부동산 가치, 추운 겨울 맞아
A cold winter for property values
Property values in Aotearoa New Zealand edged down by -0.2% in August, the fifth monthly fall in a row, according to Cotality NZ’s latest hedonic Home Value Index (HVI).
National values have dropped by -0.6% so far in 2025, with the modest gains seen late last year and early this year now negated.
The nationwide median now stands at $809,113, still -17.2% down compared to the January 2022 peak, and also the lowest level since August 2023.
Cotality NZ Chief Property Economist Kelvin Davidson said the August result was yet another reminder that market conditions remained soft over Winter.
“Given the continued economic weakness, further increases in unemployment, and subdued confidence, it’s no surprise that property values are treading water. While the downturn after the post-COVID boom has now petered out, steadier growth has yet to materialise.”
“That said, what might be discouraging for property owners and sellers is beneficial for those buyers on the other side of the coin.”
“In particular, we’re seeing continued strength from first home buyers, and a rising market share for mortgaged multiple property owners too.”
“That includes the cliched ‘Mum and Dad’ investors who are no doubt enjoying lower mortgage rates and reduced top-ups on their rental properties.”
“The psychology and mindset around house prices can change quickly, and we’ve seen that before. But right now, caution is the dominant theme, and with unemployment not expected to be at its peak just yet, it’s unlikely that many people will be rushing out to bid up house prices aggressively over the rest of 2025.”
Across the main centres, Tāmaki Makaurau Auckland was down by -0.5% in August, with Te Whanganui-a-Tara Wellington and Kirikiriroa Hamilton both seeing a more modest -0.1% fall. Tauranga was unchanged, with Ōtautahi Christchurch up by +0.2% and Ōtepoti Dunedin recording a +0.4% lift.
Tāmaki Makaurau Auckland
Tāmaki Makaurau Auckland’s property values have certainly endured a testing Winter, with falls across the board in August, the third month out of the past four in which this has occurred (only July missed the cut, with only Rodney just holding steady).
August’s falls were fairly uniform across the sub-markets, ranging between -0.4% and -0.6% in Auckland City, Manukau, Papakura, North Shore, and Waitakare, with Franklin and Rodney a little weaker still.
Over a broader three-month period, the falls range from -1.5% to -2.0%, although Rodney’s has been a touch smaller at -1.3%. Each sub-market also still sits around -20% to -25% below the previous peak.
Mr Davidson added: “The stock of available listings around Tāmaki Makaurau has begun to drift downwards, but it’s starting from a high level, and the latest property value figures re-emphasise that it’s still a buyer’s market in our largest city. For example, the Cotality Buyer Classification figures show that first home buyers and mortgaged multiple property owners are enjoying conditions at present and taking a high or rising share of purchasing activity.”
Te Whanganui-a-Tara Wellington
August was also subdued across the wider Te Whanganui-a-Tara Wellington area, with Kāpiti Coast and Te Awa Kairangi ki Uta Upper Hutt both down by -0.6%, and Porirua slipping -0.3% lower. Wellington City itself was flat, but it has still dropped by -3.4% over the past 12 months.
The falls from peak remain significant across the region too, ranging from around -22% in Kāpiti Coast and Porirua, to more than -25% in Wellington City and Te Awa Kairangi ki Tai Lower Hutt.
“Te Whanganui-a-Tara Wellington’s previous sharp downturn in property values has petered out, but the remnants of that phase haven’t disappeared altogether. Indeed, although the rate of decline has been much slower, Wellington City itself has still fallen further in the past 12 months, with lingering employment uncertainty a continued challenge,” Mr Davidson noted.
Regional results
The tentative evidence that a touch more economic resilience in provincial areas was also supporting property values continued from July and into August, with Whakatū Nelson, Waihōpai Invercargill, and Ngāmotu New Plymouth all rising by at least +0.5%.
That said, there’s still patchiness from month to month, with Tūranganui-a-Kiwa Gisborne, Heretaunga Hastings, and Ahuriri Napier all down by -0.5% or more.
