Is Buying a Home With Zero Cash Really Possible in New Zealand?
현금 한 푼 없이 내 집 마련, 과연 가능한가
‘정부 지원 제도 및 기존 자산 활용 시 ‘제로 캐시’ 입성 가능성 열려 다만 소득 제한 및 대출 상환 능력 등 엄격한 심사 문턱 넘어야’
집을 사기 위한 보증금(Deposit) 마련이 갈수록 어려워지는 가운데, 본인 소유의 현금 없이 부동산 시장에 진입할 수 있는 방법론이 제기되고 있다.
GV 모기지의 가레스 빌(Gareth Veale) 이사는 첫 주택 구매자들이 본인 현금 없이도 보증금을 마련할 수 있는 경로가 존재한다고 밝혔다. 다만 여기에는 몇 가지 전제 조건이 따른다.
LVR 규제와 보증금 구조의 이해
뉴질랜드는 지난 2013년 10월부터 주택담보대출비율(LVR) 규제를 시행 중이다. 일반적인 실거주 목적 구매자는 20%, 투자자는 30%의 보증금을 확보해야 한다.
그러나 첫 주택 구매자의 경우 신축 주택은 10%, 정부의 ‘퍼스트 홈 론(First Home Loan)’ 제도를 이용할 경우 단 5%의 보증금만으로도 매수가 가능하다. 빌 이사는 “보증금이 20% 미만일 경우 일부는 반드시 실질적 저축(Genuine Savings)으로 증명되어야 하지만, 5% 보증금 조건에서는 키위세이버(KiwiSaver)가 이 저축분으로 인정된다”고 설명했다.
특히 카잉가 오라(Kāinga Ora)의 퍼스트 홈 론 체계에서는 실질적 저축 없이 100% 증여받은 자금만으로도 보증금 충당이 가능하다.
‘현금 제로’ 구매의 실효성과 한계
전문가들은 현금 없이 집을 사는 것이 이론적으로는 가능하나, 실제 은행 문턱을 넘기는 쉽지 않다고 지적한다. 빌 이사는 “현금 저축이나 키위세이버 잔액이 전혀 없는 구매자는 대출 심사 단계에서 부적격 판정을 받을 가능성이 크다”고 분석했다.
소득 제한 기준도 걸림돌이다. 단독 구매자의 경우 연소득 9만 5,000달러, 커플은 15만 달러 이하일 때만 해당 제도를 이용할 수 있다. 이로 인해 대출 가능 금액이 제한되면서, 오클랜드와 같은 고가 시장보다는 크라이스트처치 등 상대적으로 저렴한 지역으로 구매 범위가 한정되는 결과를 초래한다.
가용 순자산(Equity) 및 가족 담보 활용
이미 주택을 소유한 이들에게는 ‘가용 순자산(Usable Equity)’이 현금을 대신하는 보증금 역할을 한다. 마이 머기지의 클레어 윌리엄슨(Claire Williamson) 자문가는 기존 주택 가치의 80%에서 대출 잔액을 뺀 금액을 활용해 현금 투입 없이 투자용 주택을 추가 매수할 수 있다고 설명했다.
또한, 부모 소유 부동산을 담보로 제공할 경우 이론적으로 매매가의 100%까지 대출을 일으킬 수 있다. 하지만 빌 이사는 “부모가 대출 보증을 서는 것보다, 부모 명의 대출을 통해 보증금을 직접 증여하는 방식이 실무적으로는 더 원활하다”고 조언했다.
리스크와 주의사항
낮은 보증금으로 주택을 구매할 경우 몇 가지 위험 요소를 감수해야 한다. ▲주택의 낮은 품질 ▲높은 소득 수준 요구 ▲은행의 고정 금리 인상 적용 가능성 등이 대표적이다.
윌리엄슨 자문가는 “무엇보다 중요한 것은 상환 능력(Serviceability)”이라며, “보증금 해결과는 별개로 두 개의 모기지를 동시에 감당할 수 있는 소득이 뒷받침되어야 한다”고 강조했다.
한편, 은행들이 고객 유치를 위해 제공하는 대출 총액 대비 일정 비율의 ‘캐시백(Cash-back)’은 취득세나 변호사 비용 등 부대비용을 처리하는 데 유용한 수단으로 활용되고 있다.
Is Buying a Home With Zero Cash Really Possible in New Zealand?
‘Zero-cash’ entry possible through government schemes and existing equity, but strict criteria and serviceability remains a hurdle
As saving for a house deposit becomes increasingly difficult, new strategies are emerging for entering the property market without personal cash reserves. Gareth Veale, director at GV Mortgages, states that pathways exist for first-home buyers to secure a deposit without their own cash, though several caveats apply.
Understanding LVR Regulations and Deposit Structures
Since October 2013, New Zealand has maintained Loan-to-Value Ratio (LVR) restrictions. Generally, owner-occupiers require a 20% deposit, while investors must provide 30%.
However, options remain for first-home buyers: new builds often require only 10%, and the government’s First Home Loan scheme allows for a deposit as low as 5%. “When a deposit is less than 20%, banks usually require a portion to be ‘genuine savings,'” Veale explained, noting that KiwiSaver contributions are recognized as genuine savings under the 5% threshold. Notably, under the Kāinga Ora First Home Loan scheme, a deposit can be 100% gifted, removing the need for personal savings entirely.
The Feasibility and Limits of ‘Zero-Cash’ Buying
Experts warn that while buying without cash is theoretically possible, clearing bank hurdles is a significant challenge. Veale analyzed that buyers with no cash savings or KiwiSaver funds are often deemed “unbankable” due to other underlying financial factors.
Income caps also present a major obstacle. The First Home Loan scheme is restricted to single buyers earning under $95,000 or couples earning under $150,000 annually. These caps limit borrowing capacity, often pushing buyers out of expensive markets like Auckland and toward more affordable regions such as Christchurch.
Leveraging Usable Equity and Family Collateral
For existing homeowners, ‘Usable Equity’ serves as a cash substitute for a deposit. Claire Williamson, advisor at My Mortgage, explained that owners can utilize the difference between 80% of their current home’s value and their remaining mortgage balance to purchase investment properties without injecting new cash.
Furthermore, using a parent’s home as collateral can, in theory, allow a buyer to borrow 100% of the purchase price. However, Veale advised that it is often more practical for parents to raise a loan themselves and gift the deposit rather than acting as a formal guarantor for the entire mortgage.
Risks and Vital Considerations
Purchasing with a minimal deposit carries inherent risks, including potential issues with property quality, the requirement for a high-income profile with minimal debt, and the possibility of banks charging higher fixed interest rates.
“The most critical factor is serviceability,” Williamson emphasized, noting that regardless of the deposit source, a buyer must demonstrate the financial capacity to meet repayments on all mortgages. Additionally, bank ‘cash-back’ incentives—a percentage of the total loan offered to attract customers—remain a useful tool for covering legal and administrative costs, further reducing the immediate cash burden on the buyer.
