First home buyers strong, investors middling, movers still cautious
첫 집 구매자 강세 지속… 투자자는 ‘회복세’, 기존 주택 보유자는 ‘관망’
2026년 1분기 뉴질랜드 부동산 시장은 첫 집 구매자(FHB)들이 시장의 견인차 역할을 지속하는 가운데, 저점 대비 반등한 투자자들과 여전히 신중한 태도를 보이는 기존 주택 보유자(Movers)들로 요약되는 복합적인 양상을 보이고 있다.
첫 집 구매자(FHB), 시장 점유율 27% 상회하며 ‘건재’
최신 수치에 따르면 올해 첫 3개월 동안 전체 부동산 거래에서 첫 집 구매자가 차지한 비중은 27% 이상을 기록했다. 이는 2005년 이후 장기 평균치인 약 22%를 크게 웃도는 수준이다. 이러한 FHB의 강세가 장기간 지속되면서 다소 무덤덤하게 느껴질 수 있으나, 이는 시장 전반에 매우 긍정적인 신호로 해석된다.
지역별로는 오클랜드가 약 30%를 기록하며 평균을 상회했고, 해밀턴 33%, 웰링턴 광역 지역은 37%까지 치솟았다. 특히 어퍼 허트(Upper Hutt)와 로어 허트(Lower Hutt)는 각각 41%에 달하며 압도적인 수치를 보였다. 기즈번, 네이피어, 파머스턴 노스(모두 31%)와 헤이스팅스, 인버카길(모두 29%) 역시 1분기 강세를 보인 주요 지역으로 꼽혔다.
이러한 첫 집 구매자(FHB)의 활동을 뒷받침하는 요인은 다양하다. 하락한 집값과 낮아진 주택담보대출 금리, 그리고 보증금 마련을 위한 키위세이버(KiwiSaver) 활용 등이 주요 원인이다. 특히 LVR(담보인정비율) 규제 하에서도 20% 미만의 보증금만으로 대출이 가능해진 점이 큰 도움이 되고 있다. 중앙은행(RBNZ)의 최신 데이터에 따르면 1~2월 중 실행된 FHB 대출의 절반 이상이 자기자본 20% 미만 조건으로 승인된 것으로 나타났다.
대출 기반 투자자(MPOs)의 귀환
‘엄마 아빠(Mum and Dad) 투자자’로 불리는 다주택 보유자(MPO)들의 움직임도 다시 활발해지고 있다. 2023년 2분기와 2024년 2분기 각각 21%로 저점을 찍었던 이들의 점유율은 최근 약 24%까지 반등하며 장기 평균 수준을 회복했다. 주요 도시별 점유율은 오클랜드 26%, 해밀턴 28%, 크라이스트처치 25%를 기록 중이다.
세부 데이터를 살펴보면, 이번 반등은 중대형 투자자보다는 소규모 투자자, 즉 이번 구매를 통해 두 번째 주택(실거주용 1채 + 첫 임대용 1채)을 소유하게 된 이들이 주도하고 있다. 3~4채를 보유한 투자자 그룹 역시 2024년 중반 저점을 찍은 이후 서서히 회복세를 보이고 있다.
투자자 그룹에게는 금리 인하와 더불어 ‘이자 비용 100% 세액 공제(Deductibility)’로의 전환이 가장 큰 호재로 작용했다. 결과적으로 현금 흐름 유지를 위해 다른 소득원에서 보전해야 했던 이른바 ‘추가 납입분(Top-ups)’ 부담이 크게 줄었기 때문이다.
본지 분석에 따르면, 금리가 7% 이상이고 세액 공제 혜택이 단계적으로 폐지되던 시기에는 투자자가 매주 400~450달러를 추가로 부담해야 했으나, 현재는 건물 보험료와 지방세(Rates) 상승에도 불구하고 그 부담이 매주 150~200달러 수준으로 낮아졌다. 여전히 적지 않은 금액이지만, 더 많은 사람이 감당할 수 있는 수준으로 개선된 셈이다.
기존 주택 보유자(Movers), 불확실성에 ‘관망’
반면, 기존 주택을 팔고 새 집으로 옮겨가는 ‘무버(Movers)’ 그룹은 예년에 비해 조용한 행보를 보이고 있다. 올해 1분기 이들의 활동 비중은 약 26%로, 평균치인 28%를 밑돌았다.
과거 사례를 비추어 볼 때, 이 그룹은 전반적인 소비자 신뢰 지수, 경제 성장률, 그리고 고용 안정성에 민감하게 반응한다. 최근의 경제적 불확실성이 이들의 발목을 잡고 있으나, 향후 중장기적으로 경제가 회복 국면에 접어들면 다시 시장의 주축으로 부상할 가능성이 높다.
전망: 중동 분쟁 여파와 시장의 불확실성
향후 부동산 시장의 가늠자는 대외 변수가 될 것으로 보인다. 최근 발생한 이란 분쟁은 경제 회복 가능성과 주택 시장 전망에 새로운 불확실성 층을 형성했다.