“We shouldn’t get carried away with any flow-on effects from NZ’s two-speed economy into provincial property outperformance, not least because some of the regions have their own challenges in terms of losing young people overseas during this current phase of strong migrant departures.”
“That said, the longer the primary sector continues to grow strongly, the more cash will find its way into our regional towns and cities, giving property values some key support.”
Property market outlook
Looking ahead, Mr Davidson noted: “It wouldn’t be a surprise if the final few months of the year remain consistent with the ‘conflicting forces’ theme that we’ve been reiterating throughout 2025. That is, the support from lower mortgage rates, but the headwinds of a weak economy and elevated levels of listings on the market.”
“That said, property sales volumes have basically ‘normalised’ and should rise further in 2026 as the lagged effects of lower mortgage rates continue to flow through – with more existing borrowers repricing their loans down to current interest rates. Those interest rates themselves may also drop further as the Reserve Bank pushes through more official cash rate cuts.”
“Housing affordability also looks a bit more comfortable now, and the unemployment rate is projected to start easing downwards gently in the first few months of next year too, with the stock of listings also potentially drifting lower.”
“Adding all of this together, property values may be poised to rise a little more clearly in 2026. But a fresh boom doesn’t look likely, especially given the debt to income ratio rules and Government measures to ramp up housing supply,” Davidson concluded.
부동산 가치, 추운 겨울 맞아
전국 부동산 가치 8월 -0.2% 하락, 5개월 연속 하락세
뉴질랜드의 부동산 가치가 8월에 -0.2% 하락하며 5개월 연속 하락세를 기록했다고 코탈리티 NZ의 최신 헤도닉 주택 가치 지수(HVI)가 밝혔다. 2025년 들어 전국 부동산 가치는 -0.6% 하락했으며, 작년 말과 올해 초의 소폭 상승했던 수치가 제자리로 돌아왔다. 현재 전국 중간 주택 가격은 809,113달러로, 2022년 1월 최고점 대비 -17.2% 낮아졌으며, 2023년 8월 이후 최저 수준이다. 코탈리티 NZ의 켈빈 데이비슨 수석 부동산 경제학자는 “8월 결과는 겨울철 시장 상황이 여전히 약세임을 상기시킨다”고 말했다. 그는 “지속적인 경제 약세, 실업률 증가, 낮은 신뢰도로 인해 부동산 가치가 정체되고 있다. 코로나19 이후 붐이 진정된 이후 하락세는 둔화되었지만, 안정적인 성장은 아직 나타나지 않고 있다”고 덧붙였다. 그러나 데이비슨은 “부동산 소유주와 매도자에게는 실망스러운 상황이지만, 매수자들에게는 유리한 환경”이라고 강조했다. 특히 첫 주택 구입자와 다주택 보유 모기지 투자자의 시장 점유율이 증가하고 있다. 그는 “소위 ‘엄마 아빠’ 투자자들이 낮은 모기지 금리와 임대 부동산 추가 부담 감소를 누리고 있다”고 전했다. 데이비슨은 “주택 가격에 대한 심리와 분위기는 빠르게 변할 수 있지만, 현재는 신중한 분위기이다. 실업률이 아직 정점을 찍지 않은 상황에서 2025년 남은 기간 동안 주택 가격을 공격적으로 올리려는 움직임은 없을 것”이라고 내다봤다. 주요 도시별로는 오클랜드가 8월 -0.5% 하락했고, 웰링턴과 해밀턴은 각각 -0.1%의 소폭 하락을 기록했다. 타우랑가는 변동이 없었으며, 크라이스트처치는 +0.2%, 더니든은 +0.4% 상승했다.
