 주택 시장에서 주목해야 할 5가지 핵심 포인트’
뉴질랜드 주택 시장이 본격적인 회복세에 접어들기 전 ‘숨 고르기’ 양상을 보이고 있다. 실업률의 미세한 상승과 정체된 주택 가격 속에서도 시장 저변에서는 긍정적인 변화의 조짐이 포착되고 있다. 이번 주 투자자와 실소유자가 반드시 확인해야 할 경제 지표 5가지를 분석했다.
1. 고용 시장의 ‘질적인 성장’을 동반한 실업률 상승
지난주 뉴질랜드 통계청(Stats NZ)이 발표한 데이터에 따르면, 지난해 4분기 실업률은 5.3%에서 5.4%로 소폭 상승했다. 수치상으로는 부정적일 수 있으나, 내면을 들여다보면 ‘낙관론’의 근거가 충분하다.
실업률 상승의 주된 원인이 대규모 해고가 아닌, 노동 공급의 증가에 있기 때문이다. 고용 인원 자체는 오히려 늘어났으며, 경제 활동 참가율 또한 상승했다. 이는 과거 구직을 포기했던 이들이 시장으로 복귀할 만큼 경제 상황을 긍정적으로 보고 있다는 신호다. 다만, 고용 시장의 완전한 반등은 하반기나 되어야 가시화될 전망이며, 그전까지 주택 가격은 다소 정체된(Soggy) 상태를 유지할 것으로 보인다.
2. 멈춰 선 주택 가격, 지역별 온도 차는 뚜렷
가격 측면에서는 정체기가 이어지고 있다. 코탈리티 주택가격지수(Cotality Home Value Index)에 따르면 1월 전국 중앙값은 $802,617로 전월 대비 0.1% 하락하며 사실상 보합세를 기록했다.
지역별로는 명암이 갈린다. **오클랜드(-0.3%)**와 **웰링턴(-0.1%)**은 여전히 부진을 면치 못하고 있는 반면, 타우랑가(+0.3%), 더니든(+0.4%), 그리고 **퀸스타운(+0.8%)**은 견조한 성장세를 보였다. 주택 유형별로는 단독 주택과 타운하우스가 아파트보다 상대적으로 선방하고 있는 것으로 나타났다.
3. 주택 건설 업계, 기나긴 터널 끝 ‘빛’ 보인다
공급 측면에서는 고무적인 소식이 전해졌다. 지난해 12월 신규 주택 건축 허가(Consents) 건수는 약 3,100건으로, 전년 동기 대비 25% 급증했다. 이는 최근 7개월 중 6개월이나 상승세를 기록한 것으로, 연간 누적 허가 건수는 36,600건에 달해 2023년 12월 이후 최고치를 경신했다. 향후 건설 경기 활성화는 물론, 주택 공급 확대를 통한 주택 구입 부담 완화(Affordability)에도 기여할 것으로 기대된다.
4. 변동금리 가고 고정금리 시대 다시 오나?
이번 주 화요일 발표될 중앙은행(RBNZ)의 대출 데이터도 초유의 관심사다. 지난 11월에는 기준금리(OCR) 결정을 앞두고 변동금리(Floating rate) 선택 비중이 일시적으로 급증한 바 있다.
하지만 지난 통화정책 회의에서 “금리가 바닥에 도달했다”는 명확한 신호가 나온 만큼, 12월 데이터에서는 다시 **고정금리(Fixed rate)**로 선회하는 대출자가 대폭 늘어났을 가능성이 크다. 특히 장기 고정금리를 선택해 불확실성을 피하려는 심리가 강해졌을 것으로 분석된다.
5. 순유입 인구 반등, 임대 시장의 변수
마지막으로 이번 주 금요일 발표될 12월 이주 지표를 주목해야 한다. 최근 입국자 수는 서서히 회복되고 출국자 수는 안정화되는 조짐이 나타나고 있다. 이는 현재 임대료 정체 및 하락으로 고민 중인 임대인(Landlords)들에게는 반가운 소식이다. 당장 임대료가 급등하지는 않겠지만, 인구 유입이 지속된다면 임대 시장의 수요 압박은 다시금 거세질 것으로 보인다.
– Kelvin Davidson is chief economist at property insights firm Cotality
Going nowhere? What rising unemployment means for house prices
‘The five things you need to know about the housing market this week.’
1. A “good” rise in the unemployment rate
Data from Stats NZ last week showed a small rise in the unemployment rate from 5.3% to 5.4% in Q4 last year – clearly, not ideal. But if you’re a “glass half-full” person, there were still positives in the data. Most notably, employment rose, i.e. more jobs were created and filled. It’s just that the working age population got bigger, and also the percentage share of those people actively engaged in the labour force also rose, i.e. the participation rate went up.
In other words, labour supply rose faster than demand, and hence the unemployment rate increased, which is far better than a rise due to outright job losses. Indeed, you can also view a higher participation rate positively, too, as it signals more people who were previously discouraged from even looking for work are now feeling more optimistic.
All in all, we obviously want the unemployment rate to fall. And this may not happen to any significant degree until the second half of the year. This suggests the first half of the year could also remain pretty soggy for property values. But the jobs market turnaround will happen.
2. Property values going nowhere
Speaking of prices, the Cotality Home Value Index showed almost no change in January (technically a 0.1% drop in the national median to $802,617), but let’s call that flat). There are regional differences. Continuing to underperform are Auckland (-0.3%) and Wellington (-0.1%), but enjoying some growth are Tauranga (+0.3%), Dunedin (+0.4%), and Queenstown (+0.8%). By property type, houses and townhouses are faring slightly better than apartments.
The year ahead could stay fairly balanced. On one hand, lower mortgage rates and a better economy would tend to bolster property sales and values. But the physical stock of dwellings has risen lately, the mood remains cautious, and the debt-to-income ratio limits are sitting in the background.
3. A better year beckons for house-builders
Just touching on housing supply again, last week’s figures from Stats NZ remained positive. Just over 3100 new dwellings were consented in December 2025, around 25% more than in December 2024, and the sixth increase in the past seven months. This is clearly a change in direction, with the annual rolling total now up to 36,600, the highest since December 2023. It’s great news. More work for builders in the months ahead as these consents turn into actual projects, and, of course, more new supply should help to support housing affordability.
4. A big shift back to fixed mortgages?
On Tuesday this week, we’ll get Reserve Bank data on which loan types borrowers took out in December. There was a spike in people going with floating rates in November, in the run-up to the last OCR call for 2025. But with the clear signal at that meeting that rates have reached a floor, it wouldn’t be any surprise at all to see a big shift the other way in December’s data, with more people fixing their mortgages, and potentially for longer periods too.
5. More hints of a turn in the migration cycle?
Stats NZ will be releasing the December migration data on Friday. There have been hints lately that arrivals are slowly turning around and departures stabilising (admittedly at a high level). More of the same would be welcomed by landlords currently faced with flat-to-falling property rents, although it may be some time before pressure starts to build again on that front.
– Kelvin Davidson is chief economist at property insights firm Cotality
