100만 달러 모기지 대출의 급증

The rise of the million-dollar mortgage

100만 달러 모기지 대출의 급증

일부 차입자들이 100만 달러가 넘는 모기지 부채를 안은 채 주택 소유를 시작하고 있는 것으로 나타났다.

모기지 중개업체 론 마켓(Loan Market)의 모기지 어드바이저 카렌 태터슨(Karen Tatterson)은 사람들이 생각하는 것보다 100만 달러 규모의 모기지를 대출받는 사례가 더 흔하다고 말했다.

그는 “우리는 정기적으로 100만 달러 이상의 대출을 실행한다”며 “평균 대출 규모는 약 80만~85만 달러 수준”이라고 설명했다.

이 같은 현상은 모든 유형의 주택 구매자에게서 나타나고 있다고 덧붙였다.

웨스트팩(Westpac)은 올해 들어 지금까지 신규 주택담보대출의 약 6건 중 1건이 100만 달러 규모였다고 밝혔다.

코탈리티(Cotality)의 최근 첫 주택 구매자 보고서에 따르면, 오클랜드에서 첫 주택 구매자들이 지불하는 중위 가격은 90만 달러에 달하는 것으로 나타났다.

코탈리티의 경제전문가 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson)은 “100만 달러 모기지의 가장 큰 집중 지역은 단연 오클랜드일 것”이라고 말했다.

그는 “오클랜드는 가장 큰 시장이며 부동산 가치 또한 상당히 높은 지역”이라며 “비율로 보면 다른 고가 시장에서도 일부 존재하겠지만, 고가 시장에 부채를 안고 진입한다면 상당한 수준의 부채를 지게 되는 것이 일반적”이라고 설명했다.

이어 “시장 비중 측면에서도 다른 지역에서도 비율은 높을 수 있지만, 절대적인 건수로 보면 가장 큰 시장이자 가격 수준이 높은 오클랜드에 집중될 것”이라고 덧붙였다.

그는 이러한 지역일수록 소득 수준 또한 높은 경향이 있다고 밝혔다. 뉴질랜드에서 가장 높은 소득은 주로 오클랜드와 웰링턴에서 기록된다.

데이비슨은 “안정적인 급여를 받는 맞벌이 부부의 경우 소득 대비 부채 비율이 상대적으로 관리 가능해 보일 수 있다”며 “하지만 오클랜드 외 지역 거주자들에게는 상황이 그만큼 수월하지 않을 수 있다”고 지적했다.

최근 주택 가격 하락으로 인해 대규모 모기지를 보유한 차입자들이 우려를 느끼고 있을 가능성이 있지만, 데이비슨은 모든 차입자에게 가장 중요한 것은 대출 기간 동안 모기지를 감당할 수 있는지 여부라고 강조했다.

그는 현재 일부 가구가 주택 가치보다 더 많은 부채를 지고 있는 ‘역자산 상태(negative equity)’에 놓여 있을 가능성도 있다고 말했다.

“반드시 문제가 되는 것은 아니다. 부채를 정상적으로 상환하고 있다면 은행이 즉각적인 조치를 취하지는 않는다. 역자산보다 더 큰 우려는 상환 능력이며, 이는 결국 안정적인 소득 유지와 고용 상태에 달려 있다.”

이어 “항상 핵심은 상환 능력이다. 현재는 고용이 유지될지에 대한 불확실성이 다소 커진 상황이며 일부 일자리 감소 가능성도 있다”며 “은행이 실제로 주목하는 것은 부채 규모 자체보다는 상환 가능성”이라고 설명했다.

모기지 중개업체 스쿼럴(Squirrel)의 최고경영자 데이비드 커닝햄(David Cunningham)은 이 같은 규모의 모기지를 감당하려면 상당한 상환 부담을 감수할 준비가 필요하다고 말했다.

그는 “금리를 7% 수준으로 가정할 경우, 30년 만기 기준 100만 달러 대출의 연간 상환액은 약 8만 달러에 달한다”며 “세금과 생활비를 고려하면 이는 약 20만 달러 수준의 가구 소득을 필요로 한다는 의미”라고 밝혔다.

The rise of the million-dollar mortgage

Some borrowers are starting their homeowning lives owing more than $1 million in mortgages.

Loan Market mortgage adviser Karen Tatterson said it was more common for people to take out million-dollar mortgages than people might think.

“We regularly settle loans over $1 million. The average loan size is around $800,000 to $850,000.”

She said that was across all buyer types.

Westpac said about one in six new home loans taken out so far this year had been for $1 million.

Cotality’s recent first-home buyer report showed that the median price being paid by first-home buyers in Auckland was $900,000.

“The greatest concentration of million-dollar mortgages would certainly be in Auckland,” Cotality’s chief economist Kelvin Davidson said.’

“It’s the biggest market and also has reasonably high valued real estate. Proportionally, there would be a smattering in other expensive markets … if you’re going to enter an expensive market with debt you’re probably going to have quite a lot of debt.

“In terms of the proportion of the market, the share would be high elsewhere too but in terms of sheer numbers, it’ll mostly be in Auckland because that’s the biggest market and reasonably high value.”

He said those areas would often have higher incomes, too. The highest incomes in the country tend to be recorded in Auckland and Wellington.

“For a couple earning solid salaries, the debt-to-income ratio would look more manageable. It may not be so manageable for people outside Auckland.”

People with larger mortgages may have been watching the recent falls in house prices with some concern but Davidson said the key thing for all borrowers was that they could afford to service their mortgage over the lifetime of the loan.

He said there would currently be a reasonable number of households in negative equity, owing more than their homes were worth.

“It doesn’t necessarily matter – if you’re servicing the debt, the bank isn’t going to come knocking. The bigger concern, much more than negative equity, is simply serviceability and that’s going to come down to keeping a reasonable income and keeping a job.

“That’s always going to be the key thing and I suppose at the moment there’s a wee bit more uncertainty about that, will employment hold up where it is now, there could be some job losses … that servicing is always going to be a key thing and that’s what the bank is going to watch rather than necessarily the size of your debt.”

Squirrel chief executive David Cunningham said people taking on a mortgage that size would have to be prepared to cover large repayments.

“If the affordability was tested at 7 percent, for a 30-year term the annual payments would be around $80,000 for a $1 million loan. Taking account of tax and living expenses, that would imply household income of $200,000.”