Why 2026 is a ‘Goldilocks year’ for first-home buyers
2026년, 첫 집 구매자에게 ‘골디락스의 해’로 떠오르다
2026년은 첫 집 구매자들에게 금리, 매물, 대출 여건이 모두 맞아떨어지는 이른바 ‘골디락스(Goldilocks) 해’가 될 것이라는 분석이 나오고 있다. 시장 전문가들은 금리 하락과 풍부한 주택 공급, 소액 보증금 대출에 적극적인 은행 환경이 맞물리며 첫 집 구매자에게 유리한 조건이 형성되고 있다고 평가했다. ( *골디락스(Goldilocks) = “과하지도 부족하지도 않은, 딱 지금이 좋은 상태” 즉, 첫 집 구매자 입장에서 금리·가격·매물·대출 여건이 동시에 부담스럽지 않은 드문 시기를 의미한다 .)
부동산 데이터 업체 코탈리티(Cotality·구 코어로직)가 최근 발표한 자료에 따르면, 지난해 12월 분기 기준 첫 집 구매자는 전체 부동산 거래의 28.4%를 차지하며 사상 최고 수준의 시장 점유율을 기록했다. 같은 기간 모기지를 보유한 투자자 비중은 24.6%였다.
첫 집 구매자의 실제 거래 건수도 증가세를 보이고 있다. 코탈리티는 이러한 흐름이 키위세이버를 보증금으로 활용하는 사례와 함께, 은행들의 소액 보증금 대출 한도가 확대된 데 따른 영향이라고 분석했다.
중앙은행(RBNZ)은 지난해 12월 주택담보인정비율(LVR) 규제를 조정해, 은행들이 신규 대출의 최대 25%까지 보증금 20% 미만의 실거주자에게 대출할 수 있도록 허용했다. 이에 따라 지난해 11월 한 달 동안 보증금이 해당 기준에 못 미치는 차주들에게 11억7800만 달러의 대출이 실행됐으며, 이 가운데 8억7100만 달러가 첫 집 구매자에게 돌아갔다.
코탈리티는 신규 대출 가운데 약 12~13%가 소액 보증금 차주에게 제공되고 있다고 밝혔다. 코탈리티의 부동산 경제 전문가 켈빈 데이비슨은 일부 가구의 경우 주택담보대출 상환 비용이 렌트비와 비슷하거나 오히려 더 저렴해지고 있다고 설명했다.
데이비슨(Kelvin Davidson)은 “주택 가격이 고점 대비 하락하고, 모기지 금리가 완화됐으며, 키위세이버와 소액 보증금 대출 지원까지 더해지면서 첫 집 구매자들은 기회를 잡기 좋은 위치에 있다”며 “많은 가구에서 임대와 구매 간 비용 격차가 좁혀지면서 주택 소유가 한층 현실적인 선택지가 되고 있다”고 말했다.
모기지 어드바이저 업체 링크 어드바이저리(Link Advisory)의 대표 글렌 맥클라우드는 현재 자사에서 진행 중인 거래의 상당수가 첫 집 구매자와 관련돼 있다고 전했다. 그는 “대부분의 구매자들이 LVR 80%를 초과하는 대출 구조로 집을 사고 있으며, 키위세이버가 여전히 보증금의 핵심 역할을 하고 있다”며 “일반적으로 전체 보증금의 10~15% 수준을 키위세이버가 담당한다”고 말했다.
그는 또 “카잉가 오라의 첫 집 대출 상품은 여전히 매우 경쟁력 있는 선택지”라며 “해당 상품을 이용할 경우 LVR 80% 미만의 일반 대출과 유사한 금리를 적용받을 수 있어 장기적인 부담을 크게 낮출 수 있다”고 설명했다. 다만 카잉가 오라 상품을 이용하지 않는 경우에는 LVR에 따라 통상 0.35% 이상 금리 가산이 붙는다고 덧붙였다. 그는 “해당 상품을 이용하지 못하더라도 여러 금융기관을 비교하고 구매자 상황에 맞춘 구조를 설계해 여전히 좋은 결과를 내고 있다”고 말했다.
해스티 모기지(Hastie Mortgages)의 캠벨 해스티(Campbell Hastie)는 최근 소액 보증금 대출이 한층 수월해졌다고 평가했다. 그는 “중앙은행이 지난해 12월 고(高) LVR 대출 풀의 밸브를 열면서 은행들의 여력이 커졌다”며 “은행들이 기준을 느슨하게 했다기보다는, 단순히 승인 가능한 물량 자체가 늘어났다고 보는 게 맞다”고 말했다.
그는 여전히 많은 사람들이 주택 구입을 위해 20% 보증금이 필수라고 오해하고 있다고 지적했다. “LVR 규제가 도입된 이후 20% 보증금이 일종의 절대 기준처럼 인식돼 왔지만, 반드시 그렇지는 않다”고 설명했다.
다만 보증금이 적은 경우 대출 심사가 더 까다로울 수는 있다고 덧붙였다. 그는 “은행들은 부채 상환 능력 측면에서 더 높은 기준을 적용한다”며 “보증금이 적을수록 은행의 완충 여지가 줄어들기 때문에, 스트레스 테스트를 통해 상환 능력을 더욱 면밀히 검증하는 것은 당연한 절차”라고 말했다.
그럼에도 해스티는 2026년이 주택 구매자에게 ‘골디락스의 순간’이 되고 있다고 강조했다. 그는 “금리 여건이 개선됐고, 현재로서는 매물도 풍부하며, 고 LVR 대출 자금도 이전보다 훨씬 많다”며 “전반적인 고용 안정성 역시 1~2년 전보다 개선된 것으로 보인다”고 평가했다.
