첫 집 마련은 줄고… 소규모 개인 투자자 ‘활약’
Declining First-Time Homebuyers, Growing Role of Small-Scale Investors
Q1 2025 Homebuyer Profile Analysis: Fewer First-Time Buyers, Rise in Individual Investors
In New Zealand’s real estate market, the role of first-time homebuyers has decreased, while small-scale individual investors are making a comeback. Kelvin Davidson, Chief Economist at CoreLogic New Zealand, recently analyzed the Q1 2025 homebuyer data, highlighting these significant changes.
Notably, small-scale investors, often referred to as “mom-and-pop” investors, have returned to the market, increasing demand for existing homes.
First-Time Homebuyers Make Up 25% of Market, Lowest in Two Years
According to CoreLogic, first-time homebuyers accounted for 25% of all property transactions in Q1 2025. This marks a slight decrease from 26% in Q4 2024 and represents the lowest proportion since Q1 2023. Meanwhile, homeowners selling and moving to a new property made up 26% of the market, just surpassing first-time homebuyers. Mortgage-dependent multi-property owners and cash buyers accounted for 23% and 14%, respectively.
Regionally, areas like Wellington City, Lower Hutt, Upper Hutt, and Porirua remain popular hotspots for first-time buyers, with these regions seeing a first-time buyer share of 35%. This is attributed to relatively lower property prices and more favorable purchasing conditions in these areas.
Lower Mortgage Rates Provide Favorable Conditions for Investors
In the past 6 to 9 months, mortgage rates have fallen from above 7% to below 5%, creating a more favorable environment for property investment. Debt-based investors have been the biggest beneficiaries of these rate cuts. Additionally, government policy adjustments have stimulated investor sentiment.
The deposit requirement was reduced from 35% to 30%, and the Brightline Test period was shortened. Moreover, the return of 100% mortgage interest deduction benefits has significantly eased the financial burden on investors. For example, when mortgage rates were at 7%, the additional weekly cost for purchasing a home was about $400, but now it has dropped to $200, making it much easier for new investors to enter the market.
Individual Investors Leading the Market, Growth in Two or More Properties
Small-scale individual investors are again taking an active role in the real estate market. The share of mortgage investors (MPO-2) who own two properties has increased from 6% in mid-2023 to 8% now. Similarly, investors owning three or more properties (MPO 3-4) have grown from 4% to 6%. This indicates that middle-class households are once again expanding their property assets.
Preference for Existing Homes Grows, Investment in New Builds Declines
Investor interest is shifting toward existing homes. The share of mortgage investments in new builds, which accounted for 30% of total mortgage investments in 2023, has decreased to 29% in 2024 and 27% in 2025. This shift is largely due to tax law changes that have reduced the tax burden on existing homes, diminishing the competitive advantage of new builds from an investment perspective.
First-Time Buyers Decrease, but Overall Transactions Increase, Investment Demand Remains Strong
In the future, the share of first-time homebuyers (FHB) in the market may continue to decline, but the total number of transactions is expected to increase. CoreLogic predicts that the number of real estate transactions in 2025 will be about 10,000 higher than in 2024. This suggests that, even with a reduced market share, the absolute number of first-time buyers will still rise.
First-time buyers will continue to have opportunities to enter the market through government support programs like KiwiSaver and low-interest loans. On the other hand, for investors, falling mortgage rates and tax benefits are making real estate a more attractive asset from a cash flow perspective. Over the medium to long term, real estate is expected to become more favored compared to stocks or bonds.
첫 집 마련은 줄고… 소규모 개인 투자자 ‘활약’
2025년 1분기 주택 구매자 유형 분석…신규 실수요자 비중 감소, 개인 투자자 증가세
뉴질랜드 부동산 시장에서 첫 주택 구매자들의 활약이 한풀 꺾인 반면, 소규모 개인 투자자들의 움직임이 다시 활기를 띠고 있다. 코어로직(CoreLogic) 뉴질랜드의 수석 부동산 경제학자 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson)은 최근 발표한 2025년 1분기 구매자 유형 데이터를 분석하며 이러한 변화를 설명했다.
