뉴질랜드 주택구입 여건, 2019년 이후 가장 양호… 여전히 과제는 남아
NZ housing affordability at most favourable level since 2019, but challenges persist
Lower mortgage rates, steady income growth and a decline in property values have combined to improve housing affordability across New Zealand, easing the burden on households.
The Official Cash Rate is now at its lowest level in three years, having been reduced by 250 basis points since August 2024, while national property values remain almost 17% below their post-COVID peak despite more recent signs of stabilisation.
Cotality NZ’s latest Housing Affordability Report shows these factors have contributed to a national value-to-income ratio of 7.5 in Q2 2025, the lowest level since mid-2019. The time required to save a deposit has also reduced to 10 years, compared to almost 14 in 2021 and not far above the long-term average of 9.1.
While the metrics remain higher than their historical norms the differences aren’t huge, and Cotality NZ Chief Property Economist Kelvin Davidson said the most significant change has been in mortgage serviceability.
“Mortgage repayments now absorb around 44% of median household income, compared with a peak of 57% in 2022. That takes servicing costs back to their lowest level in more than four years and only marginally above their long-run average of 43%,” he said.
“Servicing costs at or near their long-term average suggest that affordability is no longer the handbrake it was during the downturn. That doesn’t mean housing is suddenly cheap, but it does mean buyers and existing borrowers are operating in conditions that are much more manageable than they were a few years ago.”
Regional differences
Affordability gains have been most visible in Auckland, Tauranga and Wellington, where mortgage repayments are now sitting slightly below their long-term norms, a notable turnaround from conditions only 18 months ago.
Tauranga remains the least affordable of the main centres in absolute terms, with house values sitting around 8.5 times household incomes.
Mr Davidson said while the figure remained relatively high, it was a significant improvement from the peak of nearly 12 in late 2021.
“Relative to its own history, Tauranga is now only a little more stretched than normal, and in fact looks more fairly priced than Hamilton, Christchurch and Dunedin, where affordability has not improved to the same extent,” he said.
Auckland’s conditions have also improved, with a value-to-income ratio of 7.9 the lowest level in a decade, while Wellington sits at 6.4, back in line with its long-run average for the first time since 2016.
“Wellington is not suddenly a cheap market, but it is more affordable than it has been for many years,” Mr Davidson said.
“The fact that key measures are now back at long-term norms in a number of key centres is a clear sign of how far conditions have adjusted, and helps to explain the renewed interest we are seeing from some buyer groups.”
By contrast, Hamilton, Christchurch and Dunedin have seen more limited improvements, as property values in those cities have been more resilient.
Rental affordability
Nationally, the rent-to-income ratio sits at 28%, compared to a long-term average of 26%.
Auckland and Wellington are broadly aligned with their historical levels, at 25% and 23% respectively.
Mr Davidson said while those figures suggested conditions in the two largest centres had normalised, the picture was more challenging elsewhere.
“In Hamilton, Christchurch and Dunedin, households are now spending close to 30% of their income on rent, which is a record high for each of those markets,” he said.
“That’s at least three percentage points above normal, and reflects the fact that incomes in those cities have not kept pace with the steady increases in rents.”
He added that rental conditions in Tauranga had not improved either, with the highest rent-to-income ratio of any of the main centres at 34%.
“Overall, although housing affordability has improved for buyers, renting remains challenging. It’s even more stretched for households that are having to pay typical rents but perhaps have below average incomes.”
Affordability outlook
Mr Davidson said the August rate cut and the possibility of further easing, could provide additional relief for borrowers and underpin housing activity in the months ahead.
“With mortgage servicing costs already back around long-term norms, affordability is unlikely to constrain the market to the same degree it did during the downturn,” he said.
“However, the wider backdrop remains important. The labour market is subdued, debt-to-income restrictions are in place, and housing supply is still elevated in many areas. These factors are likely to moderate the speed of any recovery, which is great for housing affordability”
Beyond the immediate cycle, Mr Davidson noted that structural factors remain critical to the country’s long-term affordability issues.
“New Zealand’s affordability challenges have been driven by a persistent imbalance between demand and supply,” he said.
“Sustained progress will depend on delivering more dwellings, more land and the infrastructure to support growth – both in terms of property available to buy and for renters. Recent policy moves are encouraging, but addressing supply will take sustained effort over many years.”
뉴질랜드 주택구입 여건, 2019년 이후 가장 양호… 여전히 과제는 남아
오클랜드·타우랑가·웰링턴 개선 두드러져, 임대료 부담은 여전
뉴질랜드 전역에서 낮아진 모기지 금리, 꾸준한 소득 증가, 부동산 가격 하락이 맞물리며 주택 구매력이 개선돼 가계 부담이 완화되고 있다. 공식 현금 금리(Official Cash Rate)는 2024년 8월 이후 250bp(2.5%p) 하락해 3년 만에 최저 수준을 기록했으며, 전국 부동산 가격은 코로나19 이후 최고점 대비 약 17% 낮아진 상태다. 최근 안정화 조짐에도 불구하고 여전히 낮은 수준을 유지하고 있다.
