
NZ’s biggest housing market slump will be over by June
CoreLogic’s head of research in New Zealand is picking the housing market downturn is only three months away from coming to an end.
Nick Goodall says statistics for March show the Australian market has already started to pick up ahead of New Zealand.
While New Zealand’s market is still falling, CoreLogic Australia’s home value index for March posted the first month on month rise since April, 2022, with prices up .6%.
Values were higher across the four largest capital cities in Australia and other areas, led by a 1.4% gain in Sydney.
Goodall says the big reason Australia is rallying first comes down to differing stock levels in the two countries.
Australia has lower listings numbers which leads to increased competition, and that means higher prices.
New Zealand, however, has the highest number of listings seen for two or three years and Goodall says the reason stock levels here are so high is because sales volumes dropped away so much over the last 15 months since the peak of the market.
While Goodall says Australia’s 0.6% lift nationwide is a noticeable change in trend, he also says that’s only for one month so it’s early days.
“But I think when it’s supported by other things – auction clearance rates have increased as well – there’s probably a level of reality to it.”
He does not think New Zealand is far behind: “I think because that tightening cycle from an interest rate perspective, we’re pretty close to being in a similar position to them now in terms of OCR increases likely to come to an end soon.
“Mortgage interest rates have peaked already much the same as Australia, so I’d say we’re probably only three months behind them in terms of the market downturn coming to an end.”
Another reason playing into Australia’s bounce ahead of New Zealand is the difference in Reserve Bank activity between the two countries, Goodall says.
New Zealand has been more aggressive in its hiking of the OCR, which started earlier than in Australia, whereas the Australian Reserve Bank has been less aggressive.
CoreLogic’s head of Australian research, Eliza Owen, says the Reserve Bank of Australia opted for a lower emergency-level low in the cash rate target of 0.1% through the pandemic, compared to .25% from the Reserve Bank of New Zealand.
She says nationally, home values across New Zealand had a larger boom than in Australia.
Despite the sharper uplift in the New Zealand OCR, New Zealand home values have sustained a larger boom in value since the onset of the pandemic, she says.
“Home values across Australia remain 15% higher across Australia than in March 2020, while NZ home values are sitting around 28% higher.
“This also means the premium between the average NZ home value and AU median home value has virtually doubled.”
Owen says home values are continuing to fall fast in New Zealand with total stock levels accumulating, compared to Australian stock levels remaining relatively tight with home values starting to rise as of last month.
Owen says further rate rises could still come in Australia where labour market conditions remain tight and household consumption is only just starting to ease from stubbornly high levels and that could create some downward pressure on the market over the year ahead.
Nerida Conisbee, Ray White’s chief economist, says New Zealand’s higher interest rate rises are a key reason for Australia bouncing back faster.
Higher rates make it more difficult and expensive to get finance, she says, but she also says population growth across the Tasman is a factor.
“Population growth has jumped back to pre-pandemic levels in Aus. This is leading to rents growing at their fastest rate ever recorded and is now spilling across to the buyer market.”
뉴질랜드 최대 주택 시장 침체는 올 6월이면 끝날 것
CoreLogic이 뉴질랜드 주택 시장 침체가 3 개월 이내에 회복될 수 있을 거라는 긍정적인 전망을 내놓았다.
CoreLogic의 Nick Goodall연구원은 지난 3 월 통계를 인용하며 호주 시장이 이미 뉴질랜드보다 앞서 회복되기 시작했다고 말했다.
뉴질랜드 시장은 여전히 하락하고 있지만 CoreLogic의 Australia의 3월 주택 가치 지수는 가격이 0.6% 상승하면서 2022년 4월 이후 처음으로 전월 대비 상승했다. 시드니에서 주택가치가 1.4 % 상승하는 것을 필두로 호주의 4대 도시와 다른 지역에서 주택 가치가 높아졌다.
Goodall은 호주가 먼저 랠리를 펼치는 가장 큰 이유는 두 나라의 시장에 나온 주택 매물 수가 다르기 때문이라고 말한다.
