First-Home Buyers Face $260,000 Rent Burden Over Decade to Save for Deposit
첫집 구매자의 보증금 마련하는 10년 동안 26만 달러의 임대료 지불
첫집 구매자가 20% 보증금을 모으는 동안 평균 임대료를 지불했다면, 올해 주택을 구매할 때까지 약 26만 달러(NZD)를 지출했을 것이라는 데이터가 나왔다. 이는 주택 구매를 위해 긴 시간 동안 저축하며 부담한 임대료의 규모를 보여준다.
이 수치는 몇 가지 가정을 기반으로 산출되었다.
첫째, 부동산 전문업체 코어로직(CoreLogic)이 계산한 바에 따르면, 현재 평균 가구가 20% 보증금을 모으는 데 약 10년이 걸린다고 가정했다. 또한, 이 기간 동안 전국 평균 임대료를 지불했다고 본다. 이 임대료는 2015년 주당 357 뉴질랜드 달러에서 올해 약 600 달러(NZD)로 상승했다.
10년 전에는 보증금을 모으는 데 약 9년이 걸렸으며, 그 기간 동안 지출한 임대료는 약 14만 뉴질랜드 달러에 그쳤다. 이는 보증금 마련에 소요되는 시간과 임대료 부담이 시간이 지남에 따라 크게 증가했음을 보여준다.
코어로직의 부동산 경제학자 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson)은 이 계산이 전형적인 첫 주택 구매자가 지출했을 임대료를 대략적으로 추정한 것이라고 밝혔다. 다만, 이 데이터는 물가 상승률을 반영하지 않았기 때문에 과거 구매자들에게 미친 실제 영향을 완전히 보여주지 않을 수 있다고 덧붙였다.
그는 “이 수치는 소득 대비 임대료 부담을 고려하지 않았기 때문에 실제보다 상황을 더 나쁘게 보이게 할 수 있다”며, “그렇지만 주택 구매력 보고서에 포함된 임대료-소득 비율을 보면, 현재 임차인들이 소득의 더 큰 부분을 임대료로 지출하고 있으며, 이는 과거 최고 수준에 달한다”고 분석했다.
데이비슨은 최근 임대료가 정체되거나 약간 하락했지만, 곧 다시 상승세를 보일 가능성이 높다고 전망했다. 보증금 마련에 걸리는 시간은 2021년 최고치인 12년에서 다소 줄어들었지만, 과거와 비교하면 여전히 높은 수준이다. 그럼에도 그는 임대료 부담에도 불구하고 첫 주택 구매자들이 시장에서 활발히 활동하고 있다고 전했다.
그는 “시장에는 첫 주택 구매자들이 여전히 많다”며, “일부 경우 모기지 상환액이 임대료보다 저렴할 수 있어 주택 구매에 대한 동기가 크다”고 말했다.
또한, 보증금 20%를 마련해야 한다는 가정은 현실과 다를 수 있다고 지적했다. 실제로 많은 구매자가 20% 미만의 보증금으로 주택을 구매한다. 지난 7월에는 20% 미만의 자본 또는 보증금을 가진 차입자들에게 11억 뉴질랜드 달러 이상이 대출되었다.
데이비슨은 20% 보증금을 모으기 위해 임대를 계속할지, 아니면 더 일찍 구매에 나설지는 개인의 상황에 따라 다르다고 했다. 20% 보증금을 마련하면 일반적으로 더 낮은 금리의 대출을 받을 수 있다. 그는 “집값이 완만하게라도 상승하면, 레버리지 효과 덕분에 가능한 한 빨리 최대한 많은 자산을 확보하는 것이 유리하다”며, “자본 가치 상승이 크지 않더라도 이 원칙은 유효하다”고 강조했다.
그는 생활 방식이나 기타 요인들이 구매 결정에 영향을 미친다고 덧붙였다. “보증금을 모으는 데 큰 장애물이 있을 수 있지만, 지출의 다른 부분을 조정하거나 줄여 임대료를 내면서도 저축할 수 있다. 많은 사람이 주택을 마련하기 위해 이런 선택을 한다”고 설명했다.
모기지 자문 회사 스퀴럴(Squirrel)의 최고경영자 데이비드 커닝햄(David Cunningham)은 집값이 하락하지 않고 상환 능력이 있다면, 보증금을 더 모으는 것보다 부동산 시장에 일찍 진입하는 것이 합리적이라고 조언했다.
그는 “장기적으로 집값은 필연적으로 상승한다”며, “이는 약 2%의 목표 인플레이션율로 인해 건축 비용이 상승하며 집값에 자연스러운 하한선이 형성되기 때문”이라고 분석했다.
또한, 그는 모기지가 가계 예산에서 강제적인 저축 습관을 만들어준다고 강조했다. “모기지 상환은 피할 수 없는 지출이므로 예산에서 최우선순위가 된다. 이는 키위세이버(KiwiSaver)와 비슷한 원리다. 자신, 또는 이 경우 모기지를 먼저 챙기는 셈”이라고 설명했다.
