뉴질랜드 부동산 재판매 수익률, 10년 만에 최저치 기록
New Zealand resale profits fall to lowest proportion in more than a decade
‘New Zealand property owners are realising the lowest rate of resale profits in more than 10 years, as subdued values and elevated stock levels continue to give buyers the upper hand.’
Cotality NZ’s latest Pain & Gain Report shows 89.4% of properties resold for more than their original purchase price in the June 2025 quarter, down from 90.7% in the March quarter and the lowest rate since mid-2014.
The Pain & Gain Report analyses homes resold during the quarter, comparing the most recent sale price to the property’s previous sale price, determining whether the sale made a gross profit (gain) or a gross loss (pain).
Cotality NZ’s July Home Value Index (HVI) showed national property values remain more than 16% below their post-COVID peak, despite more recent signs of stabilisation.
Cotality NZ Chief Property Economist Kelvin Davidson said while the resale performance of property had softened in recent years, most vendors were still achieving a gain.
“Nearly nine out of 10 resellers are still making a gross profit, which in many cases is a substantial amount of money,” Mr Davidson said.
“However, the results reflect the fact that values are still well down from the peak in many areas and buyers with finance approved continue to hold most of the pricing power.”
The national median resale gain in Q2 2025 was $279,000, well below the late-2021 peak of $440,000, but still above anything seen prior to late 2020. The median loss was $52,500.
Hold periods a key factor
The length of time a property is owned before resale remains one of the strongest indicators of whether it will sell for a profit or a loss, with the current market conditions amplifying that effect, Mr Davidson said.
As a critical driver of resale outcomes, he said longer hold periods generally allow values to appreciate enough to smooth out any cyclical downturns.
“In the June quarter, the median hold period for a gain was 9.4 years, which is the longest in our data since the mid-1990s. For a loss, it was just 3.5 years,” he said.
“That’s particularly relevant now, because 3.5 years ago was effectively the market peak when prices were very high and interest rates were already climbing. For some of the buyers at that time, any unforeseen change in circumstances since, such as a job loss, could have resulted in a forced sale at a lower price than expected.”
Houses outperform apartments
Standalone houses continued to outperform apartments, though both sectors softened. In Q2 2025, 9.8% of houses resold at a loss, compared with 33.8% of apartments.
“This should not be interpreted as a sign of collapse in the apartment sector, however. The tendency for apartments to see less price growth over time always means they’re a greater chance to see gross losses, especially if resold into a weak market,” he said.
Median resale gains for houses were $276,000, while for apartments the figure was $110,750. Median losses were broadly similar at $50,000 for houses and $55,000 for apartments.
The share of owner-occupier resales made at a loss was 10.1%, similar for investors (10.7%), with no evidence of investors exiting the market at fire-sale prices.
“Recent tax changes, together with lower mortgage rates, have eased the pressure on landlords, and the data doesn’t point to any large-scale sell-off,” Mr Davidson said.
Main centres
Christchurch was the most resilient of the main centres, with 4.9% of Q2 resales made at a loss, well below the national figure of 10.6%. At the other end of the spectrum for the main centres, Auckland recorded the highest proportion of loss-making sales at 15.9%, followed by Tauranga (13.2%) and Wellington (11.9%).
Median resale gains in dollar terms told a different story. Tauranga recorded the highest nominal resale value at $373,500, ahead of Auckland ($350,000) and Wellington ($340,000), while Christchurch had the lowest among the main centres at $263,500.
Mr Davidson said the apparent contradiction between resilience and dollar gains reflected different market dynamics.
“In Christchurch, prices didn’t climb to the same heights as Auckland or Wellington during the boom, so there’s been less distance to fall, and fewer owners pushed into a loss-making position,” he said.
“The flip side is that because the market has generally been more affordable, the resale gains tend to be smaller in dollar terms.”
“In Auckland, you’ve got higher-value properties generating bigger absolute gains for those who bought before the peak, but you’ve also got more recent purchasers who paid top prices and are now more exposed to selling at a loss.”
Regional insights
Outside the main centres, resale performance varied widely. Queenstown continued to stand out, with its share of loss-making sales edging up slightly to 3.6% but delivering median gains of $565,500.
Mr Davidson said this aligned with the area’s HVI results, which shows values in the region are only 6.6% below their peak with no sustained weakness despite national price falls over the past three years.
“Queenstown’s unique mix of limited supply, strong domestic and international demand, and high-end property has underpinned its resilience,” he said.
“Even when volumes slow, sellers in these markets are rarely forced to sell at a discount and buyers are often prepared to pay a premium for the lifestyle and location.”
