추석 이후 서울 집값 ‘급등’ 조짐… 전문가 “본격 상승장 올 것” vs 정부 “초강력 종합대책” 예고
추석 연휴가 끝난 서울 부동산 시장이 뜨거운 기운을 뿜어내고 있다. 정부의 연속된 대출 규제와 공급 확대 방안에도 불구하고 서울 아파트 가격이 급등세를 보이며 수도권 전역으로 확산되는 양상이다. 부동산 전문가들은 “지금까지는 예고편 수준”이라며 연휴 후 본격적인 상승장이 시작될 것으로 전망하지만, 정부는 과열 지속 시 ‘6·27 대책’을 능가하는 종합 대응을 검토 중이다. 시장의 불확실성이 고조되는 가운데, 추가 매수세와 규제 카드의 충돌이 주택 가격의 향방을 가를 전망이다.
KB국민은행의 ‘2025년 9월 전국 주택시장 동향’ 보고서에 따르면, 전국 주택 매매가격은 전월 대비 0.08% 상승하며 반등했다. 아파트 부문은 0.10% 올랐으며, 특히 서울은 0.82% 급등해 16개월째 상승세를 이어갔다. 서울 평균 아파트 가격은 14억3,621만 원에 달했으며, 강남 11개 자치구 평균은 사상 처음 18억 원을 넘어섰다. 자치구별로는 송파구(1.60%), 중구(1.54%), 강동구(1.53%), 성동구(1.47%), 용산구(1.29%) 등에서 1% 이상의 높은 상승률을 기록하며 서울 전역의 강세를 확인했다.
이 열기는 서울을 넘어 수도권으로 번지고 있다. 성남 분당구(1.63%), 광명시(1.10%), 수원 장안구(1.03%) 등에서 뚜렷한 오름세가 관측됐으며, 인천은 9개월 만에 하락에서 보합으로 전환됐다. 반면 지방 5대 광역시(대구·부산·광주·대전)는 -0.21~0.27% 하락세를 유지했다. 서울 매매가격 전망지수는 116.4로 기준(100)을 크게 웃돌아, 시장 참여자들의 ‘지속 상승’ 기대를 반영한다. 최근 주간 동향에서도 서울 평균 0.19%, 한강벨트 성동구 0.59%, 마포구 0.43% 상승이 포착되며 6월 과열기 수준에 근접했다.
전문가들은 이러한 추세를 바탕으로 추석 이후 시장이 더 가열될 것으로 보고 있다. 박지민 월용청약연구소장은 “규제에도 수요가 인접 지역으로 이동하는 ‘풍선효과’가 반복되고 있다”며 “연휴 후 수도권 외곽과 일부 지방까지 상승 기운이 퍼질 수 있다”고 분석했다. 김은진 레이비전 대표는 “6·27 대책 후 시장이 오히려 확대됐고, 전세 물량 부족으로 무주택자 불안이 증폭됐다. 더 큰 상승장이 올 가능성이 높다”고 지적했다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “마포·성동·광진구 규제지역 재지정 관측으로 ‘마지막 매수 기회’ 심리가 작용 중”이라며 “추가 규제 부재 시 당분간 상승세가 지속될 것”이라고 전망했다.
이에 맞서 정부는 ‘더 센’ 카드를 꺼내 들 태세다. 김윤덕 국토교통부 장관은 지난 29일 세종 기자간담회에서 “서울 시장 과열을 심각하게 인식하고 있다”며 “상승세가 지속되면 땜질식 대응이 아닌 종합대책을 발표하겠다”고 밝혔다. 구체적으로 부동산 세제 개편, 토지거래허가구역 확대, 규제지역 재지정 등을 모든 옵션으로 검토 중이다. 특히 과열 중심지인 한강벨트(성동·마포·용산 등)의 규제지역 지정이 유력하다. 9·7 공급대책에서 LTV를 40%로 강화한 만큼, 이 지역 지정 시 15억 원 이하 아파트 대출 한도가 6억 원 미만으로 줄어 수요 억제 효과가 클 전망이다. 마포구 평균 가격(12억8천만 원), 성동구(16억4백만 원) 등에서 이 변화가 두드러질 것으로 보인다.
토지거래허가구역 신규 지정도 검토되지만, 관련 법 개정(2~3개월 소요)으로 즉시 시행은 어려울 전망이다. 세제 측면에서는 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 겨냥한 보유세 강화가 부각되고 있다. 김 장관은 “개인적으로 보유세 인상을 지지한다”고 밝혔으며, 전문가들은 주택 수 기준이 아닌 가액 기준 개편을 제안한다. 다만 내년 지방선거를 앞둔 정치적 고려로 1주택자 중심 대폭 개편보다는 고가 주택 종합부동산세 강화에 초점이 맞춰질 가능성이 크다. 익명 전문가는 “중산층 반발을 피하기 어려운 큰 변화보다는 고가주택 세제 조정으로 갈 것”이라고 예상했다.
서울시는 한강벨트 19만8천 가구 포함 39만 호 공급 계획(‘신속통합기획 2.0’)을 발표했으나, 2031년 조기 착공의 현실성에 대한 비판이 제기된다. 공급 확대만으로는 수요 불안을 해소하기 어렵다는 지적이다.
추석 연휴가 끝난 지금, 서울 집값의 향방은 정부와 시장의 줄다리기 속에 달려 있다. 전문가들은 “규제와 수요의 균형이 관건”이라며, 당분간 불확실성이 지속될 것으로 보고 있다. 시장 참여자들은 추가 대책 발표를 앞두고 신중한 관망세를 보일 전망이다.
