■ 이중렬 회계사의 뉴질랜드 세무상식 컬럼
투자용 부동산 소유권 이전 특례
투자목적 주거용 부동산(Residential Land)을 규정된 보유기간 이내에 처분하면 매매차익에 대해 소득세가 부과된다. 이를 Bright-Line Test (BLT)라고 한다.
개인명의로 투자목적 주거용 부동산을 보유하고 있는 소유주가 어떤 필요에 의해 이 부동산을 자신이 설립한 주식회사나 신탁(Family Trust)에게 소유권 이전을 하는 경우가 있다. 적절한 조건을 만족시키면 이러한 소유권 이전이 보유기간의 단절을 가져오지 않는다. 이를 소유권 이전 특례 (Rollover Relief)라고 한다.
소유권 이전 특례가 적용되면, 부동산을 이전받은 주체는 그 부동산을 양도자가 최초 구입한 시점부터 보유한 것으로 인정받는다. 또한 양도자는 BLT맥락에서 해당 부동산을 판매한 것으로 간주되지 않는다: 즉, 양도시점에 시세 차액이 있다하여도 소득세가 부과되지 않는다.
[사례]
2022년 8월, 지연은 다가빌(Dargaville)에 임대용 부동산을 구입했다. 현재는 2025년 3월이고, 지연은 이 부동산의 소유권을 아직 설립되지 않은 가족신탁으로 이전하는 것을 고려하고 있다. 이 가족신탁의 수익자(beneficiary)는 지연 본인, 7세 아들 준호, 그리고 18개월 된 딸 하은이다.
이 패밀리 트러스트로의 소유권 이전이 특례 요건에 해당되는 것일까?
[해설]
소유권 이전 특례는 소득세법(Income Tax Act 2007, ITA 2007)의 FD항목에 규정되어 있고, 일반적인 특례는FD 1항에 따라 적용된다.
그 조항은 보유기간 내에 주거용 부동산이 이전되는 경우에 다음과 같은 상황에서 적용된다:
- 소득세법에 규정된 특수관계인 (associated person)간의 이전으로, 해당 연관성이 최소 2년 이상 지속된 경우
- 수익자 전원이 양도자 (즉, 원소유주)와 2년 이상 연관된 사람들인 패밀리 트러스트에게 부동산을 이전하는 경우 (단, 2세 미만의 유아와 최근의 결혼 또는 입양으로 인해 연관된 사람, 그리고 자선단체는 예외로 인정된다)
패밀리 트러스트로 부동산을 이전할 때, 해당 트러스트 자체가 2년 이상 존재했을 필요는 없다.
주거용 부동산을 패밀리 트러스트로 이전하는 경우, 특례 적용 여부는 신탁의 존속 기간이 아니라 수익자들이 양도자와 2년 이상 특수관계가 있었는지에 따라 판단된다.
이 사례에서 지연과 준호는 소득세법 조항에 따라 특수관계인에 해당하고, 그 연관성은 2년 이상 유지되고 있다. 하은이는 아직 2년이 되지 않았지만, 2세 미만의 유아로서 예외 대상에 해당한다.
따라서 지연이 자신, 준호, 하은이를 수익자로 하여 설립하는 패밀리 트러스트는 소유권 이전 특례 요건을 충족하며, 지연에서 패밀리 트러스트로의 소유권 이전은 BLT규정에 따라 과세 되지 않는다.
위의 글은 일반적인 세무 정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무 사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.