New mortgage rules from Dec 1: What they mean for the housing market
12월 1일부터 새 모기지 규정 시행 – 주택시장에 미칠 영향은?
‘이번 주 부동산 시장에서 알아야 할 5가지 핵심 포인트’
1. LVR 규제 완화 ‘깜짝 발표’
중앙은행이 지난주 갑작스럽게 이메일 공지를 통해 12월 1일부터 주택담보인정비율(LVR) 규제를 완화할 계획을 밝혀 시장을 놀라게 했다.
이에 따라 실거주자에 대한 대출의 25%까지(기존 20%에서 상향) 20% 미만의 예치금으로 허용되며, 투자자 대출의 10%(기존 5%에서 상향)는 30% 미만의 예치금으로도 가능해진다.
다만, 이러한 완화 조치가 주택시장에 새로운 상승세를 불러올 가능성은 낮다는 분석이 우세하다.
현재 첫 집 구매자들의 활동은 이미 활발한 편이며, 전체 실거주자 대출 중 12~13% 정도만이 20% 미만의 예치금으로 이루어지고 있다. 다시 말해, 현행 규제 수준도 이들에게 큰 제약으로 작용하지는 않고 있다는 의미다.
반면, 투자자들에게는 다소 의미 있는 변화로 볼 수 있다. 낮은 예치금으로 투자용 대출을 받기 어려운 상황에서 규제 완화가 숨통을 틔워줄 수 있기 때문이다.
그러나 여전히 소득 대비 부채비율(DTI) 제한, 은행 내부의 상환 능력 심사 등 다른 신용 규제가 존재하기 때문에, 이번 완화가 투자 수요를 급격히 자극할 가능성은 크지 않다.
2. 순이민과 임대료, 여전히 둔화세
현재 임대시장 역시 약세를 보이며 투자자들에게 불리한 환경이 이어지고 있다.
MBIE(기업·혁신·고용부)의 신규 임대계약 자료에 따르면, 주요 도시 대부분에서 임대료가 하락하고 있는 것으로 나타났다.
이는 여전히 높은 임대료 수준이 가계 소득 대비 부담으로 작용하고 있는 데다, 공급 물량이 늘어난 영향도 크다.
여기에 순이민 유입 감소와 임대 수요 둔화도 임대시장 약세의 주요 요인으로 꼽힌다.
통계청(Stats NZ)에 따르면, 올해 8월까지의 연간 순이민 유입은 1만600명 수준으로, 장기 평균치인 3만1,500명에 한참 못 미쳤다.
3. 건설비 상승률, 여전히 안정적
코델 건설비 지수(Cordell Construction Cost Index) 최신 자료에 따르면, 9월까지 3개월간 주택 건설비는 0.4% 상승, 전년 동기 대비로는 2% 상승에 그쳤다.
이는 장기 평균의 절반에도 미치지 못하는 수준이다.
지난 3년간 건설 산업이 둔화 국면에 접어들며 인건비와 자재비 상승이 억제된 결과로 풀이된다.
다만, 2026년에는 건설업계의 회복 조짐이 나타날 것으로 전망된다.
금리가 낮아지고 LVR·DTI 등 대출 규제가 완화되면 신규 주택 수요가 되살아날 수 있기 때문이다.
이에 따라 건설비가 점진적으로 오를 가능성은 있지만, 코로나19 이후와 같은 급등세가 재현될 가능성은 낮다.
4. 물가 상승률, 3% 상한선 근접?
이번 주 가장 주목할 경제 지표는 월요일 발표 예정인 3분기 소비자물가상승률(CPI) 이다.
중앙은행은 헤드라인 물가가 목표 범위 상단인 3%에 도달할 가능성을 예상하고 있다.
이는 최근 기준금리를 인하하고 있는 상황에서 다소 난처한 결과가 될 수 있다.
그러나 전문가들은 이번 상승이 일시적인 현상일 가능성이 높다고 본다.
경제 전반에 잉여 생산능력이 여전히 남아 있는 만큼, 다음 분기 CPI는 완화될 것이라는 전망이 우세하다.
5. 은행 간 대환 대출(리파이낸싱) 증가세 지속될까
마지막으로, 이번 주 금요일에는 중앙은행이 발표하는 9월 모기지 대출 통계가 주목된다.
최근 ‘리파이(Refi)’라 불리는 은행 간 대환 대출이 주요 흐름으로 떠오르고 있어,
기존 차입자들이 다른 은행으로 옮겨 현금 리워드(cashback) 혜택을 받으려는 움직임이 지속됐는지 관심이 쏠린다.
이번 LVR 완화 조치에도 불구하고 주택시장이 단기적으로 크게 반등할 조짐은 제한적이다.
이민 감소, 임대료 약세, 건설비 안정세 등 다양한 요인이 여전히 시장을 누르고 있으며, 금리와 물가의 향방이 향후 주택시장 흐름을 가를 핵심 변수로 떠오르고 있다.
New mortgage rules from Dec 1: What they mean for the housing market
‘The five things you need to know about the housing market this week.’
1. Surprise! LVRs to loosen
The Reserve Bank sent out a surprise email last week, announcing its intention to loosen the LVR (loan-to-value ratio) rules from December 1. Twenty-five percent of lending to owner-occupiers (up from 20%) will be allowed at less than 20% deposit, with 10% of lending to investors (up from 5%) able to be done at less than 30% deposit.
However, this seems unlikely to produce a fresh surge in the housing market. After all, first-home buyers are already strong, even though only around 12-13% of overall owner-occupier lending is currently being done with less than a 20% deposit. I’m not sure it means too much for that group, because even the current, lower speed limits aren’t really binding.
To be fair, low deposit finance is currently very hard to come by for investors at the moment, so the looser speed limit may be more noteworthy for them. Even so, there are still other credit restraints in place, including debt-to-income ratio caps and banks’ internal serviceability testing, so looser LVRs are unlikely to unleash a fresh surge of investor activity either.
2. Net migration and rents are both still sluggish
Another headwind for investors at present is the weakness of rents, which are currently falling in many of our main centres (based on MBIE’s new bonds lodged data). This partly reflects the pre-existing affordability challenges for tenants, with the level of rents still at a record high in relation to household incomes, as well as a higher supply of available rental listings.
But the drop in net migration and slower demand growth for rental property have been key factors as well. The latest Stats NZ figures showed a net migration inflow of just 10,600 in the year to August, versus a long-term average of 31,500.
3. Construction costs are still pretty flat
The latest Cordell Construction Cost Index showed a relatively flat result, with house-building costs only up by 0.4% in the three months to September, and by 2% from the same period in 2024. Both those figures were less than half their long-term averages. Of course, that shouldn’t be too surprising, given that the construction industry has been in a slowdown phase for about three years now, with some spare capacity restraining labour and materials costs.
However, things should look better for builders in 2026 with interest rates down and the lending rules (LVRs, DTIs) still encouraging people to look at new-builds. In that environment, construction costs may start to rise a little faster, but a repeat of the post-COVID spike in building costs is unlikely.
4. Pushing the 3% upper limit?
The key economic release this week will be Q3 inflation data from Stats NZ on Monday. The Reserve Bank anticipates that the headline rate may well get to 3% (the top of the target range), which is a bit awkward given they’ve been cutting the Official Cash Rate. However, this lift in inflation should prove temporary (given spare capacity across the economy), so look for the next CPI to soften.
5. More bank switching?
On Friday, I’ll be watching September’s mortgage lending data from the Reserve Bank. ‘Refi’, or bank switching, has been a key focus lately, so it’ll be interesting to see if this rise in activity continued last month, as existing borrowers chase a cashback at another lender.