모기지 갈아타기 역대 최고치 기록, 대출 기간 단축이 주요 원인
Mortgage switching hits a record high as loan terms shorten
Analysis from Kelvin Davidson, Cotality NZ Chief Property Economist
A record number of existing mortgage holders changed lenders in June, likely reflecting the short-term structure of many loans and the current ability to switch with minimal or no break fees. The cashbacks being offered are the incentive to take advantage of these conditions.
While other lending trends remained in place, this rise in refinancing remains a continued focus for the banks and shows that mortgage holders are actively monitoring rates and terms as conditions shift. With a high share of borrowers coming off fixed terms over the next six months or so, it’s possible this switching behaviour may remain elevated for a while yet.
The latest Reserve Bank figures showed $8.3bn of new mortgage lending activity in June, which covers house purchases, loan top-ups (also known as equity withdrawal), and bank switches, often referred to as refi(-nancing). That was a $2.6bn increase on the same month last year, although it should be noted that June 2024 was a ‘one off’ soft month.
Both investors and owner-occupiers remain part of the upswing, and more specifically so too do first home buyers (FHBs) – that’s fully consistent with the Cotality Buyer Classification figures.
Meanwhile, across all owner-occupiers, the loan to value ratio limits are still not really being tested – 12.1% of lending in June was done with a deposit less than 20% – but this type of lending remains popular with FHBs. They still account for 75-80% of all low-deposit owner-occupier activity, and nearly half of all FHBs are entering with less than a 20% deposit (or loan-to-value-ratio, LVR, of greater than 80%).
Around 15% of owner-occupiers (by value) took out interest-only debt in June, and almost 35% of investors. Going back to 2017, those figures were closer to 30% and 50% respectively, so interest-only lending could be considered ‘under control’ at present. Interest-only lending remains well below past peaks, with no strong indication it is being used to manage financial stress, as was observed during COVID.
High DTI lending is drifting upwards but well short of speed limit
The upward drift for high debt-to-income (DTI) lending continued in June as the internal serviceability test rates at the banks ease. For investors, 10.2% of loans by value were done at a DTI greater than 7, the highest share since 13.5% in January 2023. Among first home buyers, 7.5% of loans went out at a DTI above 6, the highest share since October 2023.
While still well below the 20% regulatory speed limits, these figures show that high DTI lending is gradually becoming more common again. That said, with house prices relatively flat, many borrowers don’t need to stretch as far to secure finance. Even so, the DTI framework remains a key constraint in the background, especially for investors looking to quickly expand their property portfolio.
Refinancing activity reaches record high
Perhaps the most striking aspect of the June lending data was the level of refinancing. More than 3,500 existing mortgage holders switched banks, accounting for nearly $2.5bn in lending – both comfortably record highs for this data series going back to 2017.
This elevated level of switching likely reflects a mix of factors, including the increasing role of mortgage advisors, rising consumer awareness of lending options, and the continued level of cashbacks being offered.
Just as significant is the structure of loans. With nearly 14% of mortgages on floating rates and another 39% fixed and due to roll off by the end of 2025, a large number of borrowers are in a position to switch lenders without large break fees. This dynamic may continue to support elevated levels of refinancing activity in the near term.
Refinancing may influence activity ahead
It’s often difficult to determine whether improved credit conditions are driving more property transactions, or whether rising sales volumes are simply generating more lending activity. In reality, it’s probably a combination of both. What is clear is that sales activity has broadly returned to more typical levels, and this is starting to weigh on listings with the volume of stock on the market edging lower, helped by the likelihood that some vendors are actively withdrawing their properties too.
That stabilisation could lead to more competitive price pressures in the coming months. However, with economic conditions still subdued and job security lower than in previous cycles, any lift in values is likely to remain modest. Following a 0.6% rise in national median values in the first half of 2025, a further 1-2% increase across the second half of the year appears to be a reasonable expectation.
One final factor worth monitoring is how existing borrowers respond as their interest rates continue to fall. The average fixed mortgage rate currently being paid is around 5.8%, while market rates are typically now below 5%. As loans mature, borrowers will need to decide not only what term to refix on, but also what to do with their ‘cash windfall’ from lower repayments. Some may use that capacity to reduce the length of their mortgage (by keeping repayments the same), while others may save it, thereby reducing the pass-through to economic activity.
It’s also worth noting there is a small group of borrowers still sitting on low five-year fixed rates of around 3% that were set during the mid-2021 trough. While they’ll eventually face higher repayments, the benefits they’ve already seen have been significant in the past few years.
모기지 갈아타기 역대 최고치 기록, 대출 기간 단축이 주요 원인
켈빈 데이비슨, 코탈리티 NZ 수석 부동산 경제학자 분석
지난 6월, 기존 모기지 대출자들이 대출 기관을 변경한 사례가 사상 최고치를 기록했다. 이는 많은 대출이 단기로 이루어져 있으며, 현재 해약 수수료가 없거나 최소화된 상황에서 갈아타기가 가능하기 때문으로 보인다. 은행들이 제공하는 현금 사은품도 이러한 조건을 활용하려는 요인으로 작용하고 있다.
다른 대출 흐름은 큰 변화 없이 유지되고 있지만, 리파이낸싱(대출 갈아타기)의 증가는 여전히 은행들의 주요 관심사로 떠오르고 있다. 이는 주택담보대출 보유자들이 시장 상황 변화에 따라 금리와 조건을 적극적으로 점검하고 있다는 점을 보여준다. 앞으로 6개월 동안 고정금리 대출이 만료되는 비율이 높은 상황을 고려할 때, 이러한 갈아타기 행태는 당분간 높은 수준을 유지할 가능성이 있다.
