Capital Gains Tax wouldn’t have raised much in recent years
최근 4~5년간 CGT 도입해도 세수 효과 미미… 집값 상승 폭 제한이 원인
최근 4~5년 동안 자본이득세(CGT)가 도입됐더라도 실제로 확보할 수 있는 세수는 크지 않았을 것이라는 분석이 나왔다. 부동산 데이터 분석업체 코탈리티(Cotality)는 “최근 몇 년간 집값 상승이 제한적인 흐름을 보인 만큼, 자본이득세가 걷히는 규모도 작았을 것”이라고 평가했다.
코탈리티가 발표한 월간 주택 시장 보고서에 따르면, 10월까지 최근 3개월간 전국 중간 주택 가치는 사실상 보합세였으며, 여전히 이전 고점 대비 17.3% 낮은 수준이다. 전국 중간 가격도 2023년 10월 80만2,112달러에서 2025년 10월 81만1,662달러로 2년 동안 1% 남짓 상승하는 데 그쳤다.
노동당은 2027년 평가 기준일을 적용해 주거용 투자부동산과 상업용 부동산에 28%의 자본이득세를 부과하는 방안을 제안한 상태다.
코탈리티의 수석 이코노미스트 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson)은 현재 시장을 “안정적이지만 완전한 정상 수준에는 약간 못 미치는 상황”이라고 진단했다. 그는 “구매 여건은 개선됐고, 투자자들의 시장 참여도 다시 늘고 있다”고 설명했다.
데이비슨은 자본이득세 도입 논의가 투자 행동 변화와 세수 규모에 대한 여러 질문을 불러올 수 있다고 지적했다.
“일부 투자자들은 매각 시점을 늦춰 일정 기간 세금을 피하려 할 수 있으나, 이는 영구적으로 가능한 전략은 아니다”라며 “다만 이러한 변화는 부동산 투자 수익률 기대치를 낮추고, 결과적으로 투자자 수를 줄이는 요인이 될 수 있다”고 말했다.
또한 그는 CGT가 집값 상승을 억제한다는 오해도 해소했다.
“일부에서는 노동당이 집값을 더 이상 오르지 못하게 하려는 정책이라고 해석하지만 사실과 다르다”며 “CGT를 도입한 다른 국가들도 집값은 꾸준히 상승해왔다”고 설명했다.
이어 “아이러니하게도 세수를 확보하려면 일정 수준의 가격 상승이 반드시 필요하다”고 덧붙였다.
임대비 상승 가능성과 관련해서는 “일부 영향은 있을 수 있지만 큰 폭의 변화로 이어지지는 않을 것”이라며, “되려 일부 임차인에게는 내 집 마련 기회가 열릴 수도 있다”고 분석했다.
10월 거래량은 6% 증가하며 최근 30개월 중 28번째 상승세를 기록했다. 신규 매물도 동반 증가했다. 첫 집 구매자 비중은 29%, 투자자 비중은 25%로 나타나 양쪽 모두 시장 참여가 활발하다는 평가가 나온다.
데이비슨은 현재 시장을 “어느 정도 균형을 찾은 상태”로 평가하며, “충분한 소득과 금융 여건이 갖춰진다면 이전 고점 대비 15~20% 낮은 가격대에서 양질의 주택을 찾을 수 있는 상황”이라고 말했다.
또 “가격 안정과 금리 인하 흐름이 이어지면서 시장의 예측 가능성이 높아졌고, 구매 심리도 점차 회복되고 있다”고 진단했다.
그는 내년 주택가격과 거래량 모두 완만한 상승세를 보일 것으로 전망했다.
“경제 지표 전반이 점진적으로 개선되는 가운데 금리 인하 효과가 시차를 두고 나타날 것이며, 고용이 안정된다면 매수 활동과 주택 가치 모두 상승 흐름을 이어갈 가능성이 크다”고 밝혔다.
연말 시장도 중요한 분기점으로 꼽았다.
“연말은 매물 증가가 본격화되는 시기인 만큼, 거래 증가세가 이를 얼마나 흡수할 수 있는지 판단하는 데 중요한 시기”라며 “이번 금리 인하 효과는 과거보다 반영이 다소 늦고 있다”고 설명했다.
Capital Gains Tax wouldn’t have raised much in recent years
A capital gains tax would not have raised much money in the last 4-5 years, property data firm Cotality says.
Its latest monthly housing chart pack shows national median property values were flat in the three months to October and still 17.3 percent below their peak.
Between October 2023 and October 2025, the national median price only lifted from $802,112 to $811,662.
Labour has proposed a 28 percent capital gains tax on residential investment and commercial property from a valuation day in 2027.
Cotality chief property economist Kelvin Davidson said the market was steady.
“The timing of Labour’s proposal is interesting,” Davidson said. “The market is getting busier, but remains a touch below normal, affordability has improved and investor participation is on the rise.
“Against that backdrop, the CGT debate naturally raises questions about behaviour, whether investors would hold properties longer to try and avoid the tax for a while, and how much revenue a tax might realistically generate.”
He said timing and the assumptions in the policy were important considerations.
“For such a system to collect meaningful revenue, property values would need to rise, yet recent years have seen only modest growth. Our data shows national median values up 10 percent since five years ago in October 2020.”
He said a capital gains tax would not stop prices rising. Other countries with a CGT still recorded house price rises.
“People were looking at the general vibe of the CGT policy and saying surely what Labour wants from this is for house prices never to grow again. It’s not quite true.
“Perversely, they’d actually need house price rises to keep rising for any tax to be collected.”
He said investors could dodge it for a while by not selling – but not forever.
“I do think it would reduce the expected return from property investment and you would think that might result in relatively fewer investors than otherwise, which could have implications.
“People say it might push up rents and it may a little bit, but at the same time, it might create some opportunities for people who otherwise would have been renting to actually buy. The houses don’t disappear.”
Sales volumes were up six percent in October, the 28th rise in the past 30 months. New listing numbers also increased.
Davidson said first-home buyers were still active in the market at 29 percent of purchases in October.
“First-time buyers are still getting in in record numbers in terms of market share, but we are also seeing investors out there, so I guess there is a bit for everybody.
“There is a bit of balance there. It is not cheap, but if you’ve got the finance, you’ve got the income, you’ll be able to get a decent property at a price that is still down 15-20 percent from where it was potentially.
“You might say the market is in some kind of equilibrium right now.”
He said investors had lifted to 25 percent of transactions.
“The predictability of current conditions is re-assuring for buyers, who are continuing to adjust to the recent experience of stable prices and slightly lower mortgage rates.”
“With affordability gradually improving and employment conditions set to strengthen next year, there’s a growing sense of cautious optimism.”
He expected prices to rise next year.
“The economy is not exactly racing away, but I guess we’re getting a wider range of indicators starting to improve course,” Davidson said. “Mortgage rates are down, so eventually that lagged impact of mortgage rates will come through and tend to push up house prices.
“Affordability is at its best level in several years, listings are set to ease lower and a large share of fixed loans are shifting onto cheaper rates. Provided employment holds up, those factors point to a gradual lift in both sales activity and values next year.”
“We’ll be watching the final months of the year closely, as they will show whether the steady rise in sales is strong enough to keep absorbing the normal seasonal lift in new listings.”
He said, normally, the impact of mortgage rate falls would have been felt earlier than it was this time.