Tony Alexander: Three forces shaping the housing market’s next move
토니 알렉산더: 향후 주택시장의 흐름을 결정짓는 세 가지 요인
‘반등의 무대가 마련되고 있는가?’
주택시장의 흐름을 좌우하는 요인을 말할 때 우리는 본질적으로 고용 안정성, 모기지 금리, 이민(순이민) 이 세 가지를 지칭한다.
우선 고용 안정성부터 살펴보자. 가구 구성원들이 현재 직장을 유지할 수 있을지, 혹은 만약 실직하더라도 쉽게 새로운 일자리를 구할 수 있을지에 대해 불안함을 느낀다면, 자연스럽게 주택 구입과 더 큰 모기지를 떠안는 위험을 감수하려는 의지는 약해지기 마련이다.
필자가 최근 부동산 중개업자를 대상으로 실시한 설문조사 결과, 응답자의 절반이 구매자들이 향후 소득 전망에 우려를 나타내고 있다고 답했다. 이는 지난해 6월 56%의 정점에서 소폭 낮아진 수치이지만, 경기 침체가 본격적으로 시작되기 전인 2024년 1월의 14%보다는 여전히 크게 높은 수준이다. 즉, 고용에 대한 확신은 아직 회복되지 않았다.
그러나 필자가 MintHC와 함께 매월 실시하는 기업 조사에서는 고용 확대를 준비하는 움직임이 감지되고 있다. 사람들이 이러한 흐름을 확인하게 되면, 고용에 대한 자신감이 높아지고 주택 구매 의지도 강화될 것이다.
이번 달 기업들에게 향후 비용 지출을 늘릴 항목을 물었을 때, 12%가 ‘채용’을 선택했는데 이는 전달의 9%에서 상승한 것이며, 2023년 6월 이후 가장 높은 수준이다. 이는 기업들의 채용 계획이 뚜렷하게 속도를 내고 있음을 시사한다.
두 번째로 주택시장에 큰 영향을 미치는 요인은 모기지 금리다. 2년 전 인기 있는 1년 고정 모기지 금리는 약 7.4% 수준이었고, 1년 전에는 5.8%였다. 현재 금리는 약 4.5% 수준까지 낮아졌다.
금리는 이미 경기 부양 구간에 진입했으며, 중앙은행은 다음 주 기준금리를 0.25%포인트 인하할 가능성이 높다. 이는 1년 고정 금리를 더욱 낮추는 요인으로 작용할 것이다. 즉, 차입 비용은 현재 주택시장에 자극을 주는 방향으로 작용하고 있다.
세 번째 요인은 순이민 흐름이다. 지난 10년 동안 연간 평균 순유입 규모는 약 5만 명이었다. 2023년 10월에는 연간 순유입이 13만5,000명까지 치솟았지만, 현재는 1만2,400명 수준으로 크게 줄었다.
이는 평균 이하의 인구 증가로 이어지며 주택시장에 제약 요인으로 작용하고 있다. 그러나 노동시장이 순환적 반등의 초입에 들어선 것과 마찬가지로 이민 사이클 역시 반등 초기 구간에 진입하고 있다. 순유입 규모는 5월 1만300명에서 바닥을 찍었다. 더욱이 최근 3개월간의 순이민 흐름을 연 환산했을 때 3만5,000명으로, 5월의 -1만3,000명, 1년 전 2만7,000명과 비교해 뚜렷한 개선세를 보이고 있다.
즉, 금리는 경기 부양 구간, 고용 자신감은 회복 초기, 인구 증가는 사이클 반등 초기라는 3가지 요인이 동시에 작용하고 있다. 그렇다면 이 중 후행하는 두 요인이 주택시장에 뚜렷한 강세를 촉발할 만큼 강하게 나타나는 시점은 언제쯤일까?
토니 알렉산더는 올여름 말에서 초가을 무렵을 예상한다. 전반적인 경제 회복 흐름이 더해지고, 중소기업들이 수익 개선을 기대하기 시작하는 시점이 중상위 주택시장(미들·업퍼 시장)에 특히 긍정적으로 작용할 것이라는 설명이다.
첫 집 구매자들은 앞으로 1년 뒤에도 지금과 마찬가지로 적극적으로 시장에 참여할 가능성이 크다. 투자자들은 시간이 지나면서 점차 매수에 나설 것으로 보인다. 다만 자본이득세(CGT) 도입 가능성에 대한 우려는 아직 수익형 투자 전환을 망설이게 하는 요인으로 남아 있다. 또한 오랜 기간 투자주택을 보유해온 고령 투자자들은 생활비 부담과 노후 준비를 위한 현금 확보 필요성으로 인해 매도를 이어갈 가능성이 크다.
Tony Alexander: Three forces shaping the housing market’s next move
‘Is the stage being set for a rebound?’
When we talk about housing market drivers, we are essentially talking about three things: job security, mortgage interest rates, and migration.
Let’s deal with job security first. If householders feel worried about their ability to retain their current job or easily get a new one if laid off, they will naturally feel disinclined to take the risk of buying a property and taking on a bigger mortgage.
Half of the respondents of my most recent survey of real estate agents said buyers were showing concerns about their income prospects. That’s slightly down from a peak of 56% of respondents expressing the same in June last year, and well above the 14% in January 2024, before the economic rot really set in. Job confidence is not there yet.
But from my monthly survey of businesses with MintHC we can see that employers are getting ready to raise their staff numbers, and when people see that happening, job confidence will rise and willingness to make a housing purchase will increase.
When I asked businesses this month what they planned to spend more money on, 12% said recruitment, up from last month’s reading of 9%. It’s also the strongest reading since June 2023 and firmly suggests hiring plans are gathering pace.
The second biggest influence on the housing market is mortgage interest rates. Two years ago, the popular one-year fixed mortgage rate was around 7.4%, and a year ago, it was 5.8%. Now the rate is around 4.5%.
Interest rates are now in stimulatory territory, and the Reserve Bank will probably cut the cash rate by 0.25 percentage points next week, pushing the one-year fixed rate down even more. Financing costs are now a source of stimulus for the housing market.
Rounding out our trio of factors is net migration flows. Over the past decade, the average net inflow each year has been 50,000 people. Back in October 2023, the annual net inflow was 135,000, and now it is just 12,400.
Population growth is below average, hence the restraint in the housing market. However, just as the labour market is at the start of a cyclical upturn, so too is the migration cycle. The net annual gain bottomed out at 10,300 in May. More than that, if we add up the flows over the past three months and multiply by four to get the annualised equivalent, the flow is 35,000 compared with -13,000 annualised in the three months to May and 27,000 a year ago.
What we have then are stimulatory interest rates and job confidence, plus population growth at the start of their cyclical upturns. How long will it be before the improvements in the latter two factors are strong enough to cause noticeably greater strength in the residential real estate sector?
I’d say towards the end of summer and start of autumn, with assistance from the overall economy improving and small- to medium-sized business owners anticipating better profits, which is important for the middle to upper parts of the market.
First-home buyers are likely to be as actively engaged in a year as they are now and have been since early 2023. More investors are likely to make a purchase as the months advance. But worries about a capital gains tax will stay the hands of those who have yet to make the switch to yield. Plus, selling by older investors who have held investment property for a long time is likely to remain strong as the cost of living and the advancing of years bring a desire to free up cash to fund their retirement.
– Tony Alexander is an independent economics commentator. Additional commentary from him can be found at www.tonyalexander.nz