Rotorua also recorded strong resale gains at $310,000, while other areas saw greater signs of strain. Kaipara (17.9% of sales at a loss) and Rangitīkei (20.0%) were among the smaller districts with the highest proportions of loss-making resales, possibly reflecting localised market pressures.
Outlook
Mr Davidson said the Pain & Gain results for the rest of the year would be closely aligned to the movements in property values, adding that migration trends, the labour market, and credit conditions will be key influences in the short term.
“Even if property values stay broadly steady in the next few months, the share of loss-making resales could still edge higher, given that reduced seller confidence may just see them more willing to meet the market,” he said.
“However, stronger sales activity, gradually tightening stock levels, and renewed interest from first home buyers and active investors could start to reduce those loss rates, with affordable and supply-constrained regions best placed to outperform.”
“Keep in mind that the gross profits of $279,000 in Q2 may look large but for many owner-occupiers, this generally won’t be a cash windfall. Provided they’re not shifting to a cheaper location or downsizing, that equity will just have to be put straight back into the next purchase.”
뉴질랜드 부동산 재판매 수익률, 10년 만에 최저치 기록
뉴질랜드 부동산 소유주들의 재판매 수익률이 10년 만에 최저 수준으로 떨어지며, 낮은 부동산 가치와 높은 재고 수준이 구매자들에게 유리한 시장 환경을 지속시키고 있다.
코탈리티(Cotality NZ)의 최신 Pain & Gain 보고서에 따르면, 2025년 6월 분기 동안 재판매된 부동산의 89.4%가 원래 구매 가격보다 높은 가격에 판매된 것으로 나타났다. 이는 3월 분기의 90.7%에서 하락한 수치로, 2014년 중반 이후 가장 낮은 비율이다.
‘Pain & Gain 보고서’는 해당 분기에 재판매된 주택을 분석해 최근 판매 가격을 이전 판매 가격과 비교하여 총수익(이익) 또는 총손실(손해)을 판단한다.
코탈리티 NZ의 7월 주택 가치 지수(HVI)에 따르면, 전국 부동산 가치는 코로나19 이후 최고점 대비 16% 이상 하락한 상태지만, 최근 안정화 조짐이 나타나고 있다.
코탈리티 NZ의 부동산 경제학자 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson)은 최근 몇 년간 부동산 재판매 성과가 약화되었지만, 여전히 대부분의 판매자가 수익을 내고 있다고 밝혔다.
데이비슨은 “10명 중 9명에 가까운 재판매자들이 여전히 총수익을 얻고 있으며, 많은 경우 그 금액이 상당하다”고 말했다.
그는 이어 “그러나 이 결과는 많은 지역에서 부동산 가치가 최고점 대비 크게 하락했으며, 자금 조달이 승인된 구매자들이 가격 결정력의 대부분을 쥐고 있는 현실을 반영한다”고 덧붙였다.
2025년 2분기 전국 재판매 중위 수익은 27만 9,000달러로, 2021년 말 최고점인 44만 달러에 비해 크게 낮아졌지만, 2020년 말 이전에 기록된 어떤 수치보다 여전히 높다. 중위 손실은 5만 2,500달러로 집계됐다.
보유 기간, 수익 여부 결정에 핵심 요인
데이비슨은 부동산 보유 기간이 재판매 시 수익 또는 손실 여부를 결정하는 가장 중요한 지표 중 하나이며, 현재 시장 상황이 이 효과를 증폭시키고 있다고 설명했다.
그는 보유 기간이 길수록 부동산 가치가 상승하여 주기적 하락세를 상쇄할 가능성이 높다고 말했다.
그는 “6월 분기에서 수익을 낸 경우의 중위 보유 기간은 9.4년으로, 1990년대 중반 이후 데이터 중 가장 긴 기간이다. 반면 손실을 본 경우는 3.5년에 불과했다”고 밝혔다.
“이는 특히 지금 상황에서 중요하다. 3.5년 전은 시장이 최고조에 달했던 시기로, 가격이 매우 높았고 금리가 이미 상승 중이었다. 당시 구매자들 중 일부는 일자리 상실 등 예상치 못한 상황 변화로 인해 예상보다 낮은 가격에 강제로 매각했을 가능성이 있다”고 그는 덧붙였다.
단독 주택, 아파트보다 높은 성과
단독 주택은 아파트보다 더 나은 성과를 보였으나, 두 섹터 모두 약세를 보였다. 2025년 2분기 단독 주택의 9.8%가 손실을 기록하며 재판매된 반면, 아파트는 33.8%가 손실을 봤다.
