FOMO is back, house buyers, but this time the market’s different
FOMO 돌아왔다, 주택 구매자들… 하지만 이번 시장은 과거와 다르다
‘이번 주택 회복세가 이전과 전혀 다른 이유’
모기지 금리가 약 15개월째 하락세를 보이면서, 낮아진 대출 비용이 주택 시장에 미치는 영향이 서서히 나타나고 있다. 이번 주 발표된 중요한 지표는 뉴질랜드 통계청(Stats NZ)에서 나왔다.
통계청은 지방 당국이 발급한 주택 건축 허가 건수에 대한 월간 데이터를 공개했으며, 이를 보면 건축 활동이 확실히 상승세에 접어든 것으로 판단된다. 계절 조정치를 기준으로 하면, 9월 분기 발급된 건축 허가는 6월 분기 대비 12% 증가했다.
이는 팬데믹 기간의 과도한 붐 이후 가장 높은 성장 속도로, 연간 건축 허가 건수는 현재 34,900건으로, 불과 1년 전 팬데믹 이후 최저치인 33,500건보다 증가한 수치다.
이 같은 흐름은 ANZ의 최신 월간 사업 조사에서, 1년 내 업무량 증가를 예상한 건축업자 순수 비율 37%와도 일치한다. 다만 이 조사에서 한 가지 시사하는 바는, 많은 건축업자나 광범위한 주거 건설 분야 종사자들이 듣기 꺼려할 내용일 수 있다. 즉, 만약 업무량이 여전히 많아 힘들다면, 이는 당신이 3년 이상 전의 붐 조건에 맞춰 운영되고 있고, 현재의 정상적인 건설 환경으로 조정되지 않았다는 의미일 가능성이 높다는 것이다.
또한 주택 시장 회복 조짐은 NZHL의 후원으로 진행되는 내 월간 부동산 중개업자 설문 조사에서도 확인된다. 2월 잠시 나타났던 낙관적인 전망 이후 처음으로, 지역 내 집값이 상승한다고 응답한 중개업자가 하락한다고 본 중개업자보다 많았다.
응답자의 20%는 시장에서 FOMO( FOMO란: 놓치면 안 된다는 두려움)를 경험했다고 보고했다. 이는 2020년 말 90% 이상 수준에는 미치지 못하지만, 2023년 11월 이후 가장 강한 수치이며, 올해 5월 5%에서 크게 증가한 결과다.
43%의 중개업자는 오픈홈 방문자가 늘었다고 답했으며, 순수 31%는 경매 참여자가 증가했다고 밝혔다. 특히, 58%의 중개업자가 첫 집 구매자 시장 유입 증가를 관찰한 반면, 투자자 증가를 경험한 중개업자는 11%에 불과했다.
사실 많은 중개업자들은 오히려 투자자들이 매도에 나서는 경우를 보고 있다. 이는 다양한 요인을 고려하면 이해할 만하다. 좋은 세입자를 구하기 어렵고, 렌트비는 정체 또는 하락세이며, 비용은 치솟고, 공급 증가로 가격 상승 전망은 과거보다 낮다. 순이동 인구 흐름도 미약하며, 야당은 모든 투자자를 투기꾼으로 간주하고 세금 정책으로 다른 활동을 하도록 유도하려 한다. 이러한 상황에서 정책 실패를 바라지 않을 수 없는 이유는, 인구 3분의 1이 임대주택에 거주하며, 그중 일부만이 주택을 구매할 수 있고 원하기 때문이다.
이번 여름 동안 주택 매매, 건설, 가격 측면에서 나타나기 시작한 시장 회복세는 점차 탄력을 받을 것으로 보인다. 그러나 강한 가격 상승은 기대하기 어렵다. 이는 뉴질랜드 인구 대비 평균 주택 건설 수준이, 토지 개방, 용적률 확대, 건축 허가 처리 속도 개선 등 여러 정부 정책으로 이미 증가하고 있기 때문이다.
더 이상 과거처럼 투자자 중심의 급격한 주택 경기 상승은 기대하기 어렵다. 과거의 주택 사이클은 이제 역사 속으로 사라졌다.
Tony Alexander: FOMO is back, house buyers, but this time the market’s different
‘Why this housing recovery looks nothing like the last one.’
Mortgage interest rates have been falling for about 15 months now, and we are starting to see the effects of reduced borrowing costs in the housing market. One important gauge came this week from Statistics New Zealand.
They released their monthly data on the number of dwelling consents issued by local authorities, and it seems reasonable to conclude that an upward trend in building is firmly underway. In seasonally adjusted terms, the number of consents issued in the September quarter was 12% above the June quarter tally.
This is the best pace of growth since the unsustainable boom during the pandemic, and it means the annual number of consents now stands at 34,900, compared with a post-pandemic low of 33,500 just over a year ago.
This development gels with the net 37% of builders in the ANZ’s latest monthly business survey who expect to be busier within a year. It also says something which perhaps a lot of builders and those in the widely defined residential construction sector would prefer no one said to them. Namely, if you are struggling with workload, then chances are you’re still geared towards the boom conditions of over three years ago and haven’t adjusted to a more normal construction environment.
We can also see signs of a housing sector upturn in the results of my monthly survey of real estate agents, which I run with sponsorship from NZHL. For the first time since a brief burst of optimism in February, more agents have said prices are rising in their area than those who said they are falling.
Twenty percent of respondents also noticed FOMO (fear of missing out) in the market. This reading is nowhere near the level of 90%-plus in late-2020, but it is the strongest since November 2023 and well up from 5% in May this year.
A net 43% of agents said they had seen more people at their open homes, and a net 31% said they had seen more people at auctions. Importantly, a net 58% of agents report more first-home buyers in the market, whereas just a net 11% of agents say they are seeing more investors.
Many agents are, in fact, seeing more investors looking to sell, and that is understandable when you consider the various factors in play.
Good tenants are hard to find, rents are static to falling, costs are soaring, prospects for price growth are less than in earlier years as supply grows, net migration flows are weak, and the opposition parties think all investors are speculators and want to tax them into doing something else. One had best hope they fail, because a third of our population lives in rented accommodation and only a small proportion of them are able and want to buy a property.
Over the summer, we are likely to see this emerging upturn in the housing market gather momentum – in terms of house sales, construction, and prices. However, don’t expect strong price growth. This is largely because the average level of house construction in New Zealand as a proportion of our population has been and will be lifted by the many official efforts to free up land, allow intensification, and speed up consent processing.
The old days of a housing cycle upturn that inevitably produces an investor-driven splurge have gone. RIP.
– Tony Alexander is an independent economics commentator. Additional commentary from him can be found at www.tonyalexander.nz