휴전이 영구적으로 지속되어 ‘정상화’로 돌아가는 것이 최상의 시나리오지만, 불확실성이 지속되거나 재건 과정에서 단기적인 경제 왜곡이 발생할 위험은 상존한다.
이에 따라 2025년 9만 건에서 2026년 10만 건으로 예상했던 부동산 거래량 전망치가 다소 낙관적이었을 가능성이 제기된다. 또한 올해 주택 가격 역시 5% 내외의 완만한 상승보다는 보합세, 혹은 소폭 하락할 가능성에 무게가 실리고 있다.
종합해보면, 향후 경제 회복에 따라 ‘무버’들의 시장 점유율은 다소 상승할 것으로 보이며, 대출 기반 투자자들은 낮은 임대 수익률 성장세와 부채상환비율(DTI) 규제 등 우려 요인 속에서도 현재 수준을 유지할 것으로 전망된다. 첫 집 구매자(FHB)의 경우 시장 전체 파이가 커질 경우 점유율 자체는 소폭 조정될 수 있으나, 실제 구매자 수 자체는 여전히 높은 수준을 유지할 것으로 예상된다.
First home buyers strong, investors middling, movers still cautious
First home buyers are still very keen
The latest figures show that first home buyers’ (FHBs) share of property purchases in the first three months of the year held up at more than 27% – well above their long-term average back to 2005 of around 22%. It’s easy to get a bit blasé about this continued strength for FHBs, but we shouldn’t; it’s more great news.
In Auckland, their share was even higher (about 30%), with Hamilton at 33%, and the wider Wellington area soaring, at 37% (including both Upper Hutt and Lower Hutt at 41%). Other areas of strength around the country in Q1 2026 included Gisborne, Napier, and Palmerston North (all 31%), as well as Hastings and Invercargill (both 29%).
There remain multiple supports for FHB activity. Obviously, lower house prices and reduced mortgage rates help, as does access to KiwiSaver for at least part of their deposit. But not even needing to save a 20% deposit in the first place is proving beneficial too – as part of the LVR rules, the latest Reserve Bank figures show that more than half of FHB loans over January and February were done at less than 20% equity.
Mortgaged investors are back
Turning to mortgaged multiple property owners – MPOs, including the cliched ‘Mum and Dad’ investors – from twin troughs of 21% of activity in Q2 2023 and again in Q2 2024, their share has recently risen back to around 24%, more or less in line with their long-term average. Auckland is up at 26%, Hamilton 28%, and Christchurch 25%.
The data also shows that it’s the smaller players driving the overall rise for mortgaged MPOs – i.e. those that now own two properties after their latest purchase (which would generally be their own home and their first rental property). The MPO 3-4 category has also risen from a trough back in the middle of 2024.
For the MPO buyer group, key supports also include lower house prices and mortgage rates, as well as the shift back to 100% deductibility for interest costs – with the net result being far smaller ‘top ups’ required from other income sources to keep the cashflow position going.
Indeed, our calculations suggest a ‘typical’ new investor may have had to find an extra $400-$450 per week when house prices were higher and mortgage rates were 7% or more (and interest deductions were being phased out), but now that’s perhaps $150-$200 instead – even though buildings insurance and council
rates have risen steadily. It remains a sizeable chunk of cash, but still a lot more feasible for more people.
Movers are still biding their time
Relocating owner-occupiers, or ‘movers’, are another key buyer group, although they’ve been quieter than normal in recent years – for example, accounting for around 26% of activity in Q1 this year, below their average of 28% or so.
History shows that they take their lead from wider consumer confidence levels, economic growth, and job security, with the patchiness of these factors helping to explain movers’ low presence lately – but also suggesting that if and when the economy recovers over the medium term, this group would tend to become more prominent again.
Where to next?
Taking a look ahead, the Iran conflict has put an extra layer of uncertainty over that potential economic recovery, as well as the housing market outlook too.
Obviously the hope is that the ceasefire becomes permanent and we can get back to ‘normality’. But there’s always the risk it doesn’t prove lasting and, even if it does, there’ll still be some economic dislocation in the near term as a rebuild process gets underway.
Overall, there now seems a fair chance that our pre-existing forecast that property sales volumes could rise from around 90,000 in 2025 to about 100,000 in 2026 may be starting to look a bit strong. In addition, rather than a modest gain of up to 5% this year, property values may now be closer to flat, or even slightly down again.
But whatever the final total for sales volumes proves to be, how could each of the main buyer groups shape up? All else equal, movers could see their market share rise a bit as the economy (hopefully) recovers, while it also wouldn’t be a surprise to see mortgaged MPOs tick along at around recent levels – they have some supports, but also a few headwinds, including weak rental growth, the political cycle (e.g. possibility of a capital gains tax), and debt to income ratio caps.
If movers do perk up a bit, it’s not totally out of the question that FHBs’ market share drops a little in the next 12-18 months (after a very strong run) – after all, market share must always add up to 100%. But in a bigger pie with potentially more sales taking place, there could still be a higher raw number of FHBs.