호주는 매물의 수가 적어 심한 경쟁을 하고, 가격 자체가 높은 상태를 유지하고 있다.
그러나 뉴질랜드는 2 년 또는 3 년 동안 시장에 나온 매물의 수가 많았고,Goodall은 이곳의 매물 수가 높은 이유는 시장이 정점 이후 지난 15 개월 동안 판매량이 많이 감소했기 때문이라고 말한다.
Goodall은 호주의 전국적으로 0.6% 상승이 추세의 눈에 띄는 변화라고 말하지만 이는 한 달 동안에 불과하므로 초기 단계라고 말한다.
“그러나 다른 것들에 의해 뒷받침될 때 예를 들어, 경매 허가율도 높아지는 등의 현상들이 있을 때 비로소 현실로 다가올 수 있다고 생각한다.”
그는 뉴질랜드가 크게 뒤처져 있다고 생각하지 않는다며 “금리 관점에서 긴축 사이클이 있기 때문에 우리는 OCR 인상이 곧 끝날 가능성이 있다는 점에서 지금 그들과 비슷한 위치에 있다고 생각한다.
“모기지 금리는 이미 호주와 거의 같은 정점을 찍었기 때문에 시장 침체가 끝나는 측면에서 아마도 3개월 정도 밖에 뒤처져 있지 않다고 말하고 싶다.”
호주가 뉴질랜드를 앞서는 또 다른 이유는 양국 간의 중앙은행의 정책 차이라고 Goodall은 말한다.
뉴질랜드는 호주보다 일찍 시작된 OCR의 인상에 더 공격적인 반면 호주 중앙은행은 덜 공격적이었다.
CoreLogic의 호주 연구 책임자 인 Eliza Owen은 호주 중앙은행이 팬데믹 기간 동안 0.1%의 현금 금리 목표로비상 수준 최저치를 선택한 반면, 뉴질랜드 중앙 은행의 0.25 %이라고 말했다.
그녀는 전국적으로 뉴질랜드 전역의 주택 가치가 호주보다 더 큰 호황을 누렸다 고 말한다.
또한, 뉴질랜드 OCR의 급격한 상승에도 불구하고 뉴질랜드 주택 가치는 팬데믹이 시작된 이래로 더 큰 가치 상승을 유지했다고 말했다.
“호주 전역의 주택 가치는 2020 년 3 월보다 호주 전역에서 15 % 더 높은 반면 뉴질랜드 주택 가치는 약 28 % 더 높다.
이것은 또한 평균 뉴질랜드 주택 가치와 호주의주택 중간 가격 사이의 프리미엄이 사실상 두 배가되었음을 의미한다.”
Owen은 지난달 주택 가치가 상승하기 시작하면서 호주 시장에 나온 매물 수준이 상대적으로 타이트하게 유지되는 것과 비교하여 뉴질랜드는 시장에 나온 매물 수준이 누적되면서 주택 가치가 계속 빠르게 하락하고 있다고 말한다.
Owen은 노동 시장 상황이 견고하고, 가계 소비가 높은 수준에서 이제 막 완화되기 시작한다면 호주에서 추가 금리 인상이 여전히 발생할 수 있으며 이는 향후 1년 동안 시장에 약간의 하방 압력을 가할 수 있다고 말한다.
Ray White의수석 이코노미스트인 Nerida Conisbee는 뉴질랜드의 더 높은 금리 인상이 호주의 주택시장이 보다 빨리 반등하는 주요 이유라고 말한다.
그녀는 금리가 높을수록 자금을 조달하기가 더 어렵고 비용이 많이 들지만 Tasman만 전역의 인구 증가도 한 요인이라고 말한다.
“호주의 인구 증가는 팬데믹 이전 수준으로 다시 뛰어올랐다. 이로 인해 임대료는 사상 가장 빠른 속도로 증가하고 있으며 이제 매수시장으로 확산되고있다.”