뉴질랜드 중앙은행의 최신 자료에 따르면, 6월 신규 모기지 대출 규모는 83억 달러로, 주택 구매, 대출 추가(자본 인출), 은행 갈아타기(재융자) 등을 포함한다. 이는 지난해 같은 달보다 26억 달러 증가한 수치지만, 2024년 6월이 일시적으로 부진했던 달이었다는 점을 감안해야 한다.
투자자와 자가 거주자 모두 이 상승세에 동참하고 있으며, 특히 첫 주택 구매자(FHB)도 마찬가지로 증가세를 보이고 있다. 이는 코탈리티 구매자 분류 자료와 완전히 일치한다.
한편, 전체 실거주자 대출자들 사이에서는 여전히 주택담보대출비율(LVR) 한도가 본격적으로 시험대에 오르지는 않고 있다. 6월 대출의 12.1%가 20% 미만의 계약금으로 이루어졌으며, 이 유형의 대출은 첫 주택 구매자들에게 여전히 인기가 많다. 첫 주택 구매자의 75~80%가 적은 디포짓을 가지고 대출을 받았는데, 거의 절반에 가까운 첫 주택 구매자가 20% 미만의 계약금(즉, LVR 80% 초과)으로 주택을 구매하고 있다.
6월에는 자가 거주자의 약 15%(대출 금액 기준)가 이자만 상환하는 대출을 선택했으며, 투자자는 약 35%가 이에 해당했다. 2017년에는 이 비율이 각각 30%와 50%에 가까웠으므로, 현재 이자만 상환 대출은 ‘관리 가능한’ 수준으로 간주될 수 있다. 이자만 상환 대출은 과거 최고치보다 훨씬 낮으며, 코로나19 기간 동안 관찰되었던 재정적 스트레스 관리 목적으로 사용되었다는 강한 징후는 없다.
고부채-소득비율 대출, 완만한 상승세지만 규제 한도에는 미달
6월 고부채-소득비율(DTI) 대출의 상승세가 이어졌으며, 은행의 내부 상환 능력 테스트 금리가 완화된 영향으로 보인다. 투자자의 경우, 대출 금액 기준 10.2%가 DTI 7 초과로 이루어졌으며, 이는 2023년 1월 13.5% 이후 최고치다. 첫 주택 구매자는 대출의 7.5%가 DTI 6 초과로 이루어졌으며, 이는 2023년 10월 이후 최고치다.
아직 규제 한도인 20%에는 크게 미달하지만, 이러한 수치는 고DTI 대출이 점차 일반화되고 있음을 보여준다. 다만, 주택 가격이 상대적으로 안정적인 상황에서 많은 대출자들이 자금 조달을 위해 무리할 필요가 없어졌다. 그럼에도 DTI 규제는 특히 부동산 포트폴리오를 빠르게 확장하려는 투자자들에게 중요한 제약 요인으로 작용하고 있다.
재융자 활동, 사상 최고치 기록
6월 대출 데이터에서 가장 두드러진 점은 재융자 규모였다. 3,500명 이상의 기존 모기지 대출자가 은행을 변경했으며, 이는 약 25억 달러의 대출을 차지해 2017년 이후 이 데이터 시리즈에서 가장 높은 기록을 세웠다.
이 높은 갈아타기 수준은 모기지 상담사의 역할 증가, 대출 옵션에 대한 소비자 인식 제고, 그리고 지속적인 현금 사은품 제공 등 여러 요인이 결합된 결과로 보인다.
대출 구조도 중요한 역할을 한다. 모기지의 약 14%가 변동금리로, 39%가 2025년 말까지 만료되는 고정금리로 구성되어 있어 많은 대출자가 큰 해약 수수료 없이 은행을 변경할 수 있는 상황이다. 이러한 역학은 단기적으로 재융자 활동이 높은 수준을 유지하도록 뒷받침할 가능성이 있다.
재융자, 향후 시장 활동에 영향 가능성
개선된 신용 조건이 부동산 거래를 증가시키는지, 아니면 상승하는 판매량이 단순히 대출 활동을 증가시키는지 판단하기는 어렵다. 실제로는 둘 다의 조합일 가능성이 높다. 분명한 점은 판매 활동이 대체로 정상 수준으로 회복되고 있으며, 시장의 매물량이 줄어들기 시작했다는 것이다. 이는 일부 판매자가 적극적으로 매물을 철회하고 있는 가능성도 영향을 미쳤다.
이러한 안정화는 앞으로 몇 달 동안 가격 경쟁 압력을 높일 수 있다. 그러나 경제 상황이 여전히 약세이고 일자리 안정성이 이전 주기에 비해 낮은 상황을 고려하면, 가치 상승은 제한적일 가능성이 높다. 2025년 상반기 전국 중위 가격이 0.6% 상승한 것을 감안할 때, 하반기에는 추가로 1~2% 상승이 합리적인 예상으로 보인다.
대출자들의 금리 하락 대응 주목
관찰해야 할 마지막 요인은 기존 대출자들이 금리 하락에 어떻게 반응하느냐다. 현재 평균 고정 모기지 금리는 약 5.8%이지만, 시장 금리는 일반적으로 5% 미만이다. 대출이 만기되면 대출자들은 재고정 기간뿐만 아니라 낮아진 상환액으로 생긴 ‘현금 여유분’을 어떻게 사용할지 결정해야 한다. 일부는 상환액을 유지해 모기지 기간을 단축할 수 있으며, 다른 이들은 이를 저축해 경제 활동으로의 전이를 줄일 가능성이 있다.
특히 2021년 중반 최저점에서 설정된 약 3%의 낮은 5년 고정금리를 유지하고 있는 소수의 대출자들도 주목할 만하다. 이들은 결국 더 높은 상환액을 마주하게 되겠지만, 지난 몇 년간 상당한 혜택을 누렸다.