The three most important words for house prices and interest rates right now
주택 가격과 금리를 결정짓는 가장 중요한 사항들
‘은행들이 ‘2차 인플레이션’에 주목하는 이유’
이번 주 주택 시장에서 반드시 알아야 할 다섯 가지 핵심 이슈
1. 시장의 시선은 ‘2차 인플레이션’으로
지난주 부동산업계의 가장 큰 뉴스는 단연 중앙은행(RBNZ)의 공식현금금리(OCR) 발표였다. 비록 금리는 2.25%로 동결되었으나, 시장이 주목한 것은 향후 리스크에 대한 중앙은행의 논평이었다.
중앙은행은 유가 상승으로 인한 초기 인플레이션 효과는 일시적인 것으로 보고 간과할 방침이다. 하지만 지난 수요일 회의록을 살펴보면 중기적인 관점에서의 고심이 드러난다. 한쪽에는 임금 협상과 기대 인플레이션 상승으로 이어지는 ‘2차 인플레이션의 고착화’ 리스크가 있고, 다른 한쪽에는 급격한 경기 둔화로 인한 인플레이션 하락 리스크가 공존하고 있다.
결과적으로 중앙은행의 무게중심은 전자인 인플레이션 고착화 쪽으로 기울어진 모양새다. 이는 OCR 인상 시점이 당초 예상했던 12월이 아닌, 오는 9월로 앞당겨지거나 인상 폭이 가팔라질 가능성이 커졌음을 시사한다. 관건은 미-이란 간 2주간의 휴전 유지 여부와 세계 원유의 20%가 통과하는 호르무즈 해협의 재개방 협상 결과에 달려 있다.
2. 신축 비용 상승세, 아직은 ‘안정’… 그러나 폭풍전야
중앙은행의 시름을 덜어주는 유일한 대목은 주택 신축 비용이다. 코델 건축비용지수(CCCI)에 따르면 1분기 상승률은 1%, 연간 상승률은 3%를 기록했다. 이는 장기 평균치인 4%를 하회하는 수준이다.
하지만 안심하기는 이르다. 유가 및 운송비 상승분이 이미 건설업계에 전이되고 있다는 현장의 목소리가 높다. 만약 건설사들이 본격적으로 가격 인상에 나선다면 2분기 지표는 급격히 치솟을 수 있으며, 이는 신축 프로젝트를 고민하는 가계에 상당한 압박이 될 전망이다.
3. 대출자들의 선제적 대응, ‘장기 고정 금리’ 선호
뉴질랜드 중앙은행의 모기지 통계에 따르면, 이란 사태 발발 전부터 가계들은 추가 금리 인상에 대비해 ‘보험’ 성격의 장기 고정 금리로 눈을 돌리고 있었다. 지난 2월 신규 대출의 54%가 1년 이상의 고정 금리를 선택했으며, 특히 2년 고정 금리 비중은 31%를 기록하며 2023년 1월 이후 최고치를 경신했다.
4. 순이민자 수 반등할까?
이번 주 통계청(Stats NZ)이 발표할 2월 순이민 데이터에도 관심이 쏠린다. 뉴질랜드 경제에 대한 낙관적 전망으로 입국자는 늘고 출국자는 줄어들면서 순이민자 수가 다시 반등할 가능성이 높다. 다만, 이는 여전히 낮은 기저 효과에 기반하고 있으며 이란 사태 이전의 수치인 만큼, 향후 정세 변화에 따른 변동성을 염두에 두어야 한다.
5. 3월 경제 지표 발표… 소비 위축 현실화되나
이번 주부터 서비스 부문 지표, 전자카드 결제액, 주요 물가 지수 등 3월의 실물 경제 데이터가 쏟아져 나온다. 유류 지출은 늘겠지만, 서비스업을 포함한 전반적인 소비 지출은 감소세를 보일 가능성이 크다. 반면 인플레이션 수치는 다시 가팔라질 것으로 보여, 주택 시장의 심리적 위축은 당분간 불가피해 보인다.
– Kelvin Davidson is chief economist at property insights firm Cotality0
The three most important words for house prices and interest rates right now
‘Why the banks are keeping a close eye on second-round inflation.’
The five things you need to know about the housing market this week.
1. All eyes on second-round inflation
The biggest property news last week was undoubtedly the Reserve Bank’s Official Cash Rate review. Not so much the decision itself (the OCR was held at 2.25%), but more the associated commentary about the risks that might lie ahead.
The Reserve Bank plans to look through (i.e. ignore) the initial inflation effects of higher fuel prices. But the record of last Wednesday’s meeting also covered both sides of the medium-term debate; on one hand, the risks that second-round inflation eventually becomes more embedded (meaning raised inflation expectations and higher wage bargains); and on the other hand, the risks that the economy slows sharply, which will lower inflation.
On balance, the concerns seemed slightly more tilted towards the first scenario. In other words, the chances we’ll see an earlier and/or sharper OCR rise have grown. That rate rise could come in September, rather than December, as was previously expected. Much seems to depend on the two-week ceasefire between the US and Iran holding, and the success of peace negotiations reopening the Strait of Hormuz, through which 20% of the world’s oil is transported.
Last year’s rush to fix suggests borrowers were already positioning themselves for rising interest rates, so arguably nothing much may change. But as for house sales and prices, it’s not difficult to imagine all of this causing fresh restraint – especially with buyer and seller sentiment already so cautious.
2. At least house-building costs remain controlled – for now
For the time being, at least one thing the Reserve Bank doesn’t need to worry too much about is the cost of building a new house, with the Cordell Construction Cost Index showing only a 1% rise in Q1 and a 3% increase from a year ago – below the long-term annual growth rate of around 4%.
Of course, we’ve already heard a lot of stories of higher fuel/transport costs being passed on to construction firms, so the Q2 CCCI could show a bigger acceleration if builders raise their prices too. That will certainly be an issue for households pondering a new-build project.
3. Borrowers prepared for rate rises
Meanwhile, last week’s mortgage figures from the RBNZ showed that even prior to the Iran conflict breaking out, households were already keen to fix longer, no doubt as insurance against further rate rises in the coming months and years. Indeed, 54% of new loans in February were fixed for longer than a year, with the two-year term very popular – its 31% share was the highest since January 2023.
4. Will net migration rise further?
This week Stats NZ will publish February’s net migration data, and it may well show another rise, with better expectations for the NZ economy driving slightly higher arrivals and also reduced departures. Of course, it’s starting from a low base. And the latest figures will still pre-date the Iran situation, so take care with any conclusions from the figures, as they might change shortly.
5. Watch out, March’s economic data is out
This week, we’ll start to get a lot more economic data relating to March, including services sector figures, and the electronic card spending and selected price indexes. It would not be a surprise to see the services and overall spending data decline (although fuel expenditure will be up), and inflation figures ramp up again.
– Kelvin Davidson is chief economist at property insights firm Cotality
