KiwiSaver or your house – which is likely to give better investment returns?
키위세이버와 주택, 어떤 투자가 더 높은 수익을 안겨줄까
지난 10년 동안 키위세이버가 주택보다 더 나은 투자 수익을 안겨줬을 가능성이 있으며, 향후 10년 역시 비슷한 흐름이 이어질 수 있다는 분석이 나왔다.
부동산 플랫폼 Realestate.co.nz 의 대변인 바네사 윌리엄스는 “주택 가격은 10년마다 두 배로 오른다”는 이야기가 흔히 회자되어 왔지만, 2015년 이후 지난 10년간 실제 매물 호가 기준으로는 그렇지 않았다고 설명했다.
Realestate.co.nz 자료에 따르면 2015년부터 2025년까지 뉴질랜드 전국 평균 매물 호가는 55.1% 상승해 55만 6,931달러에서 86만 3,747달러로 올랐다.
같은 기간 오클랜드의 평균 매물 호가는 2015년 84만 6,730달러에서 2025년 104만 5,328달러로 23.5% 상승하는 데 그쳤다.
다른 자산과 비교하면 수익률 격차는 더욱 뚜렷하다. 지난 10년 동안 NZX50 지수는 가격 기준으로 연평균 4.92% 상승해 누적 57.67%의 수익률을 기록했다. 비트코인은 약 5만 퍼센트 상승했고, 금 가격은 270% 이상 올랐다.
모닝스타는 지난 9월까지 10년간 공격형 키위세이버 펀드들이 연평균 9.7%의 수익률을 기록했으며, 누적 수익률은 약 150%에 달했다고 분석했다.
오클랜드대 금융학 전문가 헤르트얀 페르디흐트는 주택보다 다른 투자 자산이 더 높은 성과를 낸 것이 놀라운 일은 아니라고 말했다. 그는 “세금과 주택 품질 등을 감안해 장기 실질 수익률을 보면 주택 투자의 수익은 플러스이긴 하지만 매우 낮은 수준”이라며 “수 세기에 걸친 평균 수익률은 연 2~3% 정도로, 나쁘지는 않지만 주식이나 채권 같은 다른 자산군보다는 분명히 낮다”고 설명했다.
이어 “주택은 주식시장과의 상관관계도 비교적 높아 분산 투자 효과도 제한적”이라며 “주택이 나쁜 자산은 아니지만, 흔히 ‘궁극의 투자처’처럼 과대평가돼 왔다”고 지적했다.
커널 웰스 설립자 딘 앤더슨 역시 장기적으로는 주식 투자가 부동산 투자보다 지속적으로 더 높은 수익을 내왔다는 점을 강조했다. 그는 “이는 예외적인 현상이 아니라 장기적으로 거의 예상 가능한 흐름”이라고 말했다.
앤더슨은 많은 투자자에게 가장 큰 차이점은 주택에는 대출을 활용한 투자가 가능하다는 점이라고 설명했다. 그는 “차이는 분명 차입이지만, 이는 양날의 검”이라며 “레버리지는 시장 하락기에는 매우 부정적인 결과를 낳을 수 있다는 점을 최근 몇 년간 많은 이들이 경험했다”고 말했다.
이어 “주택이 10년마다 두 배로 오른다는 생각뿐 아니라, 부동산이 항상 안전한 투자라는 인식 자체가 더 이상 보장되지 않는다는 점을 인식해야 한다”고 덧붙였다.
그는 또 지역과 동네, 주택 유형에 따라 성과가 크게 달라질 수 있다고 지적했다. “부동산 가격이 하락하는 일은 여전히 흔하다”며 “과거에는 7~10년마다 두 배로 오른다는 가정뿐 아니라, 집값은 오르기만 한다는 인식이 일반적이었다”고 말했다.