데이비슨은 “이는 아파트 시장의 붕괴 신호로 해석되어서는 안 된다. 아파트는 시간이 지남에 따라 가격 상승폭이 적은 경향이 있어, 특히 약세 시장에서 재판매 시 손실 가능성이 더 크다”고 설명했다.
단독 주택의 중위 재판매 수익은 27만 6,000달러, 아파트는 11만 750달러였다. 중위 손실은 단독 주택이 5만 달러, 아파트가 5만 5,000달러로 비슷한 수준이었다.
소유주 거주 부동산의 손실 비율은 10.1%, 투자자 부동산은 10.7%로 비슷했으며, 투자자들이 급매물 가격으로 시장을 떠나고 있다는 증거는 없었다.
데이비슨은 “최근 세제 변경과 낮아진 모기지 금리가 임대주들에게 가해지는 압력을 완화했으며, 데이터는 대규모 매각이 일어나고 있지 않음을 보여준다”고 말했다.
주요 도시별 동향
주요 도시 중 크라이스트처치가 가장 높은 회복력을 보였으며, 2분기 재판매의 4.9%만 손실을 기록해 전국 수치인 10.6%를 크게 밑돌았다. 반면 오클랜드는 손실 판매 비율이 15.9%로 가장 높았고, 타우랑가(13.2%), 웰링턴(11.9%)이 그 뒤를 이었다.
금액 기준 중위 재판매 수익은 타우랑가가 37만 3,500달러로 가장 높았으며, 오클랜드(35만 달러), 웰링턴(34만 달러)이 뒤를 이었다. 크라이스트처치는 주요 도시 중 가장 낮은 26만 3,500달러를 기록했다.
데이비슨은 회복력과 금액 수익 간의 모순처럼 보이는 현상이 서로 다른 시장 역학을 반영한다고 설명했다.
그는 “크라이스트처치의 경우, 붐 시기 오클랜드나 웰링턴처럼 가격이 크게 오르지 않아 하락폭이 작았고, 손실을 보는 소유주도 적었다”고 말했다.
“반면, 오클랜드는 고가 부동산이 최고점 이전에 구매한 이들에게 큰 절대 수익을 가져다주지만, 최근 고점에서 구매한 이들은 손실을 볼 가능성이 더 높다”고 그는 덧붙였다.
지역별 동향
주요 도시 외 지역에서는 재판매 성과가 크게 달랐다. 퀸스타운은 손실 판매 비율이 3.6%로 약간 상승했지만, 중위 수익은 56만 5,500달러로 두드러졌다.
데이비슨은 이는 퀸스타운의 HVI 결과와 일치하며, 이 지역의 가치가 최고점 대비 6.6% 하락에 그치며 지속적인 약세를 보이지 않았다고 밝혔다.
그는 “퀸스타운의 제한된 공급, 강한 국내외 수요, 고급 부동산의 독특한 조합이 회복력을 뒷받침한다”며 “거래량이 줄더라도 이 지역의 판매자들은 할인 판매를 강요받는 일이 드물고, 구매자들은 라이프스타일과 위치에 프리미엄을 지불할 준비가 되어 있다”고 말했다.
로토루아는 31만 달러의 강한 재판매 수익을 기록했으나, 카이파라(17.9%)와 랑기티케이(20.0%) 등 소규모 지역은 손실 판매 비율이 높아 지역별 시장 압박을 반영했다.
향후 전망
데이비슨은 올해 남은 기간 동안 ‘페인 앤 게인’ 결과가 부동산 가치 움직임과 밀접하게 연관될 것이며, 이민 동향, 노동 시장, 신용 조건이 단기적으로 주요 영향을 미칠 것이라고 전망했다.
그는 “앞으로 몇 달 동안 부동산 가치가 대체로 안정적으로 유지되더라도, 판매자 신뢰 하락으로 인해 시장 가격을 수용하려는 경향이 강해지며 손실 판매 비율이 소폭 상승할 수 있다”고 말했다.
“그러나 더 강한 판매 활동, 점차 줄어드는 재고 수준, 첫 주택 구매자와 적극적인 투자자들의 관심 재개는 손실 비율을 줄이는 데 기여할 수 있으며, 저렴하고 공급이 제한된 지역이 가장 좋은 성과를 낼 가능성이 높다”고 그는 덧붙였다.
“2분기 27만 9,000달러의 총수익은 큰 금액으로 보이지만, 소유주 거주자의 경우 더 저렴한 지역으로 이사하거나 다운사이징하지 않는 한, 이 자산은 다음 구매에 바로 재투입되어야 한다”고 그는 강조했다.