지금이 2019년 이후 주택 구매 최적 시기인가?
Is Now the Best Time to Buy a House Since 2019?
‘Five Key Points to Understand the Housing Market’
1. Housing Affordability Improves, But Remains Far From Cheap
According to the latest six-month Housing Affordability report from Cotality, buyer conditions have improved across various metrics. The ratio of house prices to median household income has fallen to 7.5, the lowest since 2019, while the share of income needed to service a new mortgage stands at 44%, the lowest since late 2020/early 2021 and close to the long-term average of 43%.
However, these metrics come with caveats. For instance, renting remains a significant burden for households with below-average incomes paying typical rents. While declining house prices, lower mortgage rates, and rising wages have broadly enhanced affordability, purchasing a home is still not easy. Affordability metrics have not dropped significantly below their averages.
Nevertheless, buying a home below the average price with a high income may be easier than these figures suggest. The key takeaway is that housing affordability is no longer the major market constraint it once was. Over the long term, supply must outpace or at least match demand to maintain stability. Debt-to-income ratio regulations may also aid in this regard.
2. Bank Switching Dominates Lending News
Mortgage lending activity in July surged by 36% compared to the previous year, maintaining robust momentum. Trends observed over recent months persist: high loan-to-value ratio (LVR) lending is inching upward, as is interest-only lending. Notably, 49% of first-home buyers in July purchased with less than a 20% deposit. High debt-to-income (DTI) lending is also gradually rising but remains well below the 20% cap.
The biggest story, however, is the surge in borrowers switching banks. Over 3,800 borrowers changed lenders in July, surpassing June’s record. The short-term structure of existing debt—either on floating rates or short-term fixed rates—allows borrowers to switch more easily and cheaply than before, with cash incentives from new banks serving as a strong motivator.
3. Cautious Signs of Recovery in Employment
Last week’s employment data from Stats NZ showed a 0.2% increase in filled jobs in July, following a revised 0.1% rise in June. While these gains are modest, filled jobs remain about 2% (approximately 46,000) below their late 2023 peak. Nonetheless, two consecutive months of growth suggest the labor market may be bottoming out.
4. Broader Economy Showing Signs of a Turnaround?
ANZ’s business and consumer sentiment surveys last week yielded disappointing results, but the NZ Activity Index from Stats NZ reported a solid 1.9% annual increase in July. Second-quarter GDP may have dipped slightly (results due September 18), but data from the third quarter onward suggests the start of a recovery, albeit modest. This aligns with falling interest rates beginning to impact the real economy.
5. Borrowers Still Hedging Their Bets?
A key release to watch this week is Thursday’s Reserve Bank data on July’s mortgage lending, detailing whether borrowers favored floating rates, fixed rates, or a mix of both. Recently, borrowers have preferred a combination, maintaining flexibility with some funds while locking in longer-term fixed rates below 5% to reduce risk. This hedging strategy is likely to persist, reflecting clear expectations of further Official Cash Rate declines by year-end.
지금이 2019년 이후 주택 구매 최적 시기인가?
‘주택시장 흐름에서 알아야 할 다섯 가지 포인트’
1. 주택 구매 여건 개선, 그러나 여전히 저렴하지는 않아
코탈리티(Cotality)의 최신 6개월 주택 구매 여건 보고서에 따르면, 다양한 지표에서 구매자들의 상황이 개선된 것으로 나타났다. 주택 가격과 가구 중위 소득의 비율은 2019년 이후 최저 수준인 7.5로 하락했으며, 신규 모기지 상환에 필요한 소득 비율은 현재 44%로, 2020년 말~2021년 초 이후 가장 낮은 수준이며 장기 평균인 43%에 근접하다.
그러나 이러한 지표에는 항상 단서가 따른다. 예를 들어, 평균 이하 소득을 가진 가구가 일반적인 임대료를 부담하는 경우, 여전히 임대가 큰 부담이다. 또한, 주택 가격 하락, 모기지 금리 하락, 임금 상승으로 인해 구매 여건이 전반적으로 개선되었지만, 주택 구매가 쉬운 것은 아니다. 실제로 구매 여건 지표는 평균보다 크게 낮아지지 않았다.
그럼에도 불구하고, 평균 이하 가격의 주택을 높은 소득으로 구매하는 경우, 이러한 지표가 시사하는 것보다 구매가 더 쉬울 수 있다. 주요 지표에 따르면, 주택 구매 여건이 과거처럼 시장의 제동 장치 역할을 하지 않는다는 점이 핵심이다. 장기적으로는 공급이 수요를 초과하거나 최소한 수요를 충족해야 안정적인 시장이 유지될 것이다. 부채-소득 비율 규제도 이와 관련해 도움이 될 가능성이 있다.
2. 은행 전환, 대출 시장의 가장 큰 화제
7월 모기지 대출 활동은 전년 대비 36% 증가하며 견고한 모습을 보였다. 지난 몇 달간 이어진 주요 추세는 여전하다. 고위험 대출(LVR)은 소폭 증가세를 유지하고 있으며, 이자만 상환하는 대출도 마찬가지다. 첫 주택 구매자의 49%가 7월에 20% 미만의 계약금으로 주택을 구매했다. 높은 부채-소득 비율(DTI) 대출 비율도 서서히 증가하고 있지만, 20% 상한선에는 여전히 한참 못 미친다.
그러나 가장 큰 화제는 대출자들이 은행을 전환하는 사례가 급증하고 있다는 점이다. 7월에는 3,800명 이상의 대출자가 은행을 변경하며 6월의 기록을 넘어섰다. 기존 부채의 단기 구조(변동 금리 또는 단기 고정 금리)로 인해 대출자들이 과거보다 더 쉽고 저렴하게 은행을 변경할 수 있으며, 새 은행의 현금 인센티브가 이를 부추기는 강력한 동기가 되고 있다.
3. 고용 시장, 조심스러운 회복 신호
지난주 뉴질랜드 통계청(Stats NZ)의 고용 데이터에 따르면, 7월 고용은 0.2% 증가했으며, 이는 6월(수정치) 0.1% 증가에 이은 결과다. 이 변화는 분명 미미하지만, 고용은 2023년 말 정점 대비 약 2%(약 46,000명) 감소한 상태이다. 그러나 두 달 연속 증가세를 기록하며 노동 시장이 바닥을 쳤을 가능성이 조심스럽게 제기되고 있다.
4. 경제 전반, 회복의 조짐?
지난주 ANZ의 기업 및 소비자 심리 조사 결과는 다소 실망스러웠지만, 뉴질랜드 통계청의 NZ 활동 지수는 7월에 연간 1.9% 상승을 기록하며 양호한 모습을 보였다. 2분기 GDP는 다소 하락했을 가능성이 있으며(결과는 9월 18일 발표 예정), 3분기부터는 데이터가 회복의 시작을 시사하고 있다. 비록 회복세가 미미하더라도, 금리 하락이 실물 경제에 영향을 미치기 시작한 것과 일치한다.
5. 대출자들, 여전히 위험 분산 전략 유지?
이번 주 주목할 만한 발표는 목요일 예정인 준비은행의 7월 모기지 대출 통계로, 대출자들이 변동 금리, 고정 금리, 또는 이 둘의 조합을 선호했는지에 대한 세부 내역이다. 최근 대출자들은 일부는 유연성을 유지하고, 일부는 5% 미만의 장기 고정 금리로 위험을 줄이는 혼합 방식을 선호해왔다. 이러한 위험 분산 행동은 연말까지 공식 현금 금리(Official Cash Rate)가 추가로 하락할 것이라는 명확한 기대를 반영하며 당분간 이어질 가능성이 크다.