Why Rents Are Declining and What It Means for Landlords and Tenants
임대료 하락의 원인과 집주인 및 세입자에게 미치는 영향
뉴질랜드의 임대 시장은 한동안 약세를 보여왔다. 최근 일부 지역에서 임대료가 하락한 현상은 그리 놀라운 일이 아니며 주요 몇 가지 원인이 거론되어 왔다. 경제 신문의 관점에서 이를 해설하듯 분석해보면, 다음과 같은 요인들이 시장의 변화를 설명한다.
첫째, 전국적으로 주택 가격이 지난 6개월 중 5개월 동안 하락했다. 매도자는 많지만 매수자는 상대적으로 적은 상황이다. 이는 특히 팬데믹 직후 오클랜드를 중심으로 신축 주택 건설이 급증한 영향이 크다. 매물로 나온 타운하우스들은 결국 새 주인을 찾겠지만, 올해 안에 그럴 가능성은 낮아 보인다.
둘째, 인구 증가세가 둔화되고 있다. 연간 순이민자 수는 2023년 10월 13만 5,000명의 정점을 찍은 뒤, 올해 7월에는 1만 3,000명으로 급감했다. 지난 10년간 평균 연간 순이민자 수는 5만 명이었던 점을 고려하면, 현재는 평소보다 훨씬 약한 수준이다.
크로커스 부동산 관리(Crockers Property Management)와 함께 진행한 월간 주거용 부동산 투자자 설문조사에서도 임대 시장의 약세가 오랫동안 지속되고 있음이 확인되었다. 이는 집주인들이 좋은 세입자를 찾기 쉬운지 여부를 묻는 질문에서 가장 두드러지게 나타난다. 작년 4월에는 25%의 집주인들이 세입자를 찾기가 쉽다고 답했으며, 집주인들이 원하는 조건으로 세입자를 선택할 수 있는 환경이었다. 하지만 3개월 뒤인 7월에는 12%가 세입자 찾기가 어렵다고 답했고, 11월에는 -21%, 올해 7월과 8월에는 사상 최저치인 -41%를 기록했다. 최신 조사에서는 -36%로 나타났는데, 이는 상황이 더 악화되지 않고 있다는 의미로 해석되며, 새로운 개선 추세가 나타난다고 보기는 어렵다.
집주인들은 원하는 조건의 세입자를 찾기가 어렵다고 강하게 느끼고 있다. 흥미롭게도, 세입자 가용성의 변화가 임대료 하락으로 이어지는 데는 1년 이상이 걸렸다. 그럼에도 불구하고, 임대 시장의 약세는 2024년 초부터 뚜렷해졌다. 2023년 말에는 집주인들이 향후 12개월 동안 임대료를 6% 인상할 계획이었으나, 2024년 중반에는 그 목표를 4.5%로 낮췄고, 최신 수치는 3.9%로 더욱 줄었다.
평균적으로 임대료는 여전히 오르고 있지만, 그 상승폭은 미미하며, 일부 지역에서는 오히려 하락하고 있다.
임대 시장의 약세가 투자 부동산 구매를 꺼리게 만드는 요인일까? 기존 투자자들에게는 그 영향이 크지 않다. 2023년 마지막 3개월 동안 기존 투자자의 21%가 향후 1년 내 추가 매입을 원한다고 답했으나, 현재는 19%로 소폭 감소했다.
최근 부동산 중개인들을 대상으로 한 설문조사에서는 시장에 투자자들이 늘어났다고 느낀 중개인이 14%에 불과했다. 이는 2023년 말의 22%에서 감소한 수치지만, 여전히 긍정적인 수치로, 투자자들이 시장을 완전히 떠난 것은 아님을 보여주고 있다. 그러나 투자자들이 매물을 내놓으려는 경향은 늘어나고 있는 것으로 보인다. 부동산 중개인들에게 투자자들이 매물을 내놓는 경우가 늘었는지 묻자, 24%가 그렇다고 답했으며, 이는 2023년 말의 11%에 비해 크게 증가한 수치이다. 이는 현재 시장이 첫 주택 구매자들에게 유리한 환경을 제공하는 요인 중 하나이다. 신축 및 중고 타운하우스뿐 아니라, 오랫동안 투자자들이 보유했던 오래된 주택까지 선택의 폭이 넓어지고 있다.
앞으로의 전망은 어떠할까? 경제는 서서히 나아지고 있다. 낮아진 금리와 농가 소득 증가의 효과가 서서히 경제 전반에 퍼지고 있으며, 정부의 최근 규제 완화와 미국의 이민 정책 변화로 인해 순이민 흐름이 바닥을 칠 조짐도 보인다. 이러한 변화는 임대 시장과 부동산 시장에 점진적인 회복을 가져올 가능성을 시사하고 있다.
Why Rents Are Declining and What It Means for Landlords and Tenants
The rental market in New Zealand has been experiencing a prolonged period of weakness, a trend that has become increasingly evident. The recent decline in rental prices in certain regions is hardly surprising when viewed through an economic lens, as several key factors explain this shift in the market.
First, house prices across the country have fallen in five of the past six months. The market is characterized by an abundance of sellers but a relative scarcity of buyers. This imbalance is partly due to a surge in new-build homes, particularly in Auckland, following the pandemic. While these unsold townhouses will eventually find buyers, it is unlikely to happen within this year.
Second, population growth has slowed significantly. Annual net migration, which peaked at 135,000 in October 2023, plummeted to just 13,000 by July this year. Compared to the average annual net migration of 50,000 over the past decade, the current figures reflect a markedly weaker trend.
Monthly surveys of residential property investors, conducted in collaboration with Crockers Property Management, confirm the sustained softness in the rental market. This is most apparent in responses to questions about the ease of finding quality tenants. In April last year, a net 25% of landlords reported that securing good tenants was straightforward, allowing them to be selective. However, by July, a net 12% indicated difficulties in finding tenants, and by November, this figure worsened to -21%. The situation reached a historic low of -41% in July and August this year. The latest survey shows a slight improvement to -36%, which suggests that conditions are stabilizing rather than indicating the start of a recovery.
Landlords are increasingly vocal about the challenges of securing desirable tenants. Notably, it has taken over a year for this shift in tenant availability to translate into falling rents. Nevertheless, signs of weakness in the rental market became clear by early 2024. At the end of 2023, landlords anticipated raising rents by 6% over the following 12 months. By mid-2024, this ambition was scaled back to 4.5%, and the most recent figure stands at 3.9%.
On average, rents are still rising, but the increases are modest, and in some areas, they are declining outright.
Is the softening rental market deterring investors from purchasing properties? For existing investors, the impact appears minimal. In the final three months of 2023, 21% of investors expressed interest in purchasing additional properties within the next year; that figure has only slightly decreased to 19%.
A recent survey of real estate agents revealed that only a net 14% noticed an increase in investor activity in the market, down from 22% at the end of 2023. While this indicates a decline, the positive figure suggests that investors have not entirely withdrawn from the market. However, there is a growing trend of investors looking to sell. When asked if more investors were putting properties on the market, a net 24% of agents said yes, a significant rise from 11% late last year. This dynamic is creating a favorable environment for first-home buyers, who now have a wide array of options, including new and pre-owned townhouses as well as older homes long held by investors.
Where are things headed? The economic outlook is gradually improving. The effects of lower interest rates and rising farm incomes are slowly permeating the economy. Additionally, recent government policy changes and shifts in U.S. immigration policies suggest that net migration may be stabilizing. These developments point to the potential for a gradual recovery in both the rental and property markets.