코탈리티에 따르면 지난해 12월 주택 거래량은 2024년 대비 19.7% 증가했으며, 연간 총 거래 건수는 9만300건에 달했다. 현재 시장에 나와 있는 매물 수는 역사적 평균과 비교하면 여전히 높은 수준이지만, 1년 전보다는 약 18% 감소한 상태다.
데이비슨은 소규모 투자자들이 다시 시장에 조심스럽게 복귀하고 있다고 분석했다. 그는 “모기지를 보유한 다주택 소유자, 특히 비교적 규모가 작은 신규 투자자들이 점진적으로 시장에 재진입하고 있다”며 “금리 하락과 렌트비에 대한 현금 보전 부담이 줄어들면서, 상대적으로 가격이 낮거나 기존 주택을 중심으로 투자 수요가 살아나고 있다”고 설명했다.
다만 그는 “2026년에는 부채 대비 소득 비율(DTI) 규제가 투자자들에게 중요한 변수로 작용할 가능성이 크다”며 “렌트비 상승세가 약한 점 역시 투자자에게는 부담 요인이지만, 세입자에게는 긍정적인 환경”이라고 덧붙였다.
한편, 주거 이전을 동반한 실거주자, 이른바 ‘무버(mover)’들의 활동은 여전히 평년보다 저조한 상태다. 데이비슨은 “불확실한 경제 환경 속에서 상위 주택으로 이동하는 데 따르는 비용과 불편을 고려해, 많은 가구가 관망세를 유지하고 있다”고 말했다.
Why 2026 is a ‘Goldilocks year’ for first-home buyers
2026 is a “Goldilocks” year for first-home buyers, with lower interest rates, lots of houses to choose from and banks willing to lend to people with small deposits, market commentators say.
Property data firm Cotality (formerly known as Corelogic) has released data showing first-home buyers have reached a new record market share, responsible for 28.4 percent of all real estate transactions in the December quarter of last year.
Investors with mortgages were 24.6 percent.
The number of deals being done by first-home buyers was rising too, which Cotality said was partly due to people using KiwiSaver for the deposit and also using banks’ low-deposit lending allowance.
The Reserve Bank changed its loan-to-value ratio (LVR) restriction settings in December to allow banks to lend up to 25 percent of new lending to owner-occupiers with a deposit of less than 20 percent.
In November, $1.178 billion was lent to people with a deposit below that level and $871 million of that went to first-home buyers.
Cotality said about 12 to 13 percent of new lending was being done to people with smaller deposits.
Chief property economist Kelvin Davidson said some households were now finding that the cost of servicing a home loan was comparable to rent or even cheaper.
“With property values off their highs, mortgage rates easing, and support from KiwiSaver and low deposit lending, this group is well placed to take advantage of opportunities. For many, the gap between renting and buying has narrowed, making home ownership more achievable,” Davidson said.
Glen McLeod, head of mortgage advisors Link Advisory, said a large proportion of the transactions his staff were working on involved first-home buyers.
“Most of these buyers are purchasing with loan to value ratios above 80 percent, and KiwiSaver continues to be the backbone of their deposits, typically contributing around 10 percent to 15 percent.
“The Kāinga Ora First Home Loan product remains a strong option. It allows eligible buyers to access interest rates that align with standard under 80 percent lending, which can make a meaningful difference to long term affordability. For clients who don’t use the Kāinga Ora product, interest rates generally carry a margin of around 0.35 percent or more, depending on the LVR.
“Even when clients don’t qualify for the Kāinga Ora package, we’re still seeing excellent outcomes by working across multiple lenders and tailoring solutions to each buyer’s situation.”
Campbell Hastie, of Hastie Mortgages, said low deposit lending had become easier.
“I think partly you can probably put it down to the fact that the Reserve Bank opened the valve on that pool of high LVR funding in December, so the banks have a bit more capacity. And I won’t say they’ve become more lenient, but there’s just more available. So there’s more being approved.”
He said some people might not realise that they could qualify for a home loan.
“There’s still a perception out there that you need a 20 percent deposit. That that’s a must-have kind of line in the sand. That perception has been there since the LVR restrictions came in.”
But he said people with a smaller deposit might need to be prepared to be investigated a bit more when they applied.
“The banks still put a higher hurdle in front of you from a debt servicing perspective to get that approval. And that makes perfect sense because the smaller your deposit, the lesser wriggle room there is for the bank to lean on, if you like, if for some reason the loan goes bad or the house goes bad. So they’ve got to make sure that you’ve got the chops to cover that, and they do that by stress testing your ability to service that loan.”
But Hastie said 2026 was shaping up to be a Goldilocks moment for buyers.
“Conditions are pretty good, the best they’ve been in some time. It’s a function of good interest rates, lots of stock available to look at – least for now. The high LVR pool of funding … there’s just more of it. And I think overall job security has probably improved from what it was maybe a year or even two years ago.”
Cotality said sales volumes in December were 19.7 percent higher than in 2024, bringing the total number of sales in the year to 90,300.
The number of available listings is still high compared to history but about 18 percent below where it was a year earlier.
Davidson said smaller investors were re-entering the market.
“Mortgaged multiple property owners, including smaller and newer investors, continued to re engage cautiously with the market. Lower mortgage rates and reduced cashflow top ups on rental properties have helped investors targeting lower priced or existing dwellings.
“However, the lurking influence of debt to income (DTI) ratio limits in 2026 is expected to be an important consideration for investors over the coming year. The weakness of rents is an added challenge for investors, albeit great for tenants.
“Meanwhile, relocating owner occupiers, or ‘movers’, remained quieter than usual, with many households continuing to adopt a wait and see approach due to the cost and disruption of trading up in an uncertain economic environment,” he said.
