더 넓은 집으로 이사, 지금이 적기일까?
A good time to get that extra bedroom?
Commentary from Kelvin Davidson, Cotality NZ Chief Property Economist
The cost to ‘trade up’ to a larger home remains significant across the country, but recent market movements suggest now may be a more favourable time for aspiring upgraders.
It’s never been cheap to move up the so-called property ladder – such as buying a house with more bedrooms – and even after some falls lately, the ‘trade-up premium’ is still $100,000 or (significantly) more across the country. However, past experience suggests that a flat/soft property market can be a good opportunity to trade up, and of course mortgage rates are currently down, while there’s plenty of choice out there for buyers too. ‘Movers’ remain a group to keep an eye on in the coming months.
One way to measure the potential costs facing a homeowner looking to ‘trade up’ is to look at the difference in median values between three-bedroom and four-bedroom houses – this equates to the extra debt and/or equity that needs to be found.
Now, it’s not a perfect measure; some people might see trading up as getting the same-sized house that’s newer or in a ‘better’ suburb. However, getting extra space would certainly be how many households view a trade-up.
How has the trade-up premium changed lately?
Using the Cotality Market Trends dataset (basically a compendium of all our core measures down to suburb level), the first chart shows the gap in estimated median values for three and four bedroom houses across some key markets in the middle of last year and now the current figure.
As you can see, it’ll currently require an extra $601,000 or so to step up to four bedrooms in Auckland City, which probably isn’t too surprising given the concentration of top-end property in that area (e.g. Herne Bay). That said, the gap in Auckland City has nevertheless dropped by around 5% – which is more than $32,000 – over the past 12 months, as four bedroom house values have dropped slightly more than three bedrooms.
Manukau, North Shore, and Rodney also currently have trade-up premiums in excess of $300,000 (albeit all are lower than 12 months ago), while at the other end of this chart, the gap is sub-$200,000 in Dunedin and Upper Hutt. The only market amongst this group where the trade-up premium has actually increased to any meaningful degree in the past year is Franklin, with four bedroom house values falling by less than three bedrooms.
Taking a look outside the main centres (and also filtering out any areas that have less than 500 houses of either bedroom count, such as Kaikoura and Kawerau), there are six other areas with a trade-up premium of at least $300,000 – namely Queenstown, Hastings, Mackenzie, Waipa, Whakatane, and Western Bay of Plenty.
By contrast, Ruapehu is the only area where the trade-up premium is below $100,000 ($97,264), although Clutha and South Waikato are only a touch above that mark.
In terms of the recent changes, the trade-up premium is down by at least 10% in the past year in Central Hawke’s Bay, South Waikato, Whanganui, and Whangarei, although amongst the provincial areas Far North (-$26,644) and Hastings (-$24,254) have seen the bigger drops in dollar terms.
By contrast, South Wairarapa’s trade-up premium has risen by around $15,000 over the past year, as four bedroom house values have stabilised but three beds have fallen.
What does this mean for potential upgraders?
One could make the case that it may not be a bad time to at least ponder trading up. Granted, the extra finance required to make the move is still significant whichever part of the country you look at, and a lot of people moving house at the moment probably still need to sell before they buy, and conditional offers are always trickier.
However, mortgage rates have fallen steadily, there’s plenty of choice/listings on the market, and the gap in values between three and four bedroom houses has also come down in a lot of areas. Take Wellington City, for example, where after the premium spiked up from around $197,000 in 2020 to $284,000 in 2021, it’s since dropped back to less than $240,000 – see the second chart.
Ultimately, that decision will be up to each household to make, but given that ‘movers’ on our Buyer Classification data have remained quieter than normal in recent years (despite life-changes always going on such as births, kids leaving home etc), the falls in the trade-up premium support our view that they’ll be a group to keep an eye on. In other words, it wouldn’t be a surprise to see more owner-occupiers shifting home in the medium term.
더 넓은 집으로 이사, 지금이 적기일까?
