10 things to know about mortgage lending right now
지금 주목해야 할 모기지 대출 10가지 포인트
켈빈 데이비슨, 코탈리티 NZ 수석 부동산 이코노미스트 분석
금리가 완화되기 시작하고 주택 시장 활동이 다시 활기를 띠면서 모기지 대출도 이에 맞춰 증가세를 보이고 있다. 하지만 단순한 수치만으로는 현재 시장의 실상을 온전히 이해하기 어렵다.
중앙은행이 발표하는 월간 대출 데이터를 자세히 들여다보면, 모기지 대출자와 금융기관이 변화하는 시장 상황에 어떻게 대응하고 있는지 보다 정교한 그림을 확인할 수 있다.
이번 분석에서는 재융자를 포함한 대출 증가, 단기 고정금리에 대한 선호 등 현재 모기지 시장을 형성하는 10가지 핵심 트렌드를 정리했다.
1. 신규 모기지 대출 증가세 뚜렷
주택 구입, 기존 대출 상환·추가 대출, 은행 변경(재융자) 등 모든 대출 활동이 지난 26개월 중 24개월에서 전년 대비 증가했다. 이는 모기지 대출자의 신뢰와 시장 참여도가 꾸준히 상승하고 있음을 보여준다.
2. 전체 대출 규모도 성장 중
총 주택담보대출 잔액, 즉 업계에서 ‘시스템 성장’이라고 부르는 지표는 3,850억 달러로 집계됐다. 이는 지난해 대비 5.6% 증가한 수치로, 연간 기준으로는 2022년 8월(5.7%) 이후 가장 빠른 성장률이다. 이러한 증가세는 신규 대출과 이자 부담이 상환액보다 앞서면서 모기지 부채가 꾸준히 쌓이는 현상을 반영한다.
3. 단기 금리 선호 강세
올해 신규 대출의 약 30%가 변동금리로 설정됐다. 이전 평균 20% 수준보다 크게 오른 수치다. 6~12개월 단기 고정금리 대출도 최근 신규 대출의 절반가량을 차지하며 선호도가 높아졌다. 장기 고정금리 대출은 2024년 말보다 인기가 높아졌지만, 8월 기준 점유율은 28%로 여전히 제한적이다. 이는 금리 하락을 활용하기 위해 모기지 대출자들이 유연성을 유지하려는 전략을 보여준다.
4. 완화되는 LVR, 투자자에게 유리할 전망
9월 기준, 주거용 모기지 대출자에게 고LVR(보증금 20% 미만) 대출은 전체의 13%에 불과했다. 공식 20% 상한과 은행 내부 한도 15%보다 낮은 수준이다. 투자자의 경우 30% 미만 보증금 대출은 0.5%에 불과해 여전히 높은 신용 제한을 받고 있음을 보여준다. 12월 1일부터 LVR 규제가 완화되면, 특히 투자자에게 일정 부분 숨통이 트일 것으로 전망된다. 동시에 첫 집 구매자에게 사전 승인 접근성이 확대될 가능성도 있다.
5. 첫 집 구매자, 저보증금 대출 주도
9월 기준, 첫 집 구매자의 51%가 보증금 20% 미만으로 모기지를 확보했다. 이 그룹은 현재 주거용 저보증금 대출의 75~80%를 차지하며 시장 내 영향력이 커지고 있다. 12월 LVR 규제 완화 이후에는 첫 집 구매자의 금융 접근성이 더욱 개선될 것으로 기대된다.
6. 이자만 납입 대출은 제한적
9월 신규 주거용 대출 중 16%, 투자자 대출 중 36%가 이자만 납입 방식이었다. 표면상 수치가 높게 보일 수 있으나, 과거 최고치(주거용 30%, 투자자 50%)보다는 낮다. 이는 이자만 납입 대출이 상환 부담을 관리하기 위한 대규모 전략이 아닌, 모기지 대출자와 금융기관의 신중한 접근을 반영한 것으로 해석된다.
7. DTI, 2026년 대출 정책 변수로 부상
9월 첫 집 구매자의 8%, 투자자 대출의 11%가 DTI(부채 대비 소득 비율) 기준을 각각 6 이상, 7 이상으로 설정했다. 중앙은행 상한 20%에는 한참 못 미치지만, 투자자 비율은 3년 내 최고 수준에 달했다. 내부 심사 금리 완화가 계속되면서, 향후 DTI는 투자자를 포함한 모기지 대출자와 금융기관 모두에게 중요한 고려 사항이 될 전망이다.
8. 금리 인하, 다수 모기지 대출자 혜택 전망
현재 기존 주택 대출의 12%가 변동금리, 33%는 고정금리지만 3월까지 금리 재조정 예정이다. 일부는 이미 경쟁력 있는 금리를 적용받고 있지만, 대다수는 금리 하락으로 상환 부담이 상당히 줄어들 가능성이 크다. 이는 가계 예산과 전체 주택 시장에 점진적으로 긍정적 영향을 미치고 있다.
9. 재융자, 여전히 대출 활동의 핵심
모기지 대출자들은 경쟁력 있는 캐시백과 단기 대출 구조의 유연성 때문에 은행 변경을 활발히 진행하고 있다. 신규 대출의 약 3분의 1이 변동금리이며, 고정금리 만기도 다가오면서 재융자 수요는 당분간 이어질 전망이다.
