뉴질랜드 역사상 최고 금리로 기록된 1980년대 … 그때와 지금, 누가 더 힘든가
New Zealand’s Record-High Interest Rates – Was It Tougher Back Then?
Mortgage rates hovering around 7 percent in recent years may feel burdensome, but borrowers in the 1980s faced the highest rates in New Zealand’s history.
According to Reserve Bank data, the average interest rate charged by major banks peaked at 20.5 percent in June 1987.
Infometrics economist Gareth Kiernan noted that data going back to 1913 showed no rates higher than 6.57 percent prior to 1964. He stressed that the Reserve Bank figures represent averages, meaning some borrowers were charged even higher rates.
With lending caps and credit rationing in place, second mortgages were common in the 1980s, often at rates a few points higher. Kiernan’s colleague, Adolf Stroombergen, recalled paying nearly 23 percent on his own mortgage.
“We started out under Muldoon’s price freeze at about 11 percent,” he said. “But when rates surged past 20 percent, it became brutal on cash flow—even though rapidly rising house prices made it favorable for equity.”
Still, Kiernan cautioned against assuming that today’s buyers have it easier, even as mortgage rates have recently dipped to about 4.75 percent.
While nominal rates were high in the 1980s, he explained, the real burden was eased by inflation.
“Initially, a large share of income went into servicing the mortgage. But after a few years, inflation eroded the real value of debt while incomes rose sharply. Repayments became far more manageable, and the longer inflation persisted, the easier it got.”
Between the first half of 1982 and the first half of 1990, consumer prices rose 111 percent while household incomes climbed 104 percent.
By contrast, buyers in 2021 faced repayments relative to income slightly lower than the 1980s peak—but with a catch. They carry massive debt for decades to come, and house values have fallen around 15 percent from purchase, Kiernan said.
Westpac economist Kelly Eckhold agreed that real interest rates were the crucial measure. These topped 10 percent around 1984, dropped to near zero in the late 1980s, then rose again to hover near 10 percent through much of the 1990s.
“It may not have felt all that different,” he said. “It’s the real interest rate people respond to. When inflation is close to 20 percent, everyone expects substantial wage increases year after year.”
Kiernan added that a buyer in 1974 would have seen consumer inflation of 13 percent over the next 15 years, matched by similar income growth.
“For that buyer, mortgage rates nearly doubled to over 15 percent, yet by 1989 repayments had fallen to just 7.7 percent of income. By 1998, at the end of the mortgage, it was only 4.6 percent.”
A buyer in 1987 did not benefit from such prolonged inflation and income growth, but even then repayments dropped from 48 percent of income to 32 percent by 1989.
Buyers in 2022, however, face the prospect of devoting a much larger share of their income to mortgage payments for the entire term of their loans.
뉴질랜드 역사상 최고 금리로 기록된 1980년대 … 그때와 지금, 누가 더 힘든가
최근 수년간 7% 안팎의 주택담보대출 금리가 버겁다고 생각할 수 있지만, 1980년대에는 뉴질랜드 역사상 가장 높은 금리를 감당해야 했던 차입자들이 있었다.
중앙은행(RBNZ) 자료에 따르면, 1964년 이후 주요 은행이 부과한 평균 금리는 1987년 6월 20.5%로 최고치를 기록했다.
인포메트릭스(Infometrics) 경제 전망가 개러스 키어넌(Gareth Kiernan)은 1964년 이전, 1913년까지 거슬러 올라가는 자료에서도 금리가 6.57%를 넘은 적은 없었다고 밝혔다. 그는 준비은행 통계가 평균치라는 점을 강조하며, 실제로는 그보다 더 높은 금리를 내야 했던 경우도 있었다고 말했다.
당시에는 대출 한도와 신용 배급이 있었기 때문에 1980년대에는 이차담보대출이 흔했으며, 이 경우 금리는 몇 포인트 더 높았다. 그의 동료 아돌프 스트롬버겐은 자신이 당시 약 23%에 달하는 모기지 금리를 부담했다고 전했다.
그는 “멀둔(Muldoon) 정부의 물가 동결 조치 하에서 처음에는 약 11% 금리로 시작했지만, 이후 20% 이상으로 치솟았다. 현금 흐름에는 큰 타격이었으나, 당시 주택 가격이 급등했기 때문에 자산가치 면에서는 유리했다”고 회고했다.
그러나 키어넌(Kiernan)은 최근 몇 주간 모기지 금리가 4.75% 수준까지 떨어졌다고 해서 오늘날 차입자들이 더 수월한 상황이라고 단정할 수는 없다고 지적했다.
그는 명목상 금리는 높았지만, 인플레이션을 고려하면 실질 금리는 훨씬 낮았다고 설명했다.
“처음에는 소득의 상당 부분을 대출 상환에 써야 했기에 진입이 어려웠지만, 몇 년이 지나면 물가상승으로 부채의 실질 가치가 줄고 소득이 크게 늘어 상환 부담이 훨씬 완화됐다. 인플레이션이 길어질수록 상황은 더 나아졌다.”
그는 1982년 상반기부터 1990년 상반기까지 소비자물가지수(CPI)가 111% 상승했고, 같은 기간 가계소득은 104% 증가했다고 밝혔다.
2021년 주택 구매자는 소득 대비 상환 부담이 1980년대 최고 수준보다는 약간 낮았지만, 문제는 앞으로 30년 가까이 막대한 부채를 떠안아야 하고, 주택 가치가 매입 당시보다 약 15% 하락했다는 점이라고 지적했다.
웨스트팩(Westpac) 경제전문가 켈리 에크홀드(Kelly Eckhold) 역시 실질금리가 핵심 요소라고 강조했다. 실질금리는 1984년 약 10%를 기록했으나, 1980년대 후반에는 거의 0%까지 떨어졌다가 다시 반등해 1990년대 대부분 동안 약 10% 수준에서 유지됐다.
그는 “실제로 체감한 차이는 크지 않았을 수 있다. 사람들이 반응하는 것은 실질금리다. 인플레이션이 20%에 달하면, 누구나 매년 상당한 임금 인상을 기대하게 된다”고 설명했다.
키어넌(Kiernan)은 1974년에 집을 산 구매자는 이후 15년 동안 약 13%의 소비자물가 상승률과 비슷한 수준의 소득 증가를 경험했다고 말했다.
“1974년 주택 구매자의 경우 모기지 금리가 두 배 가까이 올라 15%를 넘었지만, 1989년이 되면 상환액은 소득의 7.7%에 불과했다. 1998년에 대출 상환을 끝낼 무렵에는 소득의 4.6% 수준으로 떨어졌다.”
그는 또 “1987년 구매자는 장기간의 고인플레이션과 소득 증가를 누리지는 못했지만, 상환 부담은 소득의 48%에서 1989년에는 32%로 줄어들었다”고 밝혔다.
하지만 2022년 구매자들은 대출 상환 기간 내내 소득의 상당 부분을 모기지 상환에 투입해야 하는 현실에 직면해 있다고 그는 지적했다.