오클랜드, 혹독한 겨울
8월 부동산 가치 전반적 하락, 구매자 중심 시장 지속
오클랜드의 부동산 가치는 겨울철 어려움을 겪으며 8월 전반적으로 하락했다. 지난 4개월 중 3개월(7월 제외) 동안 하락세가 이어졌으며, 로드니 지역만 안정세를 유지했다. 8월 하락폭은 오클랜드 시티, 마누카우, 파파쿠라, 노스 쇼어, 와이타케레 지역에서 -0.4%에서 -0.6%로 균일했으며, 프랭클린과 로드니는 이보다 약간 더 큰 하락을 기록했다. 최근 3개월간 하락폭은 -1.5%에서 -2.0%로, 로드니는 -1.3%로 다소 작았다. 각 하위 시장은 여전히 이전 최고점 대비 -20%에서 -25% 낮은 수준이다. 데이비슨은 “오클랜드의 매물 재고가 감소하기 시작했지만, 여전히 높은 수준이며, 최신 부동산 가치 수치는 여전히 구매자 중심 시장임을 강조한다”고 말했다. 그는 “코탈리티 구매자 분류 자료에 따르면 첫 주택 구입자와 다주택 보유 모기지 투자자들이 현재 유리한 조건을 누리며 구매 활동에서 높은 비중을 차지하고 있다”고 덧붙였다.
웰링턴, 약세 지속
8월 지역 전반 하락, 웰링턴 시티 12개월간 -3.4% 하락
웰링턴 지역도 8월 약세를 보였다. 카피티 코스트와 어퍼 헛은 각각 -0.6% 하락했고, 포리루아는 -0.3% 하락했다. 웰링턴 시티는 보합세를 유지했지만, 지난 12개월간 -3.4% 하락했다. 지역 전체의 최고점 대비 하락폭은 카피티 코스트와 포리루아에서 약 -22%, 웰링턴 시티와 로어 헛에서는 -25% 이상으로 여전히 크다. 데이비슨은 “웰링턴의 이전 급격한 부동산 가치 하락은 진정되었지만, 그 여파가 완전히 사라지지는 않았다. 하락 속도는 느려졌지만, 웰링턴 시티는 지난 12개월간 추가 하락을 겪었으며, 고용 불확실성이 지속적인 도전 과제”라고 밝혔다.
지역별 결과, 엇갈린 성적
일부 지방 도시 상승세, 경제 양극화 영향 지속
7월에 이어 8월에도 지방 지역의 경제 회복력이 부동산 가치를 지지한다는 조짐이 나타났다. 넬슨, 인버카길, 뉴 플리머스는 모두 +0.5% 이상 상승했다. 그러나 지역별 편차는 여전하며, 기즈번, 헤이스팅스, 네이피어는 -0.5% 이상 하락했다. 데이비슨은 “뉴질랜드의 양극화된 경제가 지방 부동산 성과로 이어진다고 과대 해석해서는 안 된다. 일부 지역은 젊은 인구의 해외 이주로 인해 고유한 도전에 직면해 있다”고 지적했다. 그는 “그러나 1차 산업이 지속적으로 강세를 보인다면, 지역 도시로 자금이 유입되며 부동산 가치에 중요한 지지 요인이 될 것”이라고 덧붙였다.
부동산 시장 전망
2025년 말까지 상충하는 힘 지속, 2026년 회복 가능성
데이비슨은 “2025년 남은 몇 달은 낮은 모기지 금리라는 지지 요인과 약한 경제 및 높은 매물 재고라는 역풍이 공존하는 ‘상충하는 힘’으로 이어질 가능성이 크다”고 전망했다. 그는 “부동산 거래량은 이미 ‘정상화’되었으며, 낮은 모기지 금리의 지연 효과로 2026년에는 추가 상승할 것이다. 기존 차입자들이 현재 금리로 대출을 재조정하고, 공식 현금 금리 인하로 추가 금리 하락 가능성도 있다”고 말했다. 또한 “주택 구매력은 현재 다소 개선되었으며, 내년 초 실업률이 완만히 하락하고 매물 재고도 줄어들 가능성이 있다”고 전망했다. 데이비슨은 “이 모든 요소를 종합하면 2026년 부동산 가치가 보다 뚜렷하게 상승할 수 있다. 그러나 부채 대 소득 비율 규제와 정부의 주택 공급 확대 정책으로 인해 새로운 붐은 없을 것”이라고 결론지었다.