주택시장 침체 끝난 줄 알았는데… 뉴질랜드 교외지역 3곳 중 1곳은 아직도 하락세

Revealed: One in three Kiwi suburbs still stuck in the housing slump

주택시장 침체 끝난 줄 알았는데… 뉴질랜드 교외지역(Suburb) 3곳 중 1곳은 아직도 하락세

‘원루프(OneRoof) 분석 결과, 침체 종료 선언 3년이 지났지만 여전히 집값 하락 중’

뉴질랜드 주택시장 침체는 전국 교외지역(Suburb) 3곳 중 1곳에서는 사실상 끝나지 않은 것으로 나타났다.

원루프(OneRoof)의 새로운 조사에 따르면, 전국 상당수 지역의 주택 가격은 침체 종료가 선언된 지 3년이 넘은 현재까지도 회복되지 못한 것으로 분석됐다.

최신 원루프-밸로시티(OneRoof-Valocity) 자료에 따르면, 전국 교외지역 3곳 중 1곳의 평균 부동산 가치는 현재 침체 종료가 선언됐던 시점보다 더 낮은 수준에 머물러 있다.

2023년 5월 말, 뉴질랜드 최대 은행인 ANZ는 2021년 말 코로나19 이후 기록했던 최고점 대비 18% 하락한 뒤 주택 가격이 바닥을 형성하고 있다고 발표했다.

별도로 집계된 원루프-밸로시티 주택가치지수(House Value Index)는 2023년 6월 말 전국 평균 부동산 가치가 94만 달러를 조금 넘는 수준에서 저점을 기록한 것으로 나타났다.

당시 시장에서는 주택 침체가 끝났다는 인식이 확산됐다. 이는 뉴질랜드 중앙은행이 기준금리(OCR)를 0.25%에서 5.5%까지 2년도 채 되지 않는 기간 동안 공격적으로 인상한 뒤, 추가 금리 인상을 사실상 중단했기 때문이다.

그러나 2023년 6월 이후 지난 3년간의 부동산 가치 변동을 분석한 결과, 일부 지역의 주택 소유주들은 여전히 침체에서 벗어나지 못한 것으로 나타났다.

현재 전국 평균 부동산 가치는 3년 전보다 겨우 2.3% 높은 수준에 그치고 있다.

특히 오클랜드와 웰링턴의 부동산 가치는 2023년 6월 대비 1.5% 낮아졌다. 노스랜드는 2% 하락했고, 넬슨은 3% 낮은 수준을 기록했다.

원루프(OneRoof)와 밸로시티(Valocity)는 2023년 6월 말 기준과 2026년 5월 말 기준 각각 최근 12개월 동안 20건 이상의 거래가 발생한 교외지역을 대상으로 평균 부동산 가치를 비교 분석했다.

조사 기준을 충족한 778개 교외지역 가운데 233곳은 현재 평균 부동산 가치가 3년 전보다 낮은 것으로 나타났다.

이 가운데 118개 지역은 최근 3개월 동안에도 추가 하락을 기록해 앞으로 더 큰 어려움이 이어질 가능성을 시사했다.

침체를 겪고 있는 지역은 오클랜드와 웰링턴이 가장 큰 비중을 차지했지만, 해밀턴, 파머스턴노스, 황가레이 역시 하락 압력을 피하지 못했다.

2023년 6월 이후 가장 큰 가치 하락을 기록한 지역은 다음과 같다.

• 웰링턴 센트럴: 15.3% 하락, 평균 가치 45만2,000달러
• 포인트 잉글랜드: 14.5% 하락, 평균 가치 86만4,000달러
• 오하쿠네: 14.3% 하락, 평균 가치 46만7,000달러
• 와이로아: 12.2% 하락, 평균 가치 30만8,000달러
• 매시: 11.8% 하락, 평균 가치 87만1,000달러

시장 정점에서 주택을 구입한 일부 소유주들의 경우 최대 16만4,000달러에 달하는 자산 가치 손실을 입었으며, 이는 초기 침체로 인한 타격을 더욱 심화시키고 마이너스 에쿼티(주택 가치가 대출 잔액보다 낮은 상태)를 악화시켰다.

일부 지역의 하락은 주택 공급 구조 변화에 따른 영향으로 분석된다.

포인트 잉글랜드와 매시는 대규모 타운하우스 공급 증가로 인해 지역 전체 주택 가치가 하락했다. 또 다른 지역들은 투자자들의 시장 이탈이 가격 하락의 원인으로 지목됐다.

하지만 고가 주택 지역들도 침체에서 벗어나지 못했다.

세인트 메리스 베이, 폰손비, 글렌도위, 엡섬 등의 부동산 가치는 현재 2023년 6월보다 최대 5% 낮으며, 시장 최고점과 비교하면 최대 20%까지 하락한 상태다.

이번 분석은 뉴질랜드 주택시장의 지역 간 격차도 뚜렷하게 보여줬다.

108개 교외지역은 지난 3년 동안 10% 이상의 가치 상승을 기록했으며, 이들 가운데 대부분은 남섬 지역이었다. 북섬에서는 기즈번의 엘긴만 예외적으로 포함됐다.

상대적으로 견조한 남섬 농촌 경제가 주택 가격 상승을 견인했다는 분석이다.

크라이스트처치와 인버카길 같은 성장 지역의 상대적으로 저렴한 주택 가격, 그리고 퀸스타운과 와나카 같은 고소득 관광 중심지의 공급 부족 현상이 구매 수요를 뒷받침했다.

지난 3년간 가장 큰 상승세를 기록한 지역은 다음과 같다.

