Looser LVRs may not boost steady property market in the short term
LVR 규제 완화, 단기적으로는 안정세인 부동산 시장에 큰 영향 없을 듯
뉴질랜드 부동산 시장이 점차 안정세를 보이고 있다. 10월 코탈리티(Cotality)의 주택시장 차트(Housing Chart Pack)에 따르면, 9월 기준 주택 거래량은 완만한 상승세를 이어가고 있으며, 주택 가치는 대체로 보합세를 유지하고, 첫 집 구매자들의 시장 참여율도 꾸준히 높은 수준을 보였다.
8월에 소폭 하락했던 거래량은 9월에 다시 반등하며 전년 같은 기간보다 약 4% 증가했다. 이는 2022년~2023년 초 하락장 이후 지난 29개월 중 27번째 상승세를 기록한 것이다.
봄철 성수기를 맞아 신규 매물도 늘어나고 있지만, 전체 매물 재고는 여전히 지난해 같은 시기보다 약 12% 낮은 수준에 머물러 있다.
거래 활동이 활발해지고 있음에도 불구하고, 전국적으로 주택 가치는 여전히 정체 상태를 보이고 있으며, 특히 오클랜드와 웰링턴에서는 지난달 소폭 하락세를 나타냈다.
코탈리티의 켈빈 데이비드슨(Kelvin Davidson) 수석 부동산 경제학자는 “전반적인 주택 가치 상승세는 아직 뚜렷하지 않지만, 시장은 점차 안정 국면에 접어들고 있으며 여전히 구매자에게 유리한 여건이 이어지고 있다”고 분석했다.
그는 이어 “현재 주택 구매자들이 시장에서 유리한 조건을 누리고 있는데, 특히 첫 집 구매자들의 활동이 두드러지고 있다”며 “9월 기준 전체 거래의 약 28%를 차지해 월간 기준 역대 최고치를 기록했다”고 밝혔다.
또한 “오는 12월 1일부터 LVR 규제(대출비율 제한)가 완화되면 첫 집 구매자들이 추가적인 기회를 얻을 가능성도 있다”고 덧붙였다.
다만 데이비드슨은 “현재도 이미 첫 집 구매자들의 시장 점유율이 강세를 보이고 있으며, 실질적으로는 현재의 LVR 규제(대출비율 제한)가 시장 활동을 크게 제한하고 있지는 않다”고 지적했다.
그는 투자자들의 상황은 다소 다르다고 설명했다. “투자자들은 낮은 자기자본으로 자금을 조달하기가 훨씬 어려운 여건에 놓여 있다”며, “대출대비 소득 비율(DTI) 제한이나 은행의 내부 대출 심사 기준 등 다른 신용 규제도 여전히 존재하기 때문에, LVR 완화가 즉각적인 투자 수요 급증으로 이어질 가능성은 낮다”고 분석했다.
데이비드슨은 “결국 현재 부동산 시장은 큰 폭의 상승이나 하락 없이 횡보세를 보이고 있다”며, “주택 구매 여건이 조금씩 개선되고 있고, 매물 수가 지난해보다 줄었으며, 기존 대출자들의 금리 재조정이 이뤄지고 있고, 내년에는 실업률도 낮아질 것으로 예상돼 2026년에는 거래량과 주택 가치 모두 더 강한 회복세를 보일 가능성이 있다”고 전망했다.
2025년 10월 코탈리티 주택시장 차트 주요 내용
• 뉴질랜드 전체 주택 자산 가치는 총 1조 6,500억 달러 규모로 추산됨.
• 코탈리티 주택 가치 지수(Cotality Home Value Index)에 따르면, 9월 전국 평균 주택 가치는 0.1% 상승했지만, 3개월간의 중간값은 0.7% 하락.
• 2024년 9월까지 12개월간 누적 주택 거래 건수는 88,731건.
• 10월 초 기준 시장 내 매물은 27,565건으로, 지난해보다 다소 줄었으나 여전히 높은 수준 유지.
• 신규 매물 증가 속도보다 거래량이 많아 전체 재고는 감소 추세.
• 순이민 유입이 정점 대비 크게 줄며 임대료 상승률은 완만한 흐름.
