초보 집 주인이 하기 쉬운 실수
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모든 일이 그렇듯 처음엔 실수가 많다.
처음으로 임대주택의 주인이 되는 일도 마찬가지이다. 첫 세입자를 들일 때 잘 알지 못해서 하는 실수가 잦다.
처음으로 임대용 주택을 운영하는데, 부동산 관리 비용이 부담스러워 직접 세입자를 들이고 관리하고자 한다. 그런데 처음이다 보니 경험 부족으로 실수하기 쉬운 부분이 있다.
여기에 초보 집주인이 실수하기 쉽지만 조심해야 하는 정보를 소개한다.
1. 계약하기 전 세입자를 충분히 검사하지 않는다.
보통 과거 기록이 좋지 않고 집주인이 좋아하지 않는 ‘나쁜 세입자’는 과거 기록을 샅샅이 뒤지는 경험이 많은 집주인이나 부동산 매니저를 통해 집을 구하기 어렵다는 걸 잘 알고 있다. 그래서 어리숙한 집주인을 선호한다. 오클랜드 부동산 투자자협회의 Andrew King 회장도 처음 세입자를 들일 때 신용 조사도 하지 않아 나쁜 세입자를 만나 손해를 봤다고 한다. 그 이후 과거 렌트 기록과 신용 불량 기록 등을 검사하고, 친구나 친척이 아닌 제 삼자의 레퍼런스를 중요하게 여긴다고 말했다.
2. 법을 잘 모른다.
특히 임대차법을 잘 알아야 한다. 임대차법을 잘 모르고 임대주택을 운영하다 보면, 소송에 걸리기 쉽다. 임대차법(Residential Tenancies Act 1986 :RTA)를 숙지하고 있어야 하며, 법을 준수해야 한다. 초보 집주인은 세입자에게 연락하지 않고 불쑥 방문하거나, 렌트비를 아무 때나 인상하는 등의 실수를 한다. 세입자가 수리해 달라는 문제를 계속 미루기도 한다. 임대차법은 집주인의 권리와 의무에 대해 잘 설명한다.
3. 인스펙션을 제때 하지 않는다.
임대주택 사업은 내 집을 사서 잘 알지 못하는 사람에게 큰 재산을 맡기는 투자 방식이다. 아마추어 집주인은 사람과의 관계가 두렵거나 게을러서 자신의 자산 관리를 소홀히 한다. 낯선 사람을 믿고 큰 재산을 맡긴 채 정기 검사를 하지 않으면 큰 손해를 볼 수 있다. 인스펙션은 불편하고 귀찮은 일이라 집주인들이 건너뛰는 경우가 있다. 문제가 생겨 임대차 재판소에 갔을 때 증거 자료가 충분하지 않으면 소송에서 질 수가 있기 때문에 항상 사진으로 기록을 남기는 게 좋다.
4. 비즈니스로 생각하라.
임대주택 운영은 비즈니스이다. 그리고 세입자는 고객이다. 보통 초보 집주인은 자신이 살던 집을 렌트로 내놓는다. 그 집에 애착이 많을수록 세입자에게 지나친 간섭을 하게 된다. 렌트비를 받고 있으면서도 자신의 집이 아무도 살지 않은 것처럼 멀쩡하기를 바란다. 임대업은 비즈니스이다. 세입자가 살면서 생기는 자연스러운 생활의 흔적은 당연한 것이다. 세입자가 내는 렌트비가 바로 그 비용인 것이다. 임대차법도 이를 허용한다. 사람과의 관계로 보지 말고 비즈니스로 생각해야 관리가 편하다.
5. 불법 개조 주택을 임대하지 말자.
아마추어 집주인은 간혹 불법 개조한 게라지나, 아래층에 세입자를 들이고자 한다. 그런데 이건 위험이 따른다. 세입자도 자신의 권리를 알고 있으며 임대차 재판소는 언제든지 집주인에게 불법 개조 주택을 통해 번 임대 수익을 세입자에게 돌려주라고 판결 내릴 수 있다. 물론 보험 약관을 어겨 사고가 생겼을 때 보험 처리를 못 할 수도 있다.
6. 집 관리를 제대로 하자.
초보 집주인은 세입자에게 집을 맡기고 집 관리마저 그들이 해줄 것이라고 기대한다. 하지만, 이러한 믿음은 결국 집을 망가트릴 뿐만 아니라 세입자와의 관계도 무너지게 한다. 집을 잘 관리해야 좋은 세입자를 계속 받을 수 있고 자신의 투자 가치를 높일 수 있다. 임대 주택도 자신의 재산임을 잊지 말고 지속해서 보수 관리해야 한다.
7. 공부해야 한다.
아마추어 집주인도 공부를 통해 전문가가 될 수 있다. 관련 서적을 읽고 부동산 투자자 협회 세미나에 참석하는 것도 좋다.