‘How can I get rid of my home loan? It’s killing me’ – hacks to take years off your mortgage
집값보다 무거운 빚… “모기지 대출, 어떻게 하면 빨리 끝낼 수 있을까”
‘모기지 대출을 계획보다 빠르게 갚아나가는 것이 과연 그만한 고통을 감수할 가치가 있을까.
다수의 모기지 브로커들은 이에 대해 “그렇다”고 답한다.’
텔라 홈론(Tella Home Loans)의 최고경영자 앤드루 체임버스는 최근 몇 년 사이 주택 소유 가구들 사이에서 모기지 대출을 가능한 한 빨리 상환하려는 움직임이 눈에 띄게 늘었다고 말했다. 그는 “시장이 좋지 않을 때 부채 부담은 훨씬 더 크게 느껴진다”며, 주택 시장 호황 이후 급등한 금리와 생활비 위기, 그리고 주택 시장 침체가 이러한 흐름을 부추기고 있다고 설명했다.
체임버스는 2022년 말 이후의 핵심 흐름은 ‘부채 축소’라고 진단했다. 그는 “지난 3년은 ‘어떻게 하면 이 모기지 대출에서 벗어날 수 있을까, 이게 너무 힘들다’라는 질문이 지배적이었다”고 말했다.
그에 따르면 모기지 대출을 더 빨리 상환하는 근본적인 방법은 상환 속도를 높이는 것뿐이다. 그는 “저축에서 복리 이자가 불어나는 것과 반대 개념”이라며 “대출 원금을 줄이면 줄일수록 적용되는 복리 이자가 감소하고, 남은 원금이 적어질수록 상환 속도는 더 빨라지며, 그만큼 이자 비중도 빠르게 줄어든다”고 설명했다.
이를 실천하는 방법 중 하나로 그는 ‘버킷’ 방식, 즉 목적별 계좌 운영을 제시했다. 기본 모기지 상환 계좌 외에 추가 상환용 계좌, 식료품과 공과금 계좌, 의류 지출 계좌, 오락·휴가용 계좌 등을 각각 따로 두는 방식이다. 체임버스는 “해당 계좌에 돈이 있을 때만 그 용도로 지출하는 것이 원칙”이라고 강조했다.
그는 무엇보다 자금 관리와 절제가 중요하다고 말했다. “기본적으로 신용에 의존하지 말아야 한다. ‘지금 사고 나중에 결제’ 방식은 피하고, 신용카드 사용도 자제하며, 가진 돈 안에서만 지출해야 한다”고 조언했다.
여러 개의 계좌를 관리하는 데 익숙하지 않은 사람이라면, 감당 가능한 최대 수준으로 2주 단위 상환액을 올리고 그대로 유지하는 방법도 현실적인 대안이라고 덧붙였다.
대부분의 은행은 고정금리 모기지 대출에 대해 일정 한도 내에서 일시 상환을 허용하고 있지만, 보너스나 커미션을 정기적으로 받는 경우를 제외하면 실제 활용도는 높지 않다. 체임버스는 일반적으로 모기지 대출 금리가 저축으로 얻을 수 있는 이자보다 높기 때문에, 대출을 먼저 갚는 것이 재정적으로 유리한 경우가 많다고 지적했다.
그는 예로, 20년 만기 50만 달러 모기지 대출을 금리 5%로 이용할 경우 주당 400달러를 추가 상환하면 대출 기간이 거의 절반으로 줄고, 이자 비용도 약 14만5,300달러를 절약할 수 있다고 설명했다.
모기지 매니저스(Mortgage Managers)의 수석 어드바이저 스튜어트 윌스 역시 소액의 추가 상환도 효과가 크다고 말했다. 그는 “주당 50달러만 추가해도 상환 속도는 분명히 빨라진다”며 “사람들이 실제로 절감되는 이자 규모를 이해하게 되면, 왜 빨리 갚아야 하는지 자연스럽게 공감하게 된다”고 말했다.
윌스는 은행 정책과 혜택을 정확히 이해하고, 모기지 대출의 잠재적 위험 요소를 아는 것이 중요하다고 강조했다. 그가 지적한 대표적인 함정은 금리 재고정(refixing) 과정이다. 예를 들어 50만 달러 모기지 대출을 금리 6%로 이용할 경우 주당 상환액은 약 700달러 수준이다. 이후 금리가 4%로 떨어졌을 때, 상환액을 줄이지 않고 기존의 700달러를 계속 납부하면 더 많은 금액이 원금 상환에 사용된다는 것이다.
그는 “이렇게 하면 모기지 대출 기간을 최대 10년까지 줄일 수 있고, 이자만 13만 달러 이상 절감할 수도 있다”고 말했다. 다만 문제는 이후 금리가 다시 6%로 오를 경우다. 그는 “대출 기간을 단축한 상태에서 금리가 다시 오르면, 20년 기준 주당 상환액이 825달러까지 뛰게 된다”고 설명했다.
윌스는 “이런 상황은 실제로 자주 발생해 왔고, 최근 몇 년 동안도 여러 차례 목격됐다”며 “옳은 선택을 한다고 생각했지만, 그 결정이 모기지 대출 전체에 어떤 영향을 미치는지 제대로 설명해 줄 전문가와 상의하지 않아 심각한 재정적 어려움에 빠진 경우가 적지 않았다”고 말했다.