특히 과거 ‘엄마와 아빠’ 투자자로 불리던 일반 가정 단위의 소규모 투자자들이 다시 시장에 진입하면서, 기존 주택에 대한 투자 수요가 뚜렷하게 늘고 있는 것으로 나타났다.
첫 주택 구매자 비중 25%…최근 2년 중 가장 낮아
코어로직에 따르면, 2025년 1분기 전체 부동산 거래 가운데 첫 주택 구매자의 비중은 25%로 집계됐다. 이는 2024년 4분기 26%보다 소폭 하락한 수치이자, 2023년 1분기 이후 가장 낮은 수준이다. 반면, 기존 주택을 매각하고 이사하는 소유자는 26%를 기록하며 근소한 차이로 첫 집 구매자(FHB)를 앞질렀다. 모기지를 활용하는 다주택 보유자는 23%, 현금 구매자는 14%를 차지했다.
지역별로는 웰링턴 시와 로워 헛, 어퍼 헛, 포리루 지역이 여전히 첫 주택 구매자들의 주요 진입지로 꼽히고 있으며, 이 지역의 첫 집 구매자(FHB) 비중은 35%에 달했다. 이는 비교적 낮은 지역 주택 가격과 안정된 구매 여건이 작용한 결과로 풀이된다.
낮아진 금리, 투자자에 유리한 환경 제공
지난 6~9개월간 모기지 금리가 7% 이상에서 5% 이하로 떨어지면서 부동산 투자 여건이 개선됐다. 특히 대출 기반의 투자자들이 이 같은 금리 하락의 가장 큰 수혜를 보고 있다. 더불어 정부의 정책 완화도 투자 심리를 자극하고 있다.
보증금 요건이 35%에서 30%로 낮아졌고, 브라이트라인 테스트 기간도 단축됐다. 여기에 100% 모기지 이자 공제 혜택까지 부활하면서 투자자 입장에서는 부담이 크게 줄어든 셈이다. 실제로 금리 7% 시점에는 주택 구매에 필요한 추가 자금이 주당 약 400달러였던 반면, 현재는 200달러 수준으로 감소해 신규 투자 진입이 보다 쉬워졌다.
개인 투자자 주도하는 시장…2주택 이상 보유 증가
구매자 유형별로는 개인 단위의 소규모 투자자들이 다시 부동산 시장에 적극적으로 나서고 있다. 두 채의 주택을 보유한 모기지 투자자(MPO-2)의 비중은 2023년 중반 6%에서 현재 8%로 증가했고, 세 채 이상을 보유한 투자자(MPO 3-4) 역시 4%에서 6%로 늘었다. 이는 중산층 가계가 부동산 자산 확대에 다시 나서고 있음을 보여준다.
기존 주택 선호 증가…신축 투자 감소세
한편, 투자자들의 관심이 기존 주택으로 이동하고 있는 점도 주목된다. 2023년 전체 모기지 투자 중 30%를 차지했던 신축 주택 비중은 2024년 29%, 2025년에는 27%로 하락했다. 이는 세법 개정으로 인해 기존 주택의 세금 부담이 줄어들면서, 투자 측면에서 신축과의 차별성이 감소한 데 따른 현상으로 풀이된다.
첫 집 구매자는 줄지만 거래는 증가…투자 수요는 지속될 듯
앞으로의 시장에서는 첫 집 구매자(FHB)의 점유율이 계속 하락할 가능성이 있으나, 전체 거래 건수는 오히려 늘어날 것으로 예상된다. 코어로직은 2025년 부동산 거래 수가 2024년보다 약 1만 건 증가할 것으로 내다봤다. 이는 첫 집 구매자(FHB)의 시장 점유율은 줄더라도 절대적 구매 수는 증가할 수 있음을 의미한다.
첫 집 구매자(FHB)들은 키위세이버(KiwiSaver) 등 정부 지원 프로그램과 저금리 대출 혜택을 활용해 여전히 시장 진입이 가능하다. 반면 투자자들에게는 금리 하락과 세제 혜택으로 인해 부동산이 현금 흐름 면에서 더 매력적인 자산으로 떠오르고 있으며, 중장기적으로 주식이나 채권보다 부동산에 대한 선호가 높아질 것으로 전망된다.