뉴질랜드 집값 하락 뒤에 있는 ‘두려움의 요인’
The ‘Fear Factor’ Behind New Zealand’s Housing Slump
‘Sales are up, but prices are going backwards.’
Analysts largely agree that New Zealand house prices have been in decline over the autumn and winter months. Data from the Real Estate Institute of New Zealand (REINZ) shows a nationwide drop of 2.5%. However, the impact varies by region: Auckland and Wellington saw prices fall by nearly 4%, while Canterbury experienced a smaller 1.5% decline.
Despite rising sales during the same period, why are prices still weak? One key factor is job insecurity. At the start of 2024, only 14% of buyers expressed concern about job stability, but that figure surged to 56% in June last year and remains around 53% today, according to a monthly survey of real estate agents conducted by Tony Alexander with sponsorship from NZHL.
Population growth running below normal levels is also weighing on the market, largely due to weak net migration. Many Kiwis, in particular, are heading offshore to Australia. In a monthly survey of property investors conducted with Crockers Property Management, concerns over low immigration ranked almost as highly as worries over maintenance costs, with insurance and council rates topping the list of concerns.
The number of homes for sale remains high, giving buyers the sense that time is on their side. Indeed, a net 26% of agents still consider New Zealand a firmly “buyer’s market.”
Most indicators in Alexander’s monthly agent survey showed modest improvement from last month. For instance, a net 55% of agents reported seeing more first-home buyers entering the market, up from 42% in August. Investor participation also increased, with a net 14% of agents noting more investors, compared with just 3% last month.
However, this uptick may simply reflect seasonal patterns. Traditionally, the market picks up in spring as sellers enter expecting more buyers, and buyers anticipate a larger selection of new properties.
In theory, the market could continue improving over the summer. This is expected to result from the lagged effect of falling interest rates, combined with higher projected incomes for many in 2026 due to lower borrowing costs and stronger farm earnings.
Will prices see significant upward movement? Possibly not. While an average 5% gain in 2026 seems reasonable considering interest rate effects, lingering job insecurity is likely to keep price growth in check well into next year.
Supply-side factors also constrain growth. Statistics New Zealand data show that approvals for new dwellings remain steady at an annualised total near 34,000—a level maintained for the past two years. Although down from a mid-2022 peak of 51,000, this figure is still in line with the half-century average of around 0.65% relative to population.
A key shift in the housing market has been the increase in supply. When supply rises without a corresponding surge in demand, prices tend to fall—a trend already evident this year. Prices may stabilize as demand grows, but unless housing supply tightens again, any price gains will remain limited.
뉴질랜드 집값 하락 뒤에 있는 ‘두려움의 요인’
‘거래는 늘었지만, 집값은 뒷걸음질’
뉴질랜드 주택 가격이 가을과 겨울 동안 하락세를 보였다는 데 대해 분석가들 사이에서는 대체로 의견이 일치한다. 뉴질랜드부동산협회(REINZ) 자료에 따르면 전국적으로 집값은 2.5% 하락했다. 다만 지역별로는 차이를 보여, 오클랜드와 웰링턴에서는 4% 가까이 떨어졌으나, 캔터베리에서는 1.5% 하락에 그쳤다.
같은 기간 주택 거래량은 증가했는데, 그렇다면 왜 가격은 약세를 보이는 것일까? 핵심 요인 중 하나는 고용 불안이다. 2024년 초에는 구매자들이 일자리 안정성에 대해 우려한다는 응답이 단 14%에 불과했으나, 지난해 6월에는 56%로 치솟았고, 최근에도 53% 수준을 유지하고 있다. 이는 매달 실시하는 부동산 중개인 조사에서 확인된 수치이다.
또한 인구 증가율이 정상 수준보다 낮다는 점도 시장에 영향을 미치고 있다. 이는 순이민이 약세를 보인 탓이다. 많은 키위들이 특히 호주로 떠나고 있다. 크로커스 부동산 관리회사의 월간 투자자 조사에서는 ‘이민 유입 약세’에 대한 우려가 보험료와 지방세 부담과 거의 비슷한 수준으로 나타났다.
판매해야 할 주택 물량은 여전히 많으며, 이에 따라 구매자들은 시간을 자신들에게 유리하게 쓸 수 있다고 느끼고 있다. 실제로 중개인의 26% 순비율이 뉴질랜드가 여전히 확고한 ‘구매자 우위 시장’이라고 평가했다.
월간 중개인 조사에서 나타난 대부분의 지표들은 지난달에 비해 다소 개선된 모습을 보였다. 예를 들어, 55%의 순비율로 중개인들은 첫 주택 구매자들의 시장 참여가 늘었다고 답했으며, 이는 8월의 42%보다 높아진 수치다. 또 14%의 순비율로 투자자들의 참여가 증가했다고 밝혔는데, 이는 지난달 3%에서 상승한 결과다.
그러나 이러한 개선세는 단지 계절적 요인일 가능성이 있다. 봄이 오면 전통적으로 부동산 시장은 활기를 띤다. 판매자들은 더 많은 구매자가 시장에 들어올 것이라고 기대하며, 구매자들 역시 신규 매물이 늘어날 것이라 예상한다.
이론적으로는 여름철에 시장이 개선될 가능성이 크다. 이는 금리 인하 효과가 시차를 두고 반영되는 동시에, 차입 비용 감소와 농가 소득 회복으로 인해 많은 이들이 2026년까지 더 높은 소득을 기대하기 때문이다.
그러나 가격이 크게 오를지는 미지수다. 다만 금리 효과를 고려할 때 2026년에 평균 5% 정도 상승할 것이라는 전망은 합리적으로 보인다. 그럼에도 불구하고 고용 불안 심리가 내년까지 이어질 가능성이 높아 상승 폭은 제한될 것으로 예상된다.
제약 요인은 신규 주택 건축 승인 건수에서도 나타난다. 뉴질랜드 통계청 자료에 따르면 최근 승인 건수는 연간 약 3만4,000건 수준을 꾸준히 유지하고 있다. 이는 2022년 중반 연간 5만1,000건의 정점에서 후퇴한 수치이지만, 인구 대비 비율로는 여전히 최근 50년 평균인 약 0.65% 수준에 해당한다.
주택 시장의 중요한 변화는 공급 증가다. 추가적인 수요 증가 없이 공급만 늘어나면 가격은 하락하는 경향을 보이는데, 이는 올해 이미 확인된 바 있다. 수요가 늘어나면 균형을 되찾을 수 있겠지만, 공급이 다시 줄어들지 않는 이상 가격 상승 폭은 제한될 것으로 보여진다.