2026 ‘the year of rebuilding confidence’ in housing market, economist predicts
2026년, 주택시장 ‘신뢰 회복의 해’ 될 것… 경제학자 전망
지난해 뉴질랜드 주택 가격은 전반적으로 하락세를 이어갔지만, 모기지 금리 하락과 경제 회복 조짐이 맞물리며 2026년에는 시장 흐름이 바뀔 수 있다는 전망이 나왔다.
부동산 데이터 분석업체 코탈리티 뉴질랜드(Cotality NZ)가 발표한 최신 주택가치지수(HVI)에 따르면, 2025년 초 일시적인 반등에도 불구하고 최근 9개월 중 7개월 동안 주택 가격이 하락했으며, 전국 기준으로는 1% 하락했다.
현재 전국 중위 주택 가격은 80만8430달러로, 1년 전과 비교하면 큰 변화는 없지만 2022년 고점 대비로는 17.6% 하락한 수준이다.
코탈리티의 수석 부동산 이코노미스트 켈빈 데이비슨은 지난해를 “상반된 힘들이 충돌한 한 해”라고 평가하며, 여러 요인이 서로 다른 방향으로 작용하면서 전체적으로는 가격이 거의 정체된 흐름을 보였다고 설명했다.
그는 매물 증가와 부진한 경기 여건이 모기지 금리 하락 효과를 상쇄했고, 주택 공급 확대 역시 가격 상승을 억제하는 역할을 했다고 말했다.
다만 일부 지방 시장에서는 새로운 최고가가 형성됐다. 사우스랜드는 지난해 12월 중위 가격이 사상 최고치를 기록했고, 뉴플리머스와 퀸스타운 등에서도 가격 상승이 나타났다. 이는 농업 수익 호조 등 지역 경제 전반의 여건이 반영된 결과라고 분석했다.
데이비슨은 “지방 소도시와 중소 도시는 상대적으로 회복력이 더 강했다”며 “호황이라고 말할 정도는 아니지만, 다른 지역만큼 크게 떨어지지 않았고 일부에서는 다시 성장 조짐도 보였다”고 말했다.
오클랜드·웰링턴 시장은 여전히 ‘침체’
반면 오클랜드와 웰링턴 주택시장은 여전히 약세를 벗어나지 못하고 있으며, 2022년 고점 대비 하락폭이 20%를 넘어섰다.
데이비슨은 “오르는 것은 반드시 내려온다”며 “오클랜드와 웰링턴은 물론 다른 지역에서도 큰 상승장이 있었지만, 이들 지역은 특히 주택 구매 부담이 지나치게 커졌던 시장”이라고 설명했다.
지난달 전국 주택 가격은 0.2% 하락했다. 오클랜드는 0.6% 하락하며 연간 기준으로는 2.6% 떨어졌고, 해밀턴은 0.7% 하락(연간 -1.2%), 웰링턴은 12월에 0.4% 하락하며 연간 기준 2% 하락했다.
반면 크라이스트처치는 12월에 0.2% 상승하며 연간 기준으로는 2.6% 상승했고, 타우랑가·뉴플리머스·더니든은 모두 12월에 0.5% 상승했다. 연간 기준으로는 각각 1%, 0%, -0.3%의 변동을 기록했다.
오클랜드에서는 타운하우스 공급 확대가 가격을 일정 부분 억제했고, 웰링턴에서는 대규모 공공부문 일자리 감축의 여파가 시장에 영향을 미쳤다. 두 도시 모두 기초적인 경기 분위기가 여전히 침체돼 있다는 평가다.
데이비슨은 “웰링턴은 여전히 공공부문 침체가 이어지고 있다”며 “웰링턴 도심을 걸어보면 전반적인 분위기가 가라앉아 있는데, 이는 공공부문 구조조정과 긴축 예산의 영향을 반영한다”고 말했다.
중위 주택 가격은 오클랜드가 104만7044달러로 가장 높았고, 타우랑가가 93만5174달러로 뒤를 이었다. 웰링턴은 78만5790달러, 해밀턴은 71만7495달러, 크라이스트처치는 68만3360달러, 더니든은 61만2171달러를 기록했다.
오클랜드는 여전히 “가장 취약한 지역”으로 평가됐으며, 모든 하위 시장이 전국 평균을 밑돌았다. 이 중 노스쇼어는 2022년 이후 가격 하락폭이 18.4%로, 타마키 마카우라우 지역 가운데 유일하게 20% 미만의 하락률을 기록한 지역이었다.
웰링턴의 하위 시장인 허트밸리, 포리루아, 카피티 코스트 역시 2022년 고점 대비 23% 이상 급락했다.