• 루낭가: 33.4% 상승, 평균 가치 33만5,000달러
• 애로우타운: 32% 상승, 평균 가치 316만 달러
• 코브든: 31% 상승, 평균 가치 34만2,000달러
• 마타우라: 29% 상승, 평균 가치 33만5,000달러
• 펜달턴: 25% 상승, 평균 가치 188만 달러

일부 주택 소유주의 경우 시장 상승으로 인해 보유 부동산 가치가 50만 달러 이상 증가한 것으로 나타났다.

또한 이번 조사에서는 72개 교외지역의 부동산 가치가 사상 최고치를 경신한 것으로 집계됐다.

여기에는 캔터베리의 핸머스프링스와 제럴딘, 크라이스트처치의 뉴브라이턴과 메리베일, 그리고 퀸스타운 레이크스 지역의 애로우타운과 레이크 헤이즈가 포함됐다.

원루프-밸로시티 자료는 올해 겨울 뉴질랜드 주택시장이 쉽지 않은 시기를 맞을 것으로 전망했다.

특히 북섬 대부분 지역은 추가 가격 하락 또는 부진한 성장세가 이어질 가능성이 높은 것으로 분석됐다.

최근 3개월 동안 오클랜드와 웰링턴시의 부동산 가치는 거의 변동이 없었다. 장기간의 부진을 감안하면 오히려 선방한 결과로 평가된다.

타우랑가와 해밀턴도 비슷한 흐름을 보였으며 각각 0.1%, 0.2% 하락을 기록했다.

반면 같은 기간 크라이스트처치는 2.0%, 더니든은 3.4%, 인버카길은 1.8%, 퀸스타운 레이크스는 1.2% 상승하며 보다 강한 성장세를 나타냈다.

Revealed: One in three Kiwi suburbs still stuck in the housing slump

‘OneRoof figures show property values are still dropping three years after the downturn was declared over.’

The housing market slump never ended for a third of New Zealand suburbs, new OneRoof research shows.

The latest OneRoof-Valocity figures show that the average property value in one in three suburbs is now lower than it was when the housing downturn was declared over three years ago.

At the end of May 2023, the country’s biggest lender, ANZ, reported that house prices were bottoming out after an 18% decline from post-Covid peaks recorded at the end of 2021.

Separate data from the OneRoof-Valocity House Value Index showed the nationwide average property value hitting a trough of just over $940,000 at the end of June 2023.

The belief that the slump was at an end followed the Reserve Bank’s decision to put the brakes on an aggressive campaign of interest rate hikes that took the OCR from 0.2% to 5.5% in less than two years.

Analysis of property value changes in the three years since June 2023 shows that homeowners in some parts of the country have never really broken free of the slump.

The nationwide average property value is now only 2.3% above its level three years ago. In Auckland and Wellington, property values are 1.5% below June 2023 levels. In Northland, homeowners are 2% worse off; in Nelson, they are 3% under.

OneRoof and Valocity looked at the average property value in suburbs with 20-plus sales in the 12 months to the end of June 2023 and to the end of May 2024. Of the 778 suburbs that met the criteria, 233 have an average property value that’s lower now than it was three years ago.

Of these, 118 have recorded declines in value over the past three months, suggesting more pain to come. Suburbs in Auckland and Wellington make up the largest share of those experiencing the slump, but Hamilton, Palmerston North and Whangarei also felt the squeeze.

The biggest value declines since June 2023 were in Wellington Central (-15.3% to $452,000); Point England (-14.5% $864,000); Ohakune (-14.3% $467,000); Wairoa (-12.2% to $308,000); and Massey (-11.8% to $871,000). For some homeowners who bought at the height of the market, those declines equated to losses of up $164,000, adding to the pain of the initial slump and pushing them further into negative equity.

Some of the drops can be attributed to changes in housing stock. Point England and Massey have suffered from a glut of townhouses, which has brought down overall values in the suburbs. Other drops can be attributed to a pullback by investors.

However, some high-value suburbs have also struggled to escape a downturn that began four and a half years ago. Property values in Saint Marys Bay, Ponsonby, Glendowie and Epsom are up to 5% lower now than they were in June 2023, and up to 20% lower than they were at market peak.

The analysis also highlights the geographic divide in the housing market. Property values in 108 suburbs – all in the South Island bar one, Elgin in Gisborne – grew by more than 10% in the last three years.

Suburbs both expensive and cheap enjoyed extraordinary price growth on the back of the South Island’s relatively impressive rural economy. Affordable prices in growth areas like Christchurch and Invercargill, and tightness of supply in wealthy tourist hotspots like Queenstown and Wanaka, supported buyer demand.

The biggest value surges were in Runanga (+33.4% to $335,000); Arrowtown (+32% to $3.16m); Cobden (+31% to $342,000); Mataura (+29% to $335,000); and Fendalton (+25% to $1.88m). For some homeowners, the market bump added more than half a million dollars to the value of their property.

The analysis also found that property values in 72 suburbs reached new peaks, including Hanmer Springs and Geraldine, in Canterbury, and New Brighton and Merivale in Christchurch, and Arrowtown and Lake Hayes in Queenstown-Lakes.

The OneRoof-Valocity figures suggest the housing market will have a tough winter, with much of the North Island in line for continued price declines or lacklustre growth.

Over the last three months, property values in Auckland and Wellington City barely changed – possibly a win for both metros after such a bad run. Tauranga and Hamilton were in the same boat, recording dips of 0.1% and 0.2%, respectively.

Growth over the quarter was more positive in Christchurch (+2%), Dunedin (+3.4%), Invercargill (+1.8%), and Queenstown-Lakes (+1.2%).