LVR changes: How will they affect the housing market?
LVR 완화 조치, 주택시장에 어떤 영향 미칠까?
주택 구입 자금이 부족한 예비 구매자들에게는 반가운 소식일 수 있지만, 전반적인 주택시장 흐름에는 큰 변화를 가져오지는 않을 것으로 보인다.
중앙은행은 12월 1일부터 주택 담보 대출 한도 비율(LVR, Loan-to-Value Ratio) 규제를 완화하겠다고 15일 발표했다.
현재는 은행이 20% 미만의 예치금(디포짓)을 가진 차입자에게 전체 신규 대출의 최대 20%까지만 빌려줄 수 있지만, 12월부터는 이 한도가 25%로 늘어난다. 투자자들의 경우, 자기자본 또는 예치금이 30% 미만인 대출 비율이 현행 5%에서 10%로 상향된다.
중앙은행 금융안정 담당 부총재 대행 앵거스 맥그리거(Angus McGregor)는 “지난해 도입된 소득 대비 부채 비율(DTI) 규제가 이미 대출 활동을 억제하고 있기 때문에, LVR 규제를 다소 완화해도 무방하다는 결론에 도달했다”고 밝혔다.
그는 “LVR 완화는 은행들이 더 유연하게 대출을 제공할 수 있도록 해 시장의 효율성과 신용 접근성을 개선할 것”이라며 “특히 첫 집 구매자들에게 도움이 될 것”이라고 말했다.
이어 “지금이 새로운 기본 설정으로 전환하기에 적절한 시점이다. 주택가격은 지속 가능한 범위 내에 있으며, 모기지 대출 증가세도 완만하고 고위험 대출 비중도 낮은 상태”라고 덧붙였다.
인포메트릭스(Infometrics)의 경제학자 매튜 올먼(Matthew Allman)은 이번 조치가 주택가격 상승 압력으로 이어질 가능성은 낮다고 분석했다.
그는 “지난해 도입된 DTI 규제가 대출 활동을 제한하고 있는 만큼, 연간 전국 주택가격 상승률이 0.2%에 불과한 현시점에서 LVR을 소폭 완화하는 것은 중앙은행으로서 합리적인 결정”이라고 평가했다.
또한 “현재 주택시장의 전반적인 상황이 대출 수요를 억제하고 있다”며 “소유주 입장에서는 여전히 낮은 주택 구매 여력이 문제이며, 임대시장 또한 임대료 상승세가 약해 투자자들의 임대 수익률이 낮은 상태”라고 지적했다.
코탈리티(Cotality)의 수석 부동산 이코노미스트 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson) 역시 비슷한 의견을 내놨다.
그는 “적어도 실수요자(자가 거주자) 측면에서 은행과 차입자들은 이미 현행 LVR 한도보다 훨씬 보수적인 수준에서 운영되고 있다”며 “이는 현재 시장 전반에 퍼져 있는 신중한 분위기와 고용시장 부진 속에서의 자제심을 보여준다”고 말했다.
그는 또 “투자자 대출 한도는 여전히 꽤 엄격해 완화 효과가 다소 있을 수는 있지만, 새롭게 설정된 10% 한도 역시 여전히 높은 수준의 규제에 해당한다”며 “DTI 규제가 병행되고 있는 만큼 투자자가 대거 유입될 가능성은 낮다. 낮은 예치금은 결국 더 많은 부채를 의미하기 때문에 투자자가 소폭 늘어날 수는 있겠지만, 그 규모는 제한적일 것”이라고 덧붙였다.
데이비슨은 “이번 조치가 미칠 영향은 미미할 것이며, 여전히 금리와 고용시장이 주택시장의 주요 변수로 작용할 것”이라고 강조했다.
중앙은행 자료에 따르면, 8월 한 달 동안 전체 신규 대출 75억 달러 중 9억9,100만 달러가 LVR 80%를 초과하는 대출이었다. 이는 7월의 11억 달러보다 줄었지만, 지난해 8월(6억7,300만 달러)보다는 증가한 수치다.
LVR changes: How will they affect the housing market?
Changes to loan-to-value restrictions might be welcome news for people with small deposits but they are unlikely to make a difference to the housing market overall.
The Reserve Bank said on Tuesday that it would ease the limits from 1 December.
Banks will be able to lend a total of 25 percent of new lending to borrowers with less than a 20 percent deposit, compared to 20 percent at present. For investors, the share of new lending that can be made to people with equity or deposit of less than 30 percent will lift to 10 percent from 5 percent.
Reserve Bank acting assistant governor of financial stability Angus McGregor said the bank had concluded that the debt-to-income restrictions introduced last year meant LVR rules could be less restrictive.
“Easier LVR settings will give banks more flexibility to lend, improving market efficiency and access to credit, particularly for first-home buyers.
What’s going to happen to home loan rates? Listen to No Stupid Questions with Susan Edmunds.
“Now is an appropriate time to move to the new default settings. House prices are within our range of sustainable estimates. Growth in mortgage lending remains moderate and the share of high-risk lending is low.”
Infometrics economist Matthew Allman said it was unlikely to add material upward pressure on house prices.
“The debt-to-income restrictions introduced last year appear to be limiting lending activity, so slight easing to LVRs at a time when national house price inflation is just 0.2 percent a year seemed like a sensible time for the Reserve Bank to adjust the settings.
“Demand for lending should also be constrained by the current state of the housing market. Poor housing affordability remains an issue for owner-occupiers, while prices and weak demand for rents means rental yields for investors remain low.”
Kelvin Davidson, chief property economist at Cotality, agreed.
“One key thing to note is that banks and borrowers, at least on the owner-occupier side, are already operating well below the current limits, let alone the relaxed versions from 1 December. I think this just illustrates the caution that pervades the market at the moment, and the restraint of the weak jobs environment.
“To be fair, the investor speed limit as it stands is quite tight, so there may be a bit more of an effect for investors. But a 10 percent new speed limit is still quite tight, and of course DTIs are there in the background too. So I doubt we’ll see a flood of new investors – not least because a lower deposit just means more debt, although there may be a few more.
“Maybe a marginal effect, but the bigger drivers will still be interest rates and the labour market.”
Reserve Bank data showed that in August, $991 million of total new lending of $7.5 billion was to borrowers with a loan-to-value ratio higher than 80 percent. That is down from July’s $1.1b, but up from $673m last August.