주택 시장 침체 장기화 경고등… “올해 판매량 약세 지속될 것”

Warnings property market softness likely to continue

주택 시장 침체 장기화 경고등… “올해 판매량 약세 지속될 것”

올해 들어 현재까지 주택 거래량이 지난해 같은 기간보다 약 1,500건 감소한 가운데, 부동산 시장의 약세가 당분간 이어질 가능성이 있다는 경고가 나오고 있다.

코탈리티(Cotality)가 발표한 최신 자료에 따르면, 4월 주택 가치는 0.1% 상승한 것으로 나타났다. 크라이스트처치와 더니든은 비교적 견조한 흐름을 보였지만, 웰링턴과 오클랜드 등 일부 지역은 여전히 부진한 모습을 이어갔다.

주택 거래량은 2025년 같은 달보다 9% 감소하며 4개월 연속 하락세를 기록했다. 올해 들어 현재까지의 거래량도 지난해 같은 기간과 비교해 약 5% 줄어든 상태다.

코탈리티의 부동산 경제 전문가 켈빈 데이비드슨(Kelvin Davidson)은 “현재 거래량은 대체로 평균 수준에서 움직이고 있다”고 말했다.

그는 “다만 2022년과 2023년의 매우 낮은 수준과 비교하면 여전히 높은 편”이라며 “문제는 2024년과 2025년에 성장세를 보인 이후 올해는 추가 성장세를 예상했지만, 실제로는 올해 시장이 기대에 못 미치고 있다는 점”이라고 설명했다.

이어 “올해 첫 3~4개월 동안 거래량은 다소 약한 흐름을 보였고, 이는 이란 분쟁 이전부터 이미 나타나던 현상”이라며 “1월과 2월부터 다소 약세를 보였고, 이런 흐름이 3월과 4월까지 이어졌다”고 말했다.

그는 “당초 올해 전체 거래량이 8~10% 증가할 가능성을 봤지만, 지금은 그 전망이 다소 불확실해졌다”며 “올해 4개월이 지난 현재 시점에서 금리가 우리가 예상했던 것보다 높고, 이란 사태로 인해 경제도 예상보다 약해진 상황을 고려하면, 거래량 기준으로 시장이 현 수준을 유지하는 것만으로도 선방하는 셈”이라고 분석했다.

데이비드슨은 당초 올해 거래량이 10만 건 수준에 이를 것으로 예상됐지만, 이제는 9만 건 정도가 더 현실적인 전망이라고 말했다.

그는 “거래량이 현 수준을 유지하는 것만으로도 나쁜 결과는 아닐 것”이라고 덧붙였다.

그는 오클랜드와 웰링턴 시장이 여전히 낮은 소비자 신뢰의 영향을 받고 있다고 진단했다.

그는 “모든 것은 상대적인 것이며, 어느 지역도 실제로 크게 호황을 누리고 있는 것은 아니다”라며 “다만 캔터베리 일부 지역과 사우스랜드 일부 지역은 거래량이 조금 더 잘 버티고 있을 뿐”이라고 말했다.

또 그는 현재 시장에서 매수자들이 선택할 수 있는 매물이 많으며, 직장 안정성이나 모기지 대출 상환 능력에 자신이 있는 사람들에게는 유리한 환경이라고 평가했다.

그는 “매도자들은 거래 부진과 정체된 집값 때문에 다소 실망할 수 있겠지만, 지금은 분명 매수자들에게 매우 좋은 시기”라며 “특히 첫 집 구매자들의 시장 참여는 여전히 매우 강한 수준”이라고 말했다.

이어 “모기지 대출을 활용하는 투자자들도 시장에 다시 돌아오고 있다. 폭발적인 수준은 아니지만 확실히 회복세를 보이고 있어, 현재 시장의 매수자들은 자신들에게 유리한 조건을 발견할 수 있을 것”이라고 말했다.

첫 집 구매자는 전체 시장의 28%를 차지하며 여전히 역대 최고 수준에 근접한 비중을 유지했다. 모기지 대출을 이용하는 다주택 보유자들의 구매 비중은 24%로, 코탈리티는 이를 정상적인 수준이라고 평가했다.

반면, 갈아타기 수요는 보다 신중한 모습을 보였다.