뉴질랜드 전역에서 더 큰 집으로 이사하는 데 드는 ‘트레이드업(trade-up)’ 비용은 여전히 부담스럽지만, 최근 부동산 시장 흐름을 감안할 때 현재는 대형 주택을 노리는 수요자에게 상대적으로 유리한 시점일 수 있다는 분석이 나왔다. (*트레이드업 프리미엄(Trade-up Premium) 용어는 맨아래 해설을 참조바람)
코탈리티 뉴질랜드(Cotality NZ) 수석 부동산 이코노미스트 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson)은 최근 논평에서 “과거에도 가격이 정체되거나 하향 안정세를 보일 때가 집을 업그레이드하기 좋은 시기였다”며 “현재는 모기지 금리가 하락하고 매물도 풍부해 거래 여건이 긍정적”이라고 밝혔다.
침실 하나 늘리는 데 얼마나 들까?
보다 구체적으로, 3베드룸 주택에서 4베드룸 주택으로 이사하는 데 드는 비용 차이, 즉 ‘트레이드업 프리미엄’을 기준으로 각 지역 상황을 비교하면 다음과 같다.
오클랜드 시티에서는 4베드룸 주택으로 이사하는 데 평균 약 60만 1,000 달러가 더 필요하다. 이는 지역 내 고급 주택 밀집 지역(예: 헌베이) 때문으로 분석된다. 다만 지난해 같은 시기와 비교하면 프리미엄은 약 5% 하락해 3만 2,000달러 이상 줄었다. 이는 4베드룸 주택의 가치가 3베드룸보다 상대적으로 더 많이 하락했기 때문이다.
마누카우, 노스쇼어, 로드니 등도 프리미엄이 30만 달러 이상이지만, 이들 지역 역시 1년 전보다 프리미엄이 낮아졌다. 반면, 더니든과 어퍼헛은 프리미엄이 20만 달러 미만으로 비교적 부담이 적은 편이다. 유일하게 프랭클린 지역만은 트레이드업 프리미엄이 소폭 상승했는데, 이는 4베드룸 주택 가격이 3베드룸에 비해 덜 하락했기 때문이다.
지방 중소도시에서도 격차 완화
주요 대도시 외에도, 침실 수 기준 주택 수가 각각 500채 이상인 지역 중 퀸스타운, 헤이스팅스, 맥켄지, 와이파, 와카타네, 웨스턴 베이오브플렌티 등 6개 지역에서는 트레이드업 프리미엄이 30만 달러 이상이다.
반면, 루아페후는 뉴질랜드에서 유일하게 프리미엄이 **10만 달러 이하(9만 7,264달러)**인 지역이며, 클루사와 사우스 와이카토도 이에 근접해 있다.
프리미엄 변화폭을 보면, 센트럴 호크스베이, 사우스 와이카토, 왕가누이, 왕가레이는 1년 새 프리미엄이 10% 이상 하락했다. 특히 파 노스(-2만 6,644달러), 헤이스팅스(-2만 4,254달러) 등은 금액 기준으로 가장 큰 감소폭을 보였다.
반면, 사우스 와이라라파는 4 베드룸 주택 가격이 안정된 반면 3 베드룸 가격이 하락하면서 프리미엄이 오히려 1만 5,000달러가량 상승했다.
“지금이 기회”… 업그레이드 수요 주목
데이비슨 이코노미스트는 “여전히 지역에 따라 높은 추가 자금이 필요하고, 매도 후 매수를 조건으로 한 거래의 어려움도 존재한다”면서도 “금리 하락과 매물 증가, 그리고 여러 지역에서 프리미엄이 줄어든 점을 고려하면, 지금은 업그레이드를 고민할 만한 시기”라고 말했다.
예컨대 웰링턴 시티의 경우, 2020년 약 19만 7,000달러였던 트레이드업 프리미엄이 2021년 28만 4,000달러까지 치솟았다가 최근에는 24만 달러 이하로 다시 하락한 것으로 나타났다.
그는 이어 “최근 몇 년간 라이프 이벤트(출산, 자녀의 독립 등)에도 불구하고 이사하는 자가 점점 줄고 있다”며 “트레이드업 프리미엄(trade-up premium)의 하락은 중장기적으로 실수요 기반의 이사 수요 증가 가능성을 시사한다”고 덧붙였다.
트레이드업 프리미엄이란, 더 큰 집이나 더 나은 주택으로 이사(업그레이드)할 때 추가로 들어가는 평균적인 비용 차이를 의미한다. 주로 3베드룸 집에서 4베드룸 집으로 옮길 때의 가격 차이로 계산되며, **주택 가격 간의 중간값 차이(median gap)**를 기준으로 산정된다.