10. 상환 부담, 낮은 수준에서 안정
90일 이상 연체 또는 손상 대출 비율은 올해 초 0.7%에서 0.6%로 소폭 하락했다. 글로벌 금융위기 당시 약 두 배였던 것과 비교하면 여전히 낮은 수준이다. 은행들도 부실채권 충당금을 줄이기 시작하며, 최악의 금융 스트레스 국면은 지나간 것으로 판단하는 분위기다.
향후 전망은, 금리 완화, 주택 거래 증가, 정책 지원 강화로 신규 모기지 대출 규모는 계속 확대될 전망이다. 첫 집 구매자와 투자자 모두 변화하는 금융 환경을 활용할 여지가 커지고 있으며, 금융기관은 보다 활발한 한 해를 준비하게 될 것으로 보인다.
10 things to know about mortgage lending right now
Analysis from Kelvin Davidson, Cotality NZ Chief Property Economist
As interest rates begin to ease and housing market activity picks up, mortgage lending is following suit. But beyond the headline figures, the Reserve Bank’s detailed monthly lending data reveals a more nuanced picture of how borrowers and lenders are responding to shifting conditions. This Property Pulse explores 10 key insights shaping the mortgage market right now – from the rise in refinancing to the growing appetite for short-term fixed rates.
- New mortgage lending is gaining momentum
Activity across house purchases, loan top-ups and bank switching (commonly referred to as refinancing) has increased year-on-year in 24 of the past 26 months, highlighting a sustained uplift in borrower confidence and market engagement.
- The system is growing, too
The total value of outstanding home loans – known in the industry as ‘system growth’ – has climbed to $385 billion, up 5.6% over the past year. That marks the fastest annual increase since August 2022, when growth hit 5.7%. The rise reflects a sustained period where new lending and interest charges have outpaced repayments, contributing to a steady build-up in mortgage debt.
- Short term rates remain in favour
Nearly 30% of new loans this year have been on floating rates – a notable jump from the more typical 20% seen in previous years. Fixing for six to 12 months has also gained traction, accounting for around half of new lending in recent months. While longer-term fixed rates are more popular than they were in late 2024, their share remains modest at 28% in August, down from around 50% a year earlier. The trend reflects a clear borrower strategy: staying flexible to capitalise on falling interest rates.
- Looser LVRs could benefit investors the most
In September, just 13% of lending to owner-occupiers was written at a high loan-to-value ratio (less than a 20% deposit), well below the official 20% cap and even the banks’ likely internal limit of 15%. For investors, the figure was even lower – only 0.5% of loans were written with less than a 30% deposit, underscoring the tighter credit conditions this group continues to face. The upcoming loosening of LVR restrictions from 1 December could provide some relief, particularly for investors, while also opening the door wider for first home buyers seeking pre-approvals.
- First home buyers are leading low-deposit lending
In September, a record 51% of first home buyers secured a mortgage with less than a 20% deposit. This group now accounts for around 75 to 80% of all low-deposit lending to owner-occupiers, underscoring their growing presence in the market. With LVR restrictions set to ease from 1 December, first home buyers could find it even easier to access finance in the months ahead.
- Interest-only lending remains contained
In September, 16% of new owner-occupier loans and 36% of investor loans were interest-only. While these figures may raise eyebrows, they remain well below previous peaks of 30% and 50% respectively. The data suggests interest-only lending is not being used at scale to manage repayment stress but rather reflects a measured approach by borrowers and lenders alike.
- DTIs could shape lending policy in 2026
In September, 8% of first home buyers took out loans with a debt-to-income (DTI) ratio above six, while 11% of investor loans exceeded a DTI of seven. Both figures remain well below the Reserve Bank’s 20% cap, but the investor share is now at a near three-year high. As internal serviceability test rates continue to ease, DTIs are likely to become a more prominent consideration for both lenders and borrowers – particularly investors – in the year ahead.
- Many borrowers are set to benefit from lower rates
Around 12% of existing home loans are currently on floating rates, while a further 33% are fixed but due to reprice by March. While some of these borrowers are already on competitive rates, many are likely to see a meaningful reduction in repayments as they roll onto lower rates – a shift that’s steadily feeding through to household budgets and the broader housing market.
- Refinancing remains a key driver of activity
Borrowers continue to switch lenders at near-record levels, drawn by competitive cashback offers and the flexibility of today’s short-term loan structures. With nearly one in three new loans on floating rates and many fixed terms nearing expiry, the window for refinancing is likely to stay open – and active – for some time yet.
- Repayment stress appears to have peaked at low levels
The share of non-performing loans – those more than 90 days overdue or already impaired – has edged down to 0.6%, after peaking at 0.7% earlier this year. That’s still well below the levels seen during the Global Financial Crisis, when the rate was roughly double. Banks have also begun trimming their bad debt provisions, suggesting confidence that the worst of the stress cycle may be behind us.
Looking ahead, the momentum in mortgage lending is likely to continue building. With interest rates easing, housing activity lifting, and policy settings becoming more supportive, conditions are aligning for a further rise in new lending volumes. First home buyers and investors alike are well-positioned to take advantage of the shifting landscape, while lenders prepare for a busier year ahead.