데이비슨은 대출비율(LVR), 총부채상환비율(DTI) 규제와 양도소득세 논의 등 규제 불확실성이 이어지는 선거 해의 특성상, 당분간 가격 상승세가 제한될 가능성이 있다고 내다봤다.
지방 주택시장, 상대적 강세 지속
지방 지역과 남부 지역의 주택 가격은 상대적으로 견조한 흐름을 보였다.
사우스랜드 지역의 세 개 행정구 모두 12월에 중위 가격이 최고치를 기록했다. 사우스랜드는 0.5% 상승해 평균 중위 가격이 59만7000달러로 올랐고, 고어는 0.6% 상승한 44만8432달러, 인버카길은 0.5% 상승한 52만464달러를 기록했다.
캔터베리 일부 지역 역시 새로운 최고가를 기록했다.
데이비슨은 주요 대도시와 지방 간에 극단적인 격차가 나타난 것은 아니지만, “전반적인 시장 분위기는 오클랜드나 웰링턴보다는 인버카길이나 뉴플리머스 같은 지역이 확실히 더 낫다”고 말했다.
자원관리법(RMA) 개편이 추진될 경우 일부 지역에서는 타운하우스 건설이 더욱 늘어나 공급 구조 변화가 가속화될 수 있다고도 분석했다.
일부 지역에서는 공급 과잉 우려가 제기될 수 있지만, 대부분의 경우 공급 확대는 기존의 주택 부족 문제를 완화하는 역할을 하고 있다는 설명이다.
그는 “현재 상황은 공급 과잉으로 가는 것이 아니라, 그동안 누적돼 온 공급 부족을 줄이는 과정”이라며 “가구 규모 축소와 사회 구조 변화에 맞춰 다양한 형태의 주택이 더 많이 필요하다”고 말했다.
또한 오클랜드와 크라이스트처치에서의 고밀 개발과 공급 확대가 가격 급등을 억제하는 데 기여하고 있다고 덧붙였다.
생활비 부담 속 ‘신중한 낙관론’
데이비슨은 올해 주택시장 전망에 대해 “신중한 낙관론”을 제시했다. 보고서는 모기지 재고정과 경제 회복 조짐을 감안할 때, 주택 가격이 최대 5%까지 상승할 가능성이 있다고 내다봤다.
그는 “전체 모기지의 40~50%가 곧 금리 재조정을 앞두고 있으며, 대부분 금리는 하락 방향일 가능성이 크다”며 “이로 인해 가계에 여유 자금이 점차 유입될 것”이라고 말했다.
다만 그는 인플레이션 부담을 여전히 주요 변수로 꼽았다. “물가 상승 속도가 둔화됐다고 해서 가격이 내려가거나 생활비가 갑자기 싸진 것은 아니다”며 “여전히 생활비 부담은 크다”고 설명했다.
이어 “이 같은 부담은 경제 전반의 회복으로 이어지기까지 시간이 걸리게 만든다”며 “사람들은 여전히 일상적인 생계비를 감당하는 데 어려움을 겪고 있다”고 덧붙였다.
데이비슨은 지난해 9월 분기에 국내총생산(GDP)이 1.1% 성장한 점을 들어, 경제 회복 자체는 현실화될 것이라고 자신했다.
다만 가장 큰 거시적 부담 요인으로는 침체된 노동시장을 지목했다. 실업률이 하락할 경우 소비자 신뢰 회복에 가장 큰 도움이 될 것이라는 분석이다.
그는 “구조조정의 직접적인 영향을 받지 않은 사람들조차 주변에서 일자리를 잃는 사례를 보면 지출에 신중해질 수밖에 없다”고 말했다.
마지막으로 그는 “전반적으로 볼 때 2026년은 여러 부담 요인이 존재함에도 불구하고, 2025년보다 주택시장에 더 강한 한 해가 될 가능성이 있다”며 “2026년은 신뢰를 다시 쌓아가는 해가 될 것”이라고 전망했다.
한편 2024년 주택 가격은 전년 대비 3.9% 하락한 것으로 나타났다.
2026 ‘the year of rebuilding confidence’ in housing market, economist predicts
Property values continued to dip last year, but lower mortgage interest rates and signs of an economic recovery point to a possible change of direction for 2026.
Despite gains early in 2025, house values fell in seven of the past nine months, falling 1 percent nationwide according to property data firm Cotality NZ’s latest Home Value Index (HVI).
The median house price is now $808,430 – only a slight change from a year ago, but a drop of -17.6 percent from the 2022 peak, HVI figures showed.
Kelvin Davidson, Cotality chief property economist, said it had been a “year of conflicting forces”, with multiple factors pulling in different directions to leave values broadly flat.