커닝햄은 키위세이버를 활용해 첫 주택을 구매한 사람들은 은퇴 자금 저축을 더 일찍 재개할 수 있다고 덧붙였다. “10% 보증금과 20% 보증금의 차이는 몇 년의 저축 기간 차이를 만들 수 있다. 하지만 지금 주택을 소유하면, 대출 잔액을 줄이고 집값이 상승할 경우, 대출-가치 비율(LVR)이 80% 미만으로 낮아져 표준 금리를 적용받을 가능성이 높다”고 말했다.
그는 주택 구매와 출산 등 가족 계획 사이의 시간이 길수록 재정적 여유가 더 커질 수 있다고 관찰했다. 가장 중요한 요소는 상환 가능성이라고 강조하며, “LVR이 80%를 초과해 추가 이자 부담이 있더라도 상환 가능성이 있다면, 주택 소유의 여정을 시작하는 것을 고려해보라”고 조언했다.
이 기사는 첫 주택 구매를 둘러싼 경제적 현실과 선택의 기로를 조명하며, 높은 임대료 부담 속에서도 주택 구매가 재정적, 생활적 측면에서 여전히 매력적인 선택일 수 있음을 시사한다.
First-Home Buyers Face $260,000 Rent Burden Over Decade to Save for Deposit
Data reveals that a first-home buyer paying average rent while saving for a 20% deposit would have spent approximately NZ$260,000 by the time they purchased a home this year. This figure underscores the significant rental costs incurred during the lengthy process of saving for a home purchase.
The estimate hinges on several assumptions.
Firstly, it assumes the 10 years calculated by property data firm CoreLogic as the time an average household currently needs to save a 20% deposit. It also assumes that, during this period, buyers paid the national average rent, which rose from NZ$357 per week in 2015 to about NZ$600 this year.
A decade ago, saving for a deposit took around nine years, with buyers spending roughly NZ$140,000 on rent during that time. This highlights a marked increase in both the time required to save and the rental burden over the years.
Kelvin Davidson, CoreLogic’s chief property economist, noted that the calculation offers a rough estimate of what a typical first-home buyer might have spent. However, as the data does not account for inflation, it may not fully capture the real impact on buyers in the past.
“Because it’s not adjusted for income levels, it likely paints a bleaker picture than reality,” Davidson said. “That said, our housing affordability report’s rent-to-income ratio, a standardized measure, shows renters are currently allocating a record-high share of their income to rent compared to historical levels.”
Davidson observed that while rents have recently stabilized or slightly declined, they are likely to resume rising soon. Although the time to save a deposit has decreased from a peak of 12 years in 2021, it remains high compared to previous years. Despite this, he emphasized that first-home buyers remain active in the market despite the challenges posed by renting.
“There are still plenty of first-time buyers out there,” he said, adding that in some cases, mortgage repayments can be cheaper than rent, providing a strong incentive to buy. “If you can escape the burden of costly rent, there’s a clear motivation.”
Davidson also pointed out that the assumption of needing a 20% deposit may not always hold true, as many buyers purchase with less. In July, over NZ$1.1 billion was lent to borrowers with less than 20% equity or deposit.
He noted that the decision to continue renting to reach the 20% threshold or to buy earlier depends on individual circumstances. A 20% deposit typically unlocks better interest rates. “Even with modest house price growth, the leverage effect makes it advantageous to secure as much property as possible, as soon as possible,” he said. “This holds true even with minimal capital appreciation.”
Lifestyle choices and other factors also influence the decision, Davidson added. “Saving for a deposit can be a steep challenge, but adjusting or cutting back on other spending can make it possible to pay rent while still saving. Many are willing to make these sacrifices to own a home.”
David Cunningham, chief executive of mortgage advisory firm Squirrel, advised that entering the property market sooner makes sense if house prices are stable and buyers can afford repayments, rather than saving for a larger deposit.
“Over the long term, house prices inevitably rise,” he said. “With a target inflation rate of around 2%, construction costs increase, creating a natural floor for house prices.”
Cunningham emphasized that a mortgage fosters disciplined saving. “Mortgage payments are non-negotiable, so they take priority in a household budget, much like KiwiSaver. You pay yourself—or in this case, your mortgage—first.”
He added that those using KiwiSaver to buy their first home can resume saving for retirement earlier. “The gap between a 10% and a 20% deposit could mean years of saving, versus owning a home now. Reducing the loan balance, coupled with rising house prices, can often bring the loan-to-value ratio below 80%, unlocking standard interest rates,” he said.
Cunningham noted that a longer gap between buying a home and starting a family typically eases financial pressures. Affordability, he stressed, is the critical factor. “If you can manage the payments, even with extra interest for a loan-to-value ratio above 80%, it’s worth considering starting your homeownership journey.”
This analysis sheds light on the economic realities and tough choices facing first-home buyers, suggesting that despite the heavy burden of rent, homeownership remains an appealing option both financially and for lifestyle reasons.