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■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 162회
상업용 리스계약의 체결 (4)
– Deed of Lease (계속) 및 Sublease
3. Second Schedule 이후 부분들
<Deed of Lease>의 ‘Second Schedule’은 리스 운영과 관련된 전반적인 사항들이 구체적으로 명시되어 있다.
Tenant의 렌트비 및 outgoings 지불 조항들, landlord의 outgoings 지불 조항, landlord와 tenant의 의무조항들, 리스물건의 적절한 사용에 관한 조항들, 보험에 관한 조항들, 리스물건의 파괴나 손상, 또한 긴급상황이 발생한 경우의 조치방법에 관한 조항들, 렌트비 등을 제때 지불하지 않았을 경우 조치 절차에 관한 조항들, 리스의 갱신이나 양수도에 관한 조항들, 바디콥이 있는 물건의 리스인 경우에 관련한 조항들, car parks에 대한 조항들, 상대에 대한 통지의 방법에 관한 조항들 등이 세세하게 명시되어 있다.
‘Third Schedule’ 부분은 추가적인 조항들 (further terms)를 기재할 수 있도록 마련된 지면이다. First Schedule이나 Second Schedule에 더하여 추가하고 싶은 사항이 있으면 쌍방 간에 합의하여 여기에 명시하면 된다.
예컨대, 근자의 Covid-19 전염병의 창궐로 리스한 영업장에서 제대로 비지니스를 운영하지 못하게 된 경우 제27조 5항에 근거하여 렌트비와 outgoings를 “fair proportion”하여 삭감받을 수 있도록 규정되어 있다. 하지만 이는 원칙만을 천명해 놓은 조항이고, 실제로 구체적인 방법이나, 비율, 금액 등에 대해서는 전혀 언급되어 있지 않다. 따라서 결국은 만일 이러한 상황이 발생한다면 어떻게 할 것인지를 쌍방이 미리 합의하여 정해 놓으면 향후 있을 수 있는 불필요한 분쟁을 미연에 예방할 수 있게 될 것이다.
‘Fourth Schedule’ 부분은 보증인 (guarantor)이 있는 경우 그 보증인의 구체적인 약정사항들이 규정되어 있다.
‘Fifth Schedule’ 부분은 리스를 시작할 때부터 landlord로부터 제공된 물품들 (fixtures & fittings)이 있으면 그 구체적인 목록을 명시할 수 있게 해 놓고 있다. 원칙적으로 이 물품들은 리스가 종료될 때 원상대로 landlord에게 반납되어야 한다.
‘Sixth Schedule’ 부분은 리스 물건의 상태에 대하여 구체적으로 명시하고, 제 8조 1항과 연계하여 tenant로 하여금 적절한 관리의무를 부과할 수 있도록 해놓고 있다.
<Deed of Lease>의 마지막 장은 다시 한번 리스계약 날짜, 당사자들, 물건의 표시 등을 표기토록 함으로써 그 작성을 마무리하고 있다.
Sublease
본인이 리스하고 있는 물건의 일부 또는 전부를 다시 다른 tenant에게 리스하고자 하는 경우 미리 중요한 사항들을 체크하여 본인의 비지니스에 대한 영향이나 landlord와의 기존 리스계약 상에서 발생할 수 있는 문제들을 예방할 필요가 있다.
Sublease를 하는 경우 본인은 기존 리스계약 상의 ‘tenant’로서의 권리와 의무를 지속하는 반면, sub-tenant와의 관계에서는 ‘sub-landlord’로서의 새로운 권리와 의무를 갖게 된다.
Sublease를 하는 경우 살펴봐야 하는 대표적인 점검사항들은 다음과 같다.
1. 기존의 리스계약 상에 sublease를 허용하는 조항이 있는가
본인이 landlord와 맺은 리스계약에 sublease를 허용하는 조항이 포함되어 있는지 여부를 가장 먼저 찾아봐야 한다.
만일 허용한다 하더라도 반드시 landlord의 사전 승인 (consent)를 얻어야 하며, landlord가 추가로 요구하는 사항들을 합리적인 범위 안에서 충족시켜야 한다.
만일 리스계약서에 sublease를 금하고 있으면 원칙적으로 sublease를 진행하면 안 된다. 이를 무시하고 독단으로 sublease를 강행하는 경우 법규 위반에 따른 벌금이나 landlord로부터의 추방 조치, 손해배상 청구 등을 당할 수 있다.
그럼에도 불구하고 이 경우에도 landlord와의 별도 협상을 통해 동의을 받으면 가능하다.
2. Landlord’s consent
만일 원 리스계약상 sublease가 허용된다 하더라도 반드시 landlord의 사전 승인 (consent)이 필요하다.
이 경우 landlord에게 sub-tenant에 대한 충분한 정보를 제공하고, landlord가 추가로 요구하는 사항들을 합리적인 범위 안에서 충족시켜야 한다. 특히 sub-tenant가 리스 물건을 기존과 다른 용도로 사용하고자 하는 경우나 sub-tenant의 비지니스를 위하여 리스 물건에 대하여 추가로 공사가 필요한 경우 등은 반드시 사전에 landlord와 원만히 협의하여 동의를 구해야 하고, landlord가 요구하는 사항들을 준수하는 범위 내에서 진행해야 한다.
다만 이런 경우에도 landlord는 합리적인 범위 내에서 조건을 부과할 수 있지만, 불합리한 사유를 근거로 sublease 자체를 반대해서는 안 된다.
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