코탈리티 NZ(Cotality NZ)의 최신 주택 구매력 보고서에 따르면, 이러한 요인들로 인해 2025년 2분기 전국 주택 가격 대 소득 비율(value-to-income ratio)은 7.5로, 2019년 중반 이후 최저치를 기록했다. 주택 구매를 위한 저축 기간도 2021년 약 14년에 비해 10년으로 줄었으며, 이는 장기 평균인 9.1년에 근접한 수치다.
코탈리티 NZ의 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson) 수석 부동산 경제학자는 “주택 구매력 지표는 여전히 역사적 평균보다 높은 수준이지만, 차이는 크지 않다”며, “가장 두드러진 변화는 모기지 상환 부담”이라고 밝혔다. 그는 “모기지 상환액이 현재 중간 소득 가구의 약 44%를 차지하며, 2022년 최고치 57%에서 크게 줄었다. 이는 4년여 만에 가장 낮은 수준이며, 장기 평균인 43%에 근접하다”고 설명했다.
데이비슨은 “모기지 상환 부담이 장기 평균 수준으로 돌아오면서 주택 구매력이 하락기 때처럼 시장을 억제하는 요인은 더 이상 아니다”라며, “주택이 갑자기 저렴해진 것은 아니지만, 구매자와 기존 주택 소유주 모두 몇 년 전보다 훨씬 더 나은 환경에서 움직이고 있다”고 덧붙였다.
지역별 차이 뚜렷
주택 구매력 개선은 오클랜드, 타우랑가, 웰링턴에서 특히 두드러졌다. 이들 지역의 모기지 상환 부담은 장기 평균보다 약간 낮은 수준으로, 18개월 전과 비교해 크게 개선됐다.
타우랑가는 주요 도시 중 절대적인 구매력 면에서 여전히 가장 낮은 수준으로, 주택 가격이 가구 소득의 약 8.5배에 달한다. 하지만 데이비슨은 “2021년 말 약 12배에 달했던 최고치에 비하면 크게 개선된 수치”라며, “타우랑가는 이제 역사적 기준으로 볼 때 평균보다 약간 높은 수준일 뿐이며, 해밀턴, 크라이스트처치, 더니든보다 상대적으로 가격이 적정하다”고 평가했다.
오클랜드의 주택 가격 대 소득 비율은 7.9로 10년 만에 최저 수준을 기록했으며, 웰링턴은 6.4로 2016년 이후 처음으로 장기 평균 수준으로 돌아왔다. 데이비슨은 “웰링턴이 갑자기 저렴한 시장이 된 것은 아니지만, 수년 만에 가장 나은 구매력을 보이고 있다”고 말했다.
반면, 해밀턴, 크라이스트처치, 더니든은 부동산 가격이 상대적으로 견고해 구매력 개선 폭이 제한적이었다.
임대료 부담, 지역별로 상이
전국적으로 임대료 대 소득 비율(rent-to-income ratio)은 28%로, 장기 평균인 26%보다 다소 높다. 오클랜드(25%)와 웰링턴(23%)은 과거의 평균에 부합하지만, 다른 지역에서는 상황이 더 어렵다.
데이비슨은 “해밀턴, 크라이스트처치, 더니든에서는 가구가 소득의 약 30%를 임대료로 지출하고 있으며, 이는 각 지역의 사상 최고치”라며, “이는 장기 평균보다 최소 3%p 높으며, 소득 증가가 임대료 상승을 따라가지 못한 결과”라고 지적했다.
타우랑가는 주요 도시 중 임대료 대 소득 비율이 34%로 가장 높아, 임대 시장의 부담이 가장 큰 지역으로 나타났다.
데이비슨은 “주택 구매력은 개선됐지만, 임대 시장은 여전히 도전적”이라며, “특히 평균 이하 소득을 가진 가구가 일반적인 임대료를 감당해야 하는 경우 부담이 더욱 크다”고 강조했다.
전망: 추가 금리 인하 가능성과 구조적 과제
데이비슨은 8월 금리 인하와 추가 인하 가능성이 대출자들에게 추가적인 부담 완화를 제공하며 향후 주택 시장 활력을 뒷받침할 가능성이 있다고 내다봤다. 그는 “모기지 상환 부담이 이미 장기 평균 수준으로 돌아왔기 때문에, 구매력이 하락기 때처럼 시장을 제약할 가능성은 낮다”고 전망했다.
다만, 그는 “노동 시장의 침체, 소득 대비 부채 비율 제한, 여전히 높은 주택 공급량 등 거시적 환경은 회복 속도를 둔화시킬 것”이라며, “이는 주택 구매력 유지에 긍정적인 요인”이라고 분석했다.
장기적으로는 구조적 요인이 뉴질랜드의 주택 구매력 문제에 여전히 중요하다고 강조했다. 그는 “뉴질랜드의 구매력 문제는 수요와 공급의 지속적인 불균형에서 비롯됐다”며, “지속적인 개선을 위해서는 더 많은 주택, 토지, 성장 기반 시설을 공급해야 한다”고 밝혔다.
최근 정책 변화는 고무적이지만, 공급 문제를 해결하려면 수년간의 지속적인 노력이 필요하다고 덧붙였다.