• 임대용 매물 공급이 많아 총 임대수익률은 3.8%로, 2016년 중반 이후 최고치 기록.
• 인플레이션은 1~3% 목표 범위로 복귀. 중앙은행의 통화 완화 기조는 여전히 지속 중.
• 구매자 유형별 통계에 따르면, 첫 집 구매자들이 9월 전국 거래의 28%를 차지해 사상 최고치 기록.
• 다주택자들의 시장 점유율은 약 25%로 2021년 초 이후 최고 수준으로 회복.
• 월간 주요 차트에서는 웰링턴 광역권의 첫 집 구매자 비율이 36%로, 주요 도시 중 가장 높은 수치를 기록하며 전국 평균을 웃돌았다.
LVR 완화 정책이 시행되더라도 단기적으로는 부동산 시장의 큰 반등을 이끌지는 않을 것으로 보인다. 다만 첫 집 구매자들의 활발한 진입과 점진적인 경제 회복세는 향후 시장에 긍정적인 신호로 작용할 전망이다.
Looser LVRs may not boost steady property market in the short term
New Zealand’s property market continues to stabilise, with sales volumes trending upwards, property values relatively flat, and first home buyers maintaining strong shares of activity in September, according to Cotality’s October Housing Chart Pack.
After a small dip in August, sale volumes rose again in September, almost 4% higher than the same period last year. This marks the 27th rise in the past 29 months since the downturn of 2022-early 2023.
New listings have also started to rise with the spring season, but stock levels remain around 12% lower than this time last year.
Despite rising sales activity, property values remain subdued overall across the country, even falling a touch further in Auckland and Wellington over the past month.
Cotality Chief Property Economist Kelvin Davidson said while we’re not seeing a broad-based upswing in values, the market appears to be stabilising with conditions still tilted in favour of buyers.
“For now, property buyers are enjoying conditions. In particular, first home buyers are showing strong momentum with around 28% of activity in September, setting a new monthly record.”
“And with the LVR rules set to loosen from 1 December, there may be further opportunity for them to take advantage.”
“But it’s also worth noting that they’re already strong, even though the overall share of owner-occupier lending being done at low deposit remains well below the current, lower speed limits. In other words, even the current LVRs aren’t really binding.”
Mr Davidson noted, however, that the picture is different for investors as they face tighter restraints around low-deposit lending.
“For investors, it’s currently much more difficult to secure low deposit finance.”
“Even so, other credit restraints are still in place, such as the debt-to-income ratio limits and banks’ own internal serviceability tests. Hence, although they’re already on the comeback trail, a fresh surge in investor activity off the back of looser LVRs seems unlikely.”
“All in all, the property market is largely tracking sideways for now – neither booming nor falling sharply.”
“With affordability improving slightly, listings lower than last year, more existing borrowers repricing loans down to market interest rates, and the unemployment rate set to drop next year, 2026 may look stronger for both property sales volumes and values,” he concluded.
Highlights from the October 2025 Housing Chart Pack include:
- New Zealand’s residential real estate market is worth a combined $1.65 trillion.
- The Cotality Home Value Index shows property values across New Zealand edged up +0.1% in September. Over the three months to September, however, there was a -0.7% dip in median property values across NZ.
- The total sales count over the 12 months to September is 88,731.
- Total listings on the market were 27,565 in early October. The total number of properties listed on the market remains elevated, although it’s down from last year as sales activity outweighs new listings.
- The pace of rental growth remains subdued, with net migration having fallen a long way from its peak, and the stock of available rental listings on the market still elevated.
- Gross rental yields now stand at 3.8%, which is the highest level since mid-2016.
- Inflation is back in the 1–3% target range. The Reserve Bank monetary policy easing cycle isn’t over as it aims to support the economy and avoid undershooting the target.
- Buyer Classification data shows first home buyers reached a record 28% of purchases in September nationally, while mortgaged multiple property owners are making a solid comeback with nearly 25% market share, the highest since early 2021.
- The Chart of the Month shows, in wider Wellington, first home buyers made up 36% of purchases over the September quarter, the highest among the main centres and above the national figure.