Increased property listings and the weak economy offset lower mortgage rates, while increased housing stock further moderated values, he said.
Some areas reached new peaks, especially in provincial markets – Southland hit record median values in December, and places like New Plymouth and Queenstown saw increases, reflecting wider economic factors including strong farming returns, he said.
“Property in provincial towns and cities … has been more resilient. I wouldn’t say it’s booming, but it definitely hasn’t fallen as far as other parts of the country and it perhaps showed a bit of renewed growth.”
Auckland and Wellington ‘subdued’
Auckland and Wellington’s markets remained weak, with the decline from the heady highs of 2022 exceeding 20 percent.
“What goes up must come down. There were big booms in Auckland and Wellington – and elsewhere too, of course, but housing affordability did get pretty stretched in those markets.”
Prices fell by 0.2 percent nationally last month. Auckland remained sluggish (down 0.6 percent), as part of an overall drop of 2.6 percent for the year. Hamilton was down 0.7 percent (a 1.2 percent annual change), Wellington fell by 0.4 percent in December, a 2 percent annual drop.
Meanwhile, Christchurch recorded a modest 0.2 percent rise in December and an annual increase of 2.6 percent, while Tauranga, New Plymouth and Dunedin all increased by 0.5 percent in December (1 percent, 0 percent and -0.3 percent annual change respectively).
The supply of townhouses had dampened prices to an extent in Auckland, while the impact of large scale job losses in the public service resonated in Wellington, with the underlying economy “subdued” in both cities, he said.
“Wellington’s still got that public sector malaise going on. You walk around central Wellington and the mood’s perhaps a bit downbeat – reflecting public sector cutbacks, tight budgets – the central city is battling along.”
The median house price in Auckland was $1,047,044, followed closely by Tauranga on $935,174, Wellington’s median was $785,790, Hamilton’s $717,495, the median value in Christchurch was $683,360 and Dunedin’s $612,171.
Auckland remained “a key weak spot”, with each of its sub-markets underperforming the national average.
North Shore, where values had dropped 18.4 percent since 2022, was the only part of Tāmaki Makaurau where median values had fallen less than 20 percent since the peak.
Wellington’s sub-markets, such as Hutt Valley, Porirua and Kāpiti Coast, also took steep hits, dropping 23 percent or more from the 2022 peak.
Election year uncertainty around regulation – including loan-to-value and debt-to-income ratios – and talk of a capital gains tax could see prices remain muted, Davidson said.
Provincial prices prove punchier
Prices in the provinces and the southern reaches of the country were more resilient.
The Southland region’s three districts had seen median values peak in December – Southland was up by 0.5 percent to an average median house price of $597,000, Gore was up 0.6 percent to $448,432, and Invercargill increased 0.5 percent to $520,464.
Parts of Canterbury also edged to new records.
Davidson said there was not a dramatic split between property value performance in main centres versus the provinces, but “there’s no doubt that the general vibe is still stronger in say Invercargill or New Plymouth versus Auckland or Wellington”.
The proposed overhaul of the Resource Management Act could reinforce a shift in supply, with the townhouse construction pipeline ramping up in some areas, he said.
While there could be pockets of oversupply, mostly increased supply was reducing pre-existing shortfalls.
“It’s not caused us to go into oversupply, it’s really just reducing under-supply … we need more dwellings of all different types to cater for changing societal needs, smaller households and those sort of things.”
Further, intensification and increased supply in Auckland and Christchurch were helping to keep a lid on prices, he said.
Cautious optimism as cost of living stifles confidence
Davidson said the outlook for this year was cautiously optimistic – the report forecast a potential 5 percent rise in property values, as people refixed mortgages and the economy showed signs of recovery.
“You’re looking at 40 to 50 percent of mortgages going to see a rate change pretty shortly and it should be downwards – that cash will start to come through.
“On the other side, you have to acknowledge inflation. The rate of change of prices might have slowed down, but that doesn’t mean prices are falling or things are suddenly cheaper – it still costs a lot to live.
“It takes a little bit longer to feed through into growth in the overall economy, because people are battling to keep up with day-to-day necessities.”
Davidson was confident the economic recovery would eventuate, with the September quarter showing 1.1 percent GDP growth.
The “largest macro headwind” was the sluggish labour market.
A drop in unemployment would do the most to give people more confidence, as even those unaffected by redundancies were likely to be cautious about spending if those around them were losing their jobs.
“All in all, 2026 may well be a stronger year for the housing market than 2025 – despite the headwinds. It’s the year of rebuilding confidence,” Davidson said.
In 2024, prices dropped by 3.9 percent on the previous year.