앤더슨은 키위세이버가 많은 사람들에게 주택을 제외하면 가장 큰 자산이라고 설명하며, 성장형 펀드에 가입한 경우 키위세이버 수익률이 부동산보다 더 높아지는 것도 충분히 가능하다고 평가했다. 그는 “키위세이버 잔액이 커지고, 사람들이 주택뿐 아니라 주식이나 디지털 자산 등 다양한 투자 대안을 인식하게 되면서, 향후 부동산 투자의 매력은 어떻게 변화할지 지켜보는 것이 흥미로울 것”이라며 “전반적으로 투자에 대한 이해도가 높아지고 있다”고 말했다.
향후 10년간 세대 간 자산 이전도 본격화될 것으로 전망했다. 그는 “뉴질랜드의 자산, 특히 베이비붐 세대를 중심으로 한 상당 부분이 주거용 부동산 투자에 묶여 있다”며 “은퇴 자금 마련이나 상속을 위해 이러한 자산을 매각하려는 움직임이 늘어날 가능성이 있다”고 설명했다.
또 “임대 수익과 유지 비용이 은퇴 이후의 생활을 충분히 뒷받침하지 못하면서, 일부 투자자들이 점진적으로 부동산 자산을 현금화하고 있다”며 “이에 따라 신규 주택 공급뿐 아니라 기존 보유자들의 매각으로 향후 10년간 시장 공급이 늘어날 가능성이 크다”고 말했다. 이는 과거와 같은 급격한 집값 상승을 억제하는 요인이 될 수 있다고 덧붙였다.
Realestate.co.nz 은 다만 일부 지역에서는 실제로 10년 사이 집값이 두 배 이상 올랐다고 밝혔다. 기즈번은 145.5%, 마나와투-황가누이는 121.5%, 북섬 중부 지역은 119.2% 상승했다.
코탈리티의 부동산 경제 전문가 켈빈 데이비슨은 “10년마다 두 배로 오른다는 개념은 원래 매우 포괄적인 표현이었다”며 “호황기라고 해도 어떤 10년을 기준으로 보느냐에 따라 100% 성장이 반드시 나타나는 것은 아니었다”고 말했다.
그는 집값 상승이 ‘마법’처럼 저절로 이뤄지는 것이 아니라 여러 구조적 요인에 의해 좌우된다고 설명했다. 과거에는 하락하는 금리, 상대적으로 유리한 세제, 제한된 토지 공급, 맞벌이 가구 증가 등이 가격 상승을 이끌었지만, 이러한 요인들의 영향력은 앞으로 약해질 가능성이 크다는 것이다.
데이비슨은 “언젠가는 세금 제도가 바뀔 가능성이 있으며, 시기나 방식은 알 수 없지만 부동산에 덜 우호적인 세제에 대한 요구가 커지고 있다”며 “현재는 양도소득세 논의가 중심이지만, 그 외의 변화도 있을 수 있다”고 말했다.
정부의 토지 공급 확대 정책 역시 집값 상승을 억제하는 요인이 될 수 있다고 덧붙였다. 그는 “장기적으로 자연스러운 집값 상승률이 과거에는 연 6~7% 수준이었다면, 앞으로는 4~5% 정도로 낮아질 가능성이 크다”며 “충분히 긴 시간을 두면 집값은 여전히 두 배가 되겠지만, 그에 걸리는 기간은 과거보다 훨씬 길어질 것”이라고 전망했다.
KiwiSaver or your house – which is likely to give better investment returns?
Your KiwiSaver might have given you a better return than your house over the past 10 years, and experts say the same is probably true of the next 10.
Realestate.co.nz spokesperson Vanessa Williams said while people were often told house prices doubled every 10 years, that had not been the case in the decade since 2015 based on the site’s asking prices.
Between 2015 and 2025 New Zealand’s national average asking price increased by 55.1 percent, from $556,931 to $863,747.
Auckland experienced a 23.5 percent increase as average asking prices rose from $846,730 in 2015 to $1,045,328 in 2025.