데이비드슨은 자가 거주 목적의 주택 소유자들이 시장 하락기에는 상위 주택으로 갈아타는 과정에서 더 나은 조건을 얻을 수 있는 사례도 있다고 말했다.

그는 “주택을 옮기는 것이 나쁜 시기는 아니지만, 전체적으로 갈아타기 수요는 상당히 조용한 편”이라고 말했다.

시장에 나와 있는 전체 매물 수는 여전히 비교적 높은 수준을 유지하고 있지만, 지난해 같은 시기보다는 낮았고 2024년보다도 다소 줄어든 상태다.

렌트비 상승세도 둔화된 모습이다. 특히 오클랜드는 임대 주택 공급이 풍부한 반면, 웰링턴은 수요가 느려지면서 렌트비 시장이 부진한 흐름을 보였다.

현재 뉴질랜드 전체 기존 모기지 대출 잔액 기준 약 58%는 고정금리 상태지만, 향후 12개월 안에 새로운 모기지 대출 조건으로 재조정될 예정이다. 이 가운데 약 33%는 향후 6개월 내 금리 재조정 대상이며, 추가로 10%는 변동금리 상태다.

한편, 12개월 이상 장기 고정금리를 선택하는 모기지 대출자들도 크게 늘어나고 있다. 지난해 말까지만 해도 신규 대출 가운데 약 20% 수준이었지만, 현재는 50%를 넘어선 것으로 나타났다.

Warnings property market softness likely to continue

About 1500 fewer homes have sold so far this year compared to the same time a year earlier, and there are warnings that softness is likely to continue.

Cotality has released its latest data, which shows a 0.1 percent increase in values in April. Christchurch and Dunedin showed resilience but areas such as Wellington and Auckland were still subdued.

Sales were 9 percent lower than the same month in 2025, the fourth fall in a row. So far this year, sales numbers are down about 5 percent compared to the same time in 2025.

“We’re running at about average levels,” Cotality chief property economist Kelvin Davidson said.

“They’re still higher than they were two or three years ago at that really low point in 2022, 2023.

“The point is that after growth in 2024 and 2025, we were anticipating more growth this year, but actually the year so far has underperformed and sales volumes over the first three or four months of the year have just looked a little bit soft and that to some extent predated the Iran conflict anyway.

“January and February were looking a little bit softer and that’s continued on in March and April.

“Having previously thought perhaps we might see 8 to 10 percent growth in sales volumes for the year as a whole, now that’s looking a little bit shaky and given where we are four months into the year and with interest rates being higher than what we previously thought and the economy looking weaker than what we previously thought because Iran’s come along, you’re probably thinking now that the market would do well to stay flat in terms of sales volumes.”

He said where previously there might have been expected to be 100,000 sales this year it was now more likely to be more like 90,000.

“Even holding steady wouldn’t be terrible.”

He said Auckland and Wellington were still affected by lower levels of confidence.

“It’s all relative and it’s not like anywhere’s really booming, just that sales volumes in parts of Canterbury, parts of Southland are holding up a little bit better.”

He said buyers had a lot of choice and those who were confident about their jobs or ability to service debt were in a good position.

“Sellers might be a wee bit disappointed with soft activity and flat house prices, but … it’s a really good time to be a buyer and we’re still seeing first-time buyers, very, very strong.

“We’re seeing mortgaged investors are sort of there or thereabouts too, they’re not booming, but they’ve made a comeback and so any buyers at the moment will be finding things to their liking, I would say.”

First-home buyers were 28 percent of the market, still around a record level. Mortgaged multiple property owners were 24 percent of purchases, a figure Cotality said was about normal.

Movers were more cautious.

Davidson said there was evidence that owner-occupiers could sometimes get a better deal if they were trading up during a downturn.

“It’s not a terrible time to be moving around, but we are seeing movers in general are pretty quiet.”

The total number of properties listed on the market remains relatively high, although it was below the level of this time last year and even a bit lower than 2024.

Rents were subdued, particularly in Auckland where there was a strong supply of rental accommodation and Wellington, where demand was slower.

Around 58 percent of NZ’s existing mortgages by value are currently fixed but due to reprice on to a new mortgage term over the next 12 months and about 33 percent within six months, with another 10 percent floating.

Significantly more people are now fixing their mortgages for more than 12 months. Towards the end of last year it was about 20 percent of new lending but is now more than 50 percent.