이 밖에도 은행들이 적극적으로 알리지 않는 혜택도 존재한다. 윌스에 따르면 일부 은행은 ‘오프셋(offset) 계좌’를 제공한다. 예를 들어 변동금리로 5만 달러의 모기지 대출이 있고, 같은 은행의 저축 계좌에 3만 달러가 있다면, 해당 금액만큼은 대출 이자와 저축 이자가 서로 상쇄된다.
이 경우 모기지 대출자 입장에서는 3만 달러에 대해 이자를 내지 않게 되며, 저축 이자를 받지 못하더라도 일반적으로 저축 금리는 대출 금리보다 훨씬 낮기 때문에 전체적으로는 유리하다는 설명이다. 추가로 다른 계좌에 일시 자금이 있다면, 동일한 방식으로 남은 2만 달러 대출에도 적용할 수 있다.
윌스는 “각 은행이 어떤 상품과 조건을 제공하는지 정확히 아는 것이 중요하다”며, 모기지 어드바이저의 도움을 받을 것을 권했다. 그는 “은행 앱을 통해 단순히 금리 재고정을 하는 방식은 최선의 해법이나 충분한 설명을 제공하지 못하는 경우가 많다”고 덧붙였다.
‘How can I get rid of my home loan? It’s killing me’ – hacks to take years off your mortgage
‘Paying off the mortgage fast: Is it worth the pain and do the tricks work?’
Is it worth the pain of paying off the mortgage faster than necessary? Talk to most mortgage brokers, and they will say yes.
Tella Home Loans chief executive Andrew Chambers says an increasing number of households have been “pretty aggressive” in paying down their mortgage as fast as possible in recent years.
“The burden of debt is not great when the market’s not great,” he says, highlighting the post-boom spike in interest rates, a cost-of-living crisis, and a downturn in the housing market.
Chamber says the focus since the end of 2022 has been on reducing debt levels. “The last three years have been more, ‘How can I get rid of my home loan? It’s killing me’.”
Fundamentally, the only way to pay off the mortgage faster was through accelerated repayment, Chambers says. “It’s the opposite of compound interest on your savings. It’s reducing the compound interest on your home loan. The less principal you’ve got left on the loan, the quicker you’ll repay it so the quicker you accelerate that, the quicker that interest portion drops.”
There are different ways to achieve this, he says. One is through the use of “buckets” or individual accounts with specific purposes.
Buckets could include the standard home loan repayment account, one for making additional repayments, another for groceries and bills, one for clothing, another for entertainment, holidays and so on.
“And you don’t go into those buckets unless there’s money in them.”
Chambers says money management and discipline are key. “Don’t go credit, basically. Avoid buy now-pay later, avoid credit cards, spend [only] what you’ve got.”
For people not good at managing lots of accounts, simply increase the fortnightly repayments to the maximum affordable and “be done with it”.
Most banks have a mechanism for allowing lump sum payments on fixed mortgages, but it’s not something commonly used, except by people who regularly receive a bonus or commission.
Chamber notes that the home loan interest rate is usually more than the interest a homeowner can earn through savings, another incentive to pay down the loan.
An extra $400 a week on a 20-year loan of $500,000 at 5% would almost cut the loan life in half and save $145,300 in interest, he says.
Mortgage Managers senior advisor Stuart Wills says even an extra $50 a week will pay the mortgage down faster. “We’re relatively passionate about trying to get people to pay the mortgage off quicker, because once they actually understand how much they save, it makes sense to.”
There are ways to be smart about paying down the mortgage, he says, such as understanding bank policies and benefits, as well as the pitfalls of home loan borrowing.
One pitfall that sticks out to Wills relates to refixing. For example, on a $500,000 mortgage with a 6% interest rate, repayments would be about $700 a week. When it comes time to refix, and interest rates have dropped to 4%, the sensible option would be to keep paying the $700 a week, so that more goes onto the principal, Wills says.
“This would cut 10 years off your mortgage, potentially saving you $130,000 or more [in interest],” he says. “The problem is, if you shorten the loan term and the interest rate then pops back up to 6%, you’re stuck on a 20-year loan term, and those repayments jump up to $825 a week.
“This happens quite often, and we’ve seen that over the past few years on a number of occasions. People have ended up in a really difficult financial situation because they thought they were doing the right thing, but they did not speak to somebody who could explain the implications of these decisions with the home loan that they had.”
And then there are the benefits that banks don’t advertise. For example, at least one bank offers an “offset” account, Wills says.
It works like this: A mortgage account owing $50,000 with a floating interest rate is pitted against the homeowner’s savings account with the same bank. If the savings account has $30,000, the interest earned on savings and the interest paid on the mortgage (up to $30,000) are wiped.
In effect, the homeowner won’t pay interest on the $30,000 loan, and though they won’t earn interest in savings, savings interest was usually much lower.
And, if there are other accounts with lump sums, they can also be applied to the remaining $20,000 in the floating mortgage account in the same way.
Wills says it pays to know what each bank is offering and to enlist the help of a mortgage advisor. For this reason, he advises against refixing on a banking app because it won’t necessarily give the best solution or any explanations.