By comparison, the NZX50 lifted 4.92 percent a year over the past 10 years on price alone, or 57.67 percent. Bitcoin rose 50,000 percent. Gold lifted more than 270 percent.
Morningstar said that in the 10 years to September, aggressive KiwiSaver funds as a group had returned an annualised 9.7 percent a year or a cumulative roughly 150 percent.
University of Auckland finance expert Gertjan Verdickt said it was not surprising to see other investments outperforming housing.
“If you look at the real returns of housing over the long term, after adjusting for taxes, quality… the return is positive but very low.
“On average, over the last few centuries, that return is around 2 percent to 3 percent per year. That is not bad but it’s definitely not as good as other asset classes, such as equities and bonds.
“The correlation with the equity market is also relatively large, so it offers modest diversification opportunities. Thus, housing is not a bad asset to have per se, but it’s generally overemphasised as ‘the holy grail’.”
Kernel Wealth founder Dean Anderson said shares had consistently outperformed property investment over long periods.
“That is not an unusual trend. It is actually almost an expected trend over the long term.”
A key difference for many investors is that they can borrow to invest in houses in a way that is generally not possible with other assets.
“The difference is obviously borrowing, but that is a double-edged sword,” Anderson said.
“And the leverage that comes from that can be quite negative, as some have experienced in recent years if there is a downturn. So I think the biggest warning for most investors It’s not just the mindset of thinking that property doubles every 10 years, but I think we’ve also started to realise that property is also not just a guaranteed bet.”
He said different regions, suburbs and types of houses could also perform differently.
“It is actually still common for property values to fall. which I think is the more important awareness now.
“Not only have we assumed that property doubles every seven to 10 years, we’ve also typically had this mindset of thinking that it also only goes up.”
Anderson said KiwiSaver was many people’s biggest asset outside their homes. It would not be unreasonable for someone in a growth fund to get better returns from that than their property, he said.
“I think it’s going to be really interesting to see the appeal of property from an investment perspective going forward as KiwiSaver balances get bigger, as people become more aware of other things they can invest in – not just property, but in shares, in digital assets, and that the returns of those other assets have been as strong or stronger… I think we’re becoming more educated.”
He said there would also be a wealth transfer over the next ten years as older generations sold their investments.
“New Zealand has a disproportionately large amount of our wealth, particularly by baby boomers and others, tied up in residential profit investment. Now, a lot of those holders of property, either to fund retirement or, as part of, inheritance wealth transfer. are potentially going to be looking to sell those assets. And you’ve got a lot of people now into that retirement stage where the rental income and costs maybe not funding the lifestyle that they need and are slowly liquidating some of those assets.
“So I suspect that we’ll actually see an increase in supply over the next 10 years, not only from growth of new builds, but also the vast majority of current holders looking to realise a return from those properties and create liquid cash flow.”
He said that could help avoid the sorts of surges in house prices seen in past decades.
Realestate.co.nz said some parts of the country did double in price over 10 years. Gisborne was up 145.5 percent, Manawatu-Whanganui 121.5 percent and the central North Island up 119.2 percent.
Cotality chief property economist Kelvin Davidson said the idea of doubling each decade had always been quite general. “Even during boom phases, depending on which particular 10-year period you choose, there might not have necessarily been 100 percent growth.”
He said it was not “magic” and had to be driven by underlying factors. Interest rates trending down, a relatively favourable tax system, tight land supply and a shift to two-income households had all pushed prices up. These factors were likely to have less impact in future, he said,
“It looks like the tax rules will change at some point, I don’t know when, I don’t know what they might be, but there is a growing appetite for a tax system that’s perhaps a little bit less favorable for property, you know, obviously capital gains tax is on the radar right now, but there could be other things as well.”
Government moves to free up land could also help keep prices lower, he said.
“Whatever you think is the natural growth rate, historically it’s probably been 6 or 7 percent over the long run, I think there’s every reason why that would be lower in future, maybe four or five. House prices will still double if you give them long enough but that period of time will be longer